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2022/09/18(公開: 2022/09/05)

任意売却と競売の違い

任意売却は競売に比べ、高値売却が期待できる

任意売却は競売を避けることで、市場価格付近で売却することを目指します。

競売は強制執行を経ての公開オークションです。入札で1番の高値を入れた人が不動産の所有者となります(裁判所による審査あり)。概して任意売却に比べると、安値で落とされるケースが多いと言えます。裁判所の資料である評価書の記載内容を頼りに入札しなければならないからです。中古物件の中身や最新の状態を充分把握できないまま買うリスクは、落札者がすべて負うのです。

その結果として、競売では借金が多く残る可能性が高くなります。

法務省:「競売不動産の買受手続について」


任意売却はプライバシーが守りやすい

自宅が競売にかけられると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅にやって来て現況調査を行い、入札が迫ると室内外の写真やインタビューの内容をインターネットなどに公開します。また、配当要求を見た不動産業者らが数多く自宅に訪れるようになります。

また、競売はインターネット(BITなどの競売情報サイト)や新聞などに掲載されるため、あなたの自宅が競売にかかっているという事実が広まる可能性があります。

いつご近所や周囲の人に知られるのか、と不安になり、精神的に受けるダメージは計り知れません。

普段、ご近所付き合いをしている家庭や家に滞在する時間が長い方にとっては、大きなストレスになると思います。

その点任意売却は、通常の売却方法と変わらないやり方で販売活動が行われます。

任意売却であればチラシやインターネットへの掲載、オープンハウスなども必須ではありません。ご近所の目を気にする心配がないので、強いストレスを感じる事なく売却することが可能です。


引越し費用や時期について交渉できる

任意売却の場合、自宅の売却価格から引越し代金が用意できることがあります。 

ただし近年は、ローン滞納先に引越し代を渡すことに道義的な疑問を感じる債権者が増えています。ただし、生活困窮者とみなされた場合や債権者側の規定により、引越し代が渡されることもあります。できるだけの交渉や工夫を致しますので、まずは、私どもにご相談ください。

いっぽう、競売では、落札代金を担保権や配当要求先への弁済に充てられてしまうので、まず立退料などは望めません。落札者からの立ち退き要求は通知から1週間以内とされることが多く、応じられない場合は強制執行を受けることもあります。

それに対し任意売却は、通常の売却と同じ流れであるため、買主と相談して引渡日を決めることができます。

やはり、もぎ取られるようにして家を失う競売より、自分の意思で家を売却するほうが精神的にも負担が少ないことでしょう。任意売却の際は、債権者への連絡や売却活動など、その多くを私ども担当者に任せることが可能です。段階を追って次の生活準備ができるので、家族への影響も最小限に抑えることができるでしょう。


売却費用がほとんどかからない

不動産は買ったときと同様、売却の際にも諸費用が必要です。
仲介手数料や司法書士への報酬はすべて、分譲マンションの管理費の滞納分なども一部認められることがあります。

任意売却の場合、持ち出しで現金を準備する必要はありません。ただし、売買契約書に貼る印紙代、印鑑証明書などの取得費は必要となります。また、固定資産税などの租税を滞納して、物件などが差押えを受けている場合も差押え解除時に一部の差入金が必要となる場合があります。

一方、任意売却に対し、競売は強制執行であるため、一切交渉の余地はありません。抵当権や配当要求先に落札代金が充当されるため、諸費用の捻出はできません。落札後に長期にわたる高率の遅延損害金や競売申立費用の加算もあります。もちろん、任意売却を選んでも、最終的に関係者との調整がつかず、競売になってしまうケースもあります。しかし、最初から諦めるのではなく、まずは任意売却も一つの選択肢として、視野に入れてみてはいかがでしょうか。


リースバックできる可能性がある

任意売却することで、家族の生活環境を変えたくない、変えられないという方も多いことでしょう。

その場合、自宅に住み続ける二つの方法があります。 それは、「身内や知人に自宅を買い取ってもらう(親族間売買)」か「不動産投資を行っている人に自宅を購入してもらう(リースバック)」方法です。

一番確実性が高いのは、身内や知人に自宅を買い取ってもらい、そのまま住まわせてもらう方法です。

しかし、周囲の援助を受けることが難しい場合も少なくないでしょう。 その場合は、不動産投資家に家を買ってもらい、賃貸として借りる方法を模索してみましょう。

これをリースバックといいます。任意売却とリースバックの併用を目指す場合、債権者が決めた条件で売却すること、協力者や投資家の出現、そしてリースバック条件が売主と買主で合う3つの調整がうまくいくことが必要となります。

一方で、競売の場合は第三者に落札された場合、住み続けられる可能性はほぼありません。入札者は、落札物件を転売することを目的としているからです。


ここで、任意売却と競売を比べた場合のメリットとデメリットについて解説します。

任意売却のメリット

競売に比べた場合、任意売却のメリットを挙げると以下の通りです。

①物件を高値で売却することが可能

②相談者の希望が言える(引越し時期・リースバック)

③引越しなど手許資金を得られることがある

④プライバシーへの配慮がある

⑤専門の担当者がいるため、不安やストレスが軽く、動向の先読みができる

⑥持出し費用がない、または少ない

①高値での売却が可能

市場価格に近い高額売却が期待できること

任意売却価格は市場と同じかそれに近い価格で取引されています。

債権者もできるだけ高い値段で売ることを条件に任意売却に応じますので、不当に安く売られる心配がありません。

それに対して、競売は入札制、つまり不動産のオークションです。

開始価格といって、市場価格の半額から7割程度を目安に入札を募りはじめます。そのため、一体いくらで取引されるのか分かりません。

特に地方にあり、特殊な物件(店舗や工場など)の場合、実勢価格より非常に安い金額、なかには開始価格よりさらに下回って売却されることもよく起こっています。

②相談者の希望が通りやすい(引越し時期・リースバック)

競売では落札後、落札者(新所有者)からはすぐに物件からの退去を求められます。所有者でなくなった人は法的に占有者となり、物件に住む権利はないため、断ることはできません。

任意売却は、通常の売却と同じように買主に対し、物件の引渡(引越)時期を交渉することも可能です。また、売却時に物件のリフォームをする必要もありません。

特に、リースバックをご希望の方は、買主探しや関係者との調整に時間が必要なため、滞納前あるいは滞納初期段階でこちらにご相談ください。

③引越代など手許資金が期待できることがある

引越し代がもらえると聞いているが実際は?

物件とローン残高、お借入先にもよりますが、任意売却では、債権者に相談のうえ、引越代などの手許資金を用意できることがあります。
対して競売は、売却後すぐに退去ばかりを求められ、引越し代や立ち退き料が支払われることは滅多にありません。

④プライバシーを守りやすい

近所に知れる事なくプライバシーが守れること

競売になると、まず裁判所で競売対象物件が公開されます。次いで入札期間が迫ってくると、インターネット情報に物件詳細(物件の内外の写真や価値など)が掲載されます。

加えて競売開始決定通知が打たれると、まず地域の不動産業者が自宅にやって来ます。同時にたくさんのダイレクトメールが来るでしょう。住宅ローンを滞納していることを知らない家族が在宅している場合は、特に注意が必要です。

それに対し任意売却は、通常の売却方法と同じ方法で販売活動が行われます。ある程度なら販売方法にも希望が出せます。

近隣の方に知られず売却を進めたい場合は、チラシやインターネットへの情報掲載、のぼりや看板の設置を断ることも可能です。

⑤不安やストレスが軽いうえ、サポーターがいる

銀行との交渉は誰が行うのか?

住宅ローンをはじめとしたお金や不動産に明るく、金融機関との交渉に慣れた方はそういらっしゃいません。 任意売却は債権者ごとに異なる動向があります。不動産の売買だけではなく任意売却への深い理解を有した者に任せるのが安心です。

実は、任意売却にも有利な進め方や段取りはあります。早めに相談すれば、不安や疑問が解消されて、ストレスがずっと軽くなります。

任意売却119番では無料個別面談の際、その方のご状況やご希望に添った進め方や、金融機関ごとに違う対応について詳しく説明をしています。

そして、売却までの交渉事は私どもがさせていただく、ワンストップサービスを提供しております。相談者様には、生活の建て直しに集中していただき、安心して住宅や物件の売却を任せていただいています。

⑥持出し費用がない、または少ない

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

ローン残高>売却代金の場合、持出し費用は一切いただきません。

分かりやすく言うと、売却にかかった諸費用を用意しなくていいのです。
その諸費用は任意売却の際、債権者に、売却代金から配分していただけるよう交渉いたします。

ただし、売買契約書の印紙代、住民票や印鑑証明書の取得費など、ある程度の実費負担を求められることはあります。


まとめ

任意売却とは、競売を避けるための選択肢

住宅ローンを払えなくなると競売手続きを行います。

競売を避けるためには、ローンを滞納しないこと、そして売却時にローン残金をすべて返済する必要がありますもしそれが可能であれば、そもそもご相談に至るはずがありません。

そんな競売を避けるための選択肢としてあるのが、『任意売却』です。競売は差押えを受けて、強制的に処分されてしまいますが、任意売却ははた目には、通常の売却とほとんど変わりません。

競売は差押えであるのに対し、ローンの借り手(債務者)自らが貸し手(債権者)に売却を申し出るから『任意売却』。

実は、ローンの借り手(債務者)のみならず、貸し手(債権者)にもメリットのある売却方法なのです。


任意売却とは