住宅ローンは難しくても、リースバックで家賃が払える理由

◆多重債務者、破産者でもリースバックは可能か？

『住宅ローンが月18万円。あまりに高額で支払いができません。月10万円の家賃なら払えるので、ぜひ住み続けたいのですが…。』

こんな相談は、枚挙にいとまがありません。住宅ローンは契約して組んだ借金なので、払うべきものではあります。しかし、社会環境や個人の状況変化によって、支払えなくなる方がいるのも事実です。収入はあるのに、支払いが厳しい。同じ収入でも、可処分所得（手取り）の減収、教育費の増大、増税などで生活がじわじわと苦しくなっている可能性もあります。

特に、ゆとりローンやステップローン、物件や金利が高い時代に組んだローンは、月々の支払額は多いのに、借金が減っていないケースが多くあります。そのため、“ローンは無理だが、相場程度の家賃は払える”ということが発生してしまうのです。

◆とりあえず…がカードローン地獄、多重債務者に

もしも、”住宅ローンが払えそうにない”、と思った際、どのような行動を取りますか？
お金が足りない時、まっ先に思い浮かべるのは、「どうやってお金を工面するか？」です。最初から「払えないものは仕方がない。」と、開き直る方はごく少数派でしょう。

一旦、金銭的に詰まると、支払日は次々とやってきますので、元のペースに戻すのはなかなか大変です。支払いのことで頭がいっぱいになり、仕事に集中しづらくなる方もいるでしょう。そんな時、気軽に借りられるキャッシングや消費者金融、カードローンなどは、いざという時の助け舟にはなるでしょう。

しかし、その”とりあえず”の借入が早期に完済できるのであれば、まだいいのです。まずいな、とは思いつつ、その借入残高が増えていくのは問題です。借入先や借金額が増えるほど、自転車操業状態になるのは必至だからです。

◆鉄則：借金を他からの借入で支払ってはいけない

「銀行に住宅ローンが払えない、と伝えたら“どこかで借りてきてください”と言われました。でも、返すあてのない借金を増やすのは不安です。」と、相談に来られる方がいます。

これは的確な判断です。まず、返すあてのない借金を重ねるのは、迷惑を掛ける相手を増やすだけです。また、返済をほかの借入で払えば結局、借金は増えるだけなので、解決になりません。近い将来、かなりの確率で破綻してしまうことが多いのです。

◆払えない時はどうすればいいのか？

払いたくても払えない場合は、支払いに優先順位をつけることです。
任意売却相談の場合、相談者には『一に命（生活）、二に税金、最後に借入。』とお話しています。もちろん、これは、踏み倒しを指南しているのではありません。私たちは「払えない」と「払わない」は明確に区別しています。

相談者のなかには、”命で借金を解消しようとする”方もいらっしゃいます。団体信用生命保険の保険金で家を家族に残そうと命を絶った人がいます。しかし、「家」は大切な「家族」の代わりにはなりません。もう一度冷静になってみることが大切です。

また、支払いができないことを悩んだり、パニックになっても解決が遠のいてしまうだけです。優先順位をつけながら、対処を考えていくことが重要です。

★解決事例★

（１）妻の知らない借金があった夫。ローンのない家が競売にかかった。

＜相談者＞
Aさん　女性50代　東京都在住　無職

＜相談内容＞
「夫と息子の三人家族です。家は私の実親から夫と私に相続していますので、ローンはもともとありません（夫は婿養子）。ある日を境に連日不動産業者の訪問を受けるようになりました。借金などない我が家なのに。業者から我が家の謄本を見せられ、クレジットカード会社から競売を申し立てられているのを知り、仰天しました。本当に家が売られてしまうのでしょうか。」

＜提案と方針＞
お調べしたところ、確かにご主人の持ち分について、競売申立てが行われていました。Aさんからご主人に質したところ、計５社からの借入がある多重債務者であることが判明しました。真面目なサラリーマンである夫氏ですが、10年ほど前から営業職にあることで、交際費や接待費の多くを自腹で払っていたようです。今回の発端は、各社の借入限度額を使い切ったために支払いに行き詰ったのでした。

その借入額は、およそ６５０万円。競売にかけた会社からの借入は２００万円ほどですが、それだけを返済しても、他も滞納している以上、何度も同じ状況になります。加えて競売費用を含めると、取り下げにはもう８０万円ほど必要な状態でした。

＜結果＞
一旦、リースバック。将来は息子さんがローンを組んで買い戻す予定。
社会人になりたての息子さんでローンを組むことができなかったため、一旦私どもの関連先が買い受け、息子さんが買い戻せる時期までリースバックすることになりました。

（２）カードローン滞納で給与差押え。ローン引落しができず口座が凍結された。

＜相談者＞
Fさん　男性40代　千葉市在住（単身赴任先は九州）　会社員

＜相談内容＞
「単身赴任をしているのですが、ある時職場に私の給与が差押えになった、と総務から連絡が入りました。もう驚いたのなんのって。私自身の借金は、住宅ローンだけのはずです。銀行に聞いても問題なく引き落とされている、と言われまして。最初は何かの手違いだと思いましたよ。」

＜提案と方針＞
本件は、Fさんの奥様がFさん名義のクレジットカードを使って、多額の利用代金を滞納していることから、このような措置を受けたようです。Fさんの連絡先は単身赴任先ではないため、督促状や警告書を受けていることをFさんは全く知らなかったようです。奥様がクレジットカードだけではなく、いくつもの消費者金融からFさん名義で借金していることが分かったのは、それからほどなくのこと。やっと全容が分かった時には、住宅ローンも引落しができておらず、口座は凍結されて、窓口は保証会社に変わっていました（住宅ローンが代位弁済されていた）。

＜結果＞
Fさんは奥様と離婚するとともに、各カードローン会社へ調査を申し入れました。しかし、住宅ローンについては、競売申立てまで待ったなしの段階です。状況に戸惑いつつも、任意売却を債権者に申し出て、家を手放すことにしました。結果、家はすぐ荷物を撤去し、売却しました。

Fさんは、元妻から金銭的な被害を被ったうえ、職場での立場も傷つけられた、との理由で、彼女に対し相応の償いを求める方針のようです。

（３）子どもの大学進学費用がかさみ、ローン破綻した

＜相談者＞
Tさん夫妻　50代　神奈川県在住　夫は会社員、妻は派遣社員

＜相談内容＞

「子どもが二人いますが、一人は薬学部に、もう一人は工学部の大学院へ進みました。学費も高いうえに卒業まで６年かかります。学資保険も準備し、貯金も多少ありましたが、学費は本当に高くつきました。奨学金、教育ローン、勤務先の社内融資など、借りられるものはすべて使ってなんとか卒業させましたが、後には信じられないような借金が残りました。

子どもたちには就職後、同居して返済を助けてもらおうと思っていました。しかし、どちらも社会人になってまもなく結婚して家庭を持ったのです。奨学金以外の返済は、親である私たちがするほかなかったのです。結果、住宅ローンなどの借金を返済すると、生活費が残らない状態でした。」

＜提案と方針＞
Tさん夫妻は共働きですが、住宅ローンとその他の借入の返済で収入のほとんどが消えるまでになっていました。自宅も大幅なオーバーローンであり、このままでは老後の準備などできそうにありません。
抜本的な解決は荒療治ではありますが、自己破産や個人再生などの債務整理をし、生活の立て直しを図るほうが合理的でした。
Tさん夫妻は当初、「社内融資もあるので、債務整理できない。会社を辞めざるを得なくなる。」「借りたものは返すべきですから…。」との意向でした。初回の相談後は、それっきり連絡がなくなり、私どもも道義を重んじるTさん夫妻の考えを尊重し、積極的には連絡を入れませんでした。

＜結果＞
およそ半年後、Tさんのほうから連絡がありました。「実はすでに返済を滞納していて、あちこちから督促状を受け取っています。完全に破綻していて…（自宅は）任意売却できますか？あと、債務整理もするしかないようです。」とのこと。
Tさんは、勤務先には事情をすべて話し、社内融資についての債務整理にも理解を得ていました。結果、訓告に準じた措置こそ受けるものの、引き続き会社に貢献して欲しい、と言われたそうです。
弁護士による受任後、自宅は任意売却をして無事、生活再建を果たされました。自宅の価格はかなり安価であったことから、周辺相場の賃料程度でのリースバックが提案できたのですが、Tさんのほうから固辞されました。「貸し手側に迷惑を掛けたので、住み続けるわけにはいかない。」とのご意向でした。