任意売却の無料相談 住宅ローンの滞納・競売・差押でお困りの方へ 今すぐ電話相談、面談相談をお受けします。

〇競売 と 任意売却 シュミレーションしてみました

任意売却と競売、実際はどのようになっているのでしょうか。

今回は任意売却で成功が目前だったものの、関係者との調整が最後までつかず、競売で終わった例をご紹介することで、任意売却の合理性の有無を検証します。

【具体例】横浜市都筑区のマンション

・住宅ローン残債:約2,000万円
・債権者:都市銀行
・固定資産税:滞納税金約60万円 仮差押えあり
・マンション管理会社:管理費滞納約30万円

◆成功目前で頓挫した任意売却

本件は、税金で仮差押えで役所が任意売却条件に応じなかったことで、競売終了となりました。自治体のなかには、任意売却時、税金を完納付しないと仮差押えの解除に応じないことがあります。本件も銀行は任意売却に積極的だったのですが、市役所側が「全納付以外は認めない」となり、直前まで債務者も資金繰りに努力奮闘したのですが、全額の用意ができなかったのです。

◆任意売却が成功した場合=306万の借金(2000-1800+6+30+70)
・任意売却による売却価格1,800万円

・市税の納付 6万…残りは分納交渉

・管理費納付 30万(売却代金から配分)

・仲介手数料と司法書士費用 計70万

競売終了=620万の借金(2000-1640+60+100)

・落札価格 1540万

・市税滞納額 60万+遅延税…競落では全額残ります

・競売申立費用請求 約100万

※滞納管理費や修繕積立金、未払い水道料は落札者が納付するため債務としては残らない

《まとめ》
近年は、税金の滞納による任意売却不可ケースが増加しています。住宅ローンは払っているのに、家が公売にかかるケースも頻発しています。自治体によっては、分納交渉になかなか応じてくれない、あるいは都道府県の回収チームに窓口が移って、全額納付以外は一切受け付けてもらえない、といった相談も増えています。住宅ローンの滞納より気をつけておいたほうがいいのは、納税だとご理解ください。