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任意売却とは?

任意売却とは?メリット・流れや競売との違い
【任意売却は、どんなしくみですか?】

任意売却とは、ローンの支払いができなくなった自宅などについて、競売にかかる前に不動産を売却してしまう方法を指します。

何の手立ても打たないまま住宅ローンなどを滞納すると、自宅は競売にかかります。しかし、ただし、住宅ローンを借りた金融機関へ交渉すれば、競売によらない売却が可能となります。これが任意売却です。

私たちは以下にご案内する「任意売却」のほか、リースバックや親族間売買などにも高い実績を誇ります。

もくじ

【任意売却のしくみ】

住宅ローンの返済が止まって一番困るのは、ローンを貸した金融機関です。預金者から預かったお金の回収が怪しくなるばかりではなく、督促や不動産の差し押さえ、競売にかかる費用負担といった業務も増えます。

そんな手間暇をかけて担保不動産を競売で換金しても、相場よりずっと低い金額で売却されてしまうことが多くあります。つまり、競売は債権者からすれば労多くして実りの少ない手段です。できるだけ「早く」「多く」「費用を掛けず」貸金を回収したい。債権者が任意売却に応じる背景がここにあります。

ローンの返済が滞納してしまったうえ、不動産の価値が住宅ローンの残高でしか売れないとなれば、競売処分となるのが原則です。しかし、競売では相場より低い値段で落札されてしまう可能性が高い。これでは債権者も不利益を被ります。

住宅ローンを融資した債権者からすれば、できるだけ高く担保物件を売却し、より多くの債権回収を図りたいのです。それゆえ高く売りたい点において、債務者と債権者の利害は一致しています。

そこで、売主の「任意」のもと、仲介役となる不動産会社を通じて債権者と交渉し、競売に依らない手段で担保不動産を高く売る。これが任意売却のしくみなのです。

👉住宅ローンが残っている家を売却することはできますか?


【任意売却の流れ】

次に、任意売却の主な流れについてです。住宅ローンが払えなくなった際、任意売却活動に入るまで、以下の流れとなることがほとんどです。

①住宅ローン滞納開始
任意売却のステップとして、まずローン滞納があります。

金融機関は一般に3か月以上の滞納を以って、“事故債権”と見なします。平均的には、半年の滞納で回収不能先と判定し、任意売却交渉へ入っていきます。

②督促やローン契約破棄予告
ローン引き落としに遅れが生じると、金融機関から手紙や電話などで督促を受けます。その内容として「信用情報に登録」「ローン契約の破棄」「自宅の差し押え」といった文言があります。これらは任意売却をするにあたって避けられない(※)ものです。

(※)自己破産などの債務整理をした場合は、弁護士などが代理人となるため、債務者は督促を受けません。

③一括返済請求と競売予告
ローン滞納が3か月以上になると、金融機関は信用情報にその登録をします。ローン契約は破棄となり、ローン残高全額を一括で払うよう求めます。これが一括返済請求です。同時に競売の申し立てを示唆する文言を見ることになります。

(※)②あるいは③の時点で債権者へ申し出をすると、任意売却活動が始まります。

④任意売却(販売)活動
債権者(ローンの貸し手)との交渉を経てから販売活動に入ります。通常、3か月から半年程度の期間を設け売却を進めます。この間、相談者は売主として家の内外の見学に協力していただきます。

⑤売買成立と残債務の交渉
購入者が決まると、債権者との最終調整に入ります。買主と売買契約を締結し、引き渡し時期などの交渉などを行います。

不動産の売却が決定すると、決済日までの期間に残債務(売却後に残った借金)について債権者と交渉し、その後の支払額や振り込み先などの通知を受けます。

👉任意売却の流れ


【任意売却と競売】

まず、競売とは、貸金の返済が受けられない場合に債権者が債務者(ローンの借り手)の財産を差し押え、裁判所経由で換金することを指します。任意売却の場合は、担保に入っている不動産です。売却された不動産の代金は、優先税でないかぎりは抵当順位の債権額を充当し、余剰金があれば、後位の抵当権者や配当要求者に配当されます。

任意売却は、上記の競売を避けた売却方法です。これは、住宅ローンの滞納が続いた結果は、基本的に競売(物件差し押えのうえ、強制執行をかける)となります。しかし、競売処分は債権者にとってもデメリットが多いことから、債務者の意思(任意)のもと、一般市場での売却を図る『任意売却』という手段が講じられています。

任意売却も競売も借金の滞納が発端です。そのため、任意売却の比較対象は常に競売であり、通常の売却ではありません。

任意売却と競売の違いはまず、売主(家の持ち主)の意向が反映されるかどうか。そのほか、進み方や結果にも大きな差が生じます。

👉任意売却と競売の違い

競売取下げのタイムリミット=任意売却ができる時間

ただし、競売開始決定通知を受けたからと言って、任意売却がまったくできないわけではありません。完済であれば、開札日の前日まで任意売却が可能。担保割れ(借金が残る売却額)の場合は、入札期間の二週間前までがタイムリミットです。


【任意売却後の残債務はどうなるのか?】

自宅を売却しても残った借金がある場合、それも返済しなくてはなりません。

任意売却後の場合、もともとの返済ができなかったことから不動産の処分に至ったことは債権者も承知しています。そのため、今後支払うにはいくらなら可能なのか、という話し合いになります。

私ども任意売却119番では、アドバイスとして残債務の交渉方法などをご案内しております。

👉マンションや自宅の任意売却後のローン残債はどうなるの?

任意売却後の残債務の交渉方法

具体的な交渉方法は、家計の内訳を「生活状況表」などをもとに記入提出することからスタートします。ほとんどの方は生活が苦しいために任意売却となっています。ギリギリの収支であれば、住宅ローンよりずっと少ない支払い額で決定することがほとんどです。数千円から1万円程度で着地するケースが多いと言えます。これはたとえ残債務が数百万、ときに一千万円を超える場合でも同様です。一生かかっても払いきれない場合も多いでしょう。その際は、相続人に相続放棄を促しておくことを勧めております。


【離婚と任意売却の関係】

「夢のマイホーム」が離婚によって、『悪夢のマイホーム』となることは日常的に起こっています。任意売却に至ったきっかけの多くが離婚です。また、共有名義やペアローン、連帯保証人など、夫婦が責任を負う形で組んだ住宅ローンも多くを占めます。

離婚をしても住宅ローンは何ら影響を受けません。住まないのに責任が続く。あるいは慰謝料や養育費に加え、住宅ローンまで払えないという方もいるでしょう。経済的な合理性を考えると、離婚時に自宅を処分しておいたほうがいいケースがほとんどですから、いきおい任意売却となるのです。

👉離婚して住宅ローンの残っている家に住み続ける場合について

任意売却するなら離婚前がいいのか?

これは、離婚後もお互いが協力的でいられるかどうかにかかっています。関係者の誰か一人でも連絡や同意が取れないと、不動産の売却は困難であるためです。そのため、同居・別居、離婚の前後に関わらず、“連絡が確実の取れる” うちに不動産を任意売却しなくてはなりません。なお、本人から権利証(登記済証)や実印、印鑑証明書などを預かってもあまり功を奏しません。理由は、売買時に金融機関や司法書士から本人確認を受けるためです。


【連帯保証人は任意売却できるのか?】

売却を決定できるのは、不動産の所有者です。そのため、名義人でない連帯保証人だけで物件を売却することはできません。ただし、任意売却の際は連帯保証人の同意が必要となります。

つまり、任意売却に協力はできても、売主とはなれません。連帯保証人は借金について責任があるのみで、家の売却に関する権利はないのです。借金の責任は負うものの、何ら権限がないのが連帯保証人という立場です。

👉連帯保証人では任意売却ができないのでしょうか?

任意売却は、連帯保証人の協力が不可欠です。

これは、任意売却=「売却後も借金が残る」ためです。住宅ローンを融資した金融機関は、主債務者と連帯保証人にそれぞれ支払いを求めます。それゆえ、任意売却を認めるには、「残債務についても責任をもって返済します」という意思確認が必要なのです。


【任意売却後も住み続けたい】

家を売却すれば、引っ越さなければならない。これはどの方もご認識はあるでしょう。しかし、当初は“マイホーム”、つまりご自身のものとすべく買ったはずです。また、引越しできない事情を抱えている方も少なからずいます。そんな場合は、『親族間売買』あるいは『リースバック』のいずれかを成立させることができるかを考えます。

協力的かつ経済的に余裕がある人に頼れるならば、親族(知人)間売買が安心です。持ち主が知り合いですから、ビジネス抜きで交渉できる可能性が高いためです。

いっぽうースバックは、第三者である投資家に自宅を買い取ってもらい、賃貸物件として住み続けるものです。この場合、家賃の支払いがあります。買主は投資家で、投資妙味を見出した際に買い手となるのです。

👉リースバック・住宅ローン困難のまま住み続ける

リースバックの成功率

リースバックをしたい方は数多くいらっしゃいます。その成功率を上げるのは、次の要件を満たすケースです。当てはまる事柄が多いほど、成功率が上がります。

① 人口の多いエリアにある物件

② 一般的な居住物件(店舗付き住宅など、特殊な用途ではない。テナント除く。)

③ 家賃利回りが高い

④ アンダーローンである(売却額>ローン残高)

ローンの貸し手に対し、リースバックは“禁句”

もともとリースバックは、不動産を使って資金調達(現金の用立て)あるいは、法人などが節税のために使う手法です。換金と同時に使用料(この場合は賃料)を払う契約ですから、不動産に関する借金がないことが前提です。売却と同時に賃貸となることが通常の売却との違いと言えます。

「リースバック≒資金調達または節税目的」を念頭に置くと、任意売却との温度差が明確になるでしょう。

任意売却は主に、住宅ローンをはじめとする担保融資が滞納となり、金融機関の許しをもらって売却するものです。そのため、主導権はお金を貸し、なおかつ返済を待っている金融機関が握っています。このことから『任意売却の主役は、金融機関である』と言えます。

つまり、「借りたお金は払えないが、第三者には家賃を払う。このまま住み続けたい。」という要求は債権者にとって、受け入れがたいものと言わざるを得ません。

そのため任意売却時には債権者に対し、リースバックを前面に出すことは避けるべきなのです。

 


【任意売却の相談方法】

任意売却は、宅建業の免許を取得した不動産業者に任せることになります。

任せる先としては、任意売却の経験や実績がある不動産業者に任せた方が後悔はないでしょう。理由は、任意売却は通常の売却と異なる点がいくつもあるからです。

また、任意売却に金融機関との交渉方法や民法(借金や相続、税金、離婚に関する法律)は欠かせません。

私ども任意売却119番は、年中無休のフリーダイヤル0120-281-550(7:00-23:00)をはじめメールやfax、ラインといった多彩な相談窓口をご用意しております。お気軽にお問合せください。

👉任意売却を成功に導くためのポイント

 

任意売却は、フラット35を提供する「住宅金融支援機構」も推奨するローン解決方法です。
👉住宅金融支援機構:任意売却をお勧めする理由