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2022/04/17(公開: 2022/04/15)

任意売却できない理由はなんでしょうか?

任意売却したいのにできない理由

任意売却を希望しても、必ずできるとは限りません。

住宅ローンが返済できず滞納となってしまった場合、その行く末としての競売をなんとか避けたいと考える方は、多数を占めることでしょう。そこで登場するのが「任意売却」です。

ご注意いただきたいのは、任意売却は必ず成立するわけではないこと。そして、最後まで予断を許さない手続きであることです。

では、どのような場合に任意売却ができないのか。ここでは具体例を示しながら解説してまいります。

目次

  1. 1 任意売却できないことがある
  2.  1-1 任意売却とはどんな制度か
  3.  1-2 任意売却ができない理由
  4. 原因①:ローンが事故債権化していない
  5. 原因②:債権者の許可が得られない
  6. 原因③:関係者全員の協力がない
  7. 原因④:購入者が見つからない
  8. 原因⑤:競売入札までの時間が少ない
  9. 2 まとめ

1 任意売却できないことがある

任意売却をしたくてもできないことがある。残念ながら一定のケースで生じています。では、具体的にどのような場合でしょうか。

ここではまず、任意売却そのものを理解したほうがよいでしょう。そのうえで個別の条件について解説に入っていけば、ご理解に至りやすいことでしょう。

1-1 任意売却とはどんな制度か?

そもそも任意売却とは、住宅ローンをはじめとする担保ローンが払えない際、債権者の同意を得て所有者の申し出により競売になる前に、市場で不動産を売却するものです。

任意売却に期待されていること。それは、競売よりも高い金額で売却することです。また、時間のかかる競売より早く、競売費用をかけずにローンを回収できることも狙いです。そのため、債権者である金融機関は任意売却にさまざまな条件をつけます。

それでは、任意売却ができない理由について、よくあるケースをご紹介します。

1-2 任意売却ができない理由

ケース①:担保ローンが事故債権化していない

任意売却とは一般に「売却してもローンが完済できない」状態を指します。つまり、売っても借金がまだ残るのです。この状態で任意売却をするには、前提として住宅ローンを滞納していなければなりません。債権者(ローンの貸し手である金融機関)は原則として完済を条件に売却を認めているからです。

また、任意売却は競売にかけるはずの担保不動産について、債務者(借金をした側)の自発的な申し出があった場合に、債権者が検討するものです。競売は支払いが滞ったことで、借金回収のために執る手段ですから、当然にローンが回収不能となっていることが必須条件となるのです。

ただし、売却時に完済できるのであれば、ローンが滞納となっていなくても構いません。それは通常の売却と同じです。

なお、任意売却119番は、不払いを推奨しているわけでは決してありません。あくまでも住宅ローンをはじめ、借金問題が原因で家を手放すほかない方のために、競売よりはずっと有利かつ穏便な手段をご案内し、サポートしております。

任意売却は常に競売処分や資産の差し押さえ、信用情報への事故登録、新規の借り入れやクレジットカード作成など、債務者がリスクを負います。そのため、安易な滞納を奨励しているわけではないことをご理解願います。

ケース②:債権者の許可が得られない

任意売却を理解するうえで大事なポイントは「任意売却は誰のためにあるのか?」ということです。答えは、債権者のためです。

債権者は、回収が難しくなった貸金を「できるだけ早く・費用や手間をかけず・たくさん回収する」目的のもと、任意売却を許可します。

つまり、債権者の同意(許可)がなければ始まらない。それが任意売却なのです。

では、債権者が任意売却を認めないのはどのような理由からでしょうか。代表的なものをご紹介します。

1.そもそも任意売却を認めていない。…任意売却を一切認めない債権者があります。なかには「任意売却は構わないが、売却時に完済してもらうのが条件です。」と言って、実質応じていない債権者があります。

2.債務者が連絡を絶っていた。売却に非協力的である。…滞納中、金融機関からあった連絡や書面への応答を一切していなかった場合は、任意売却を申し出ても『今さら交渉には応じません。』といった回答を受けることがあります。また、債権者との関係が悪い場合も同様です。せっかく任意売却に取り組めても、「家の内覧はしたくない」「残債務は払わない」といった対応をするとやはり、競売処分となる可能性が高まります。

3.すでに競売申立が済んでおり、結果は競売に委ねたい。…競売開始決定を受けても、任意売却は取り組めます。しかし、債権者側担当者としては、申し立て時に相応の手間や予納金を納めたのに、また取り下げのために手間をかけなければならないことに抵抗を感じる方がいるのも事実です。また、一部の金融機関は競売のほうが取引の透明性が高いとして、すべて競売処理とするところもあります。

4.債権者が複数あり、足並みが揃わない。…これは、住宅ローンを二本立て(第一、第二抵当権の設定があるなど)で借りている場合や税金の滞納による差し押さえ処分を受けている場合も含みます。

5.不正な住宅ローン利用である。…なかには投資物件の購入資金として、住宅ローンを利用している方がいます。よく見受けるのが住宅金融支援機構のフラット35で投資マンションを購入しているケースです。そのほかにも収入や職業を偽っていたり、購入金額を改ざんしているケースなども過去にはありました。販売業者主導での結果であってもその証明は難しく、任意売却できなまま競売になるケースがほとんどです。

6.そのほか、総合的判断。…まれに理由も分からないまま、任意売却が却下されることがあります。金融機関は任意売却に応じない理由を基本的に明かしません。会社の姿勢が変化し、以前であれば応じてくれた条件が通らなくなることもあります。

なお、住宅ローンにおいて最大の債権者で、フラット35を提供している住宅金融支援機構は、任意売却に積極的な姿勢を示しています。

外部リンク 住宅金融支援機構:任意売却をお勧めする理由

ケース③:関係者全員の協力がない
通常の売却では所有者の同意があれば、自宅やマンションを売却することが可能です。任意売却の場合は、売っても借金のほうが多いことから、債務者および連帯保証人の同意も必要となります。

離婚している元配偶者が共有者である場合は、その方の協力を取り付けなければなりません。連帯保証人や連帯債務者であっても同じです。相続が発生してれば、その相続人全員の同意が必要です。

なお、所有者とは登記上の権利者で、債務者とはローンを組んだ人です。住宅ローンの場合、所有者と債務者は原則一致しています。不動産担保ローンや日本政策金融公庫をはじめとする事業系の借り入れの場合は、所有者と債務者が異なることがあります。この場合、物上保証人の同意も必要となります。

原因④:購入者が見つからない

任意売却として市場で売却を図る以上、不動産も「商品」です。売れなければ、当然ながら売買は成立しません。通常売却の場合、いわゆる“たなざらし”といって、ずっと販売活動をすることはできます。任意売却はどうでしょうか。

任意売却はその不動産にかかる住宅ローンなどの担保融資を滞納することで生じています。お金を貸した金融機関は、債券(貸金)の回収をいつまでも待つことはなく、一定期間が過ぎると競売で処分します。

中古不動産に関しては、市場への理解が必要です。これは売る・買う両者に言えます。価格設定に対して、過度な期待を持たないほうがいいでしょう。「借金を帳消しにできる値段で売りたい。」「任意売却だから安く買える。」と考えるのは早計かもしれません。任意売却の場合、③のとおりタイムリミットがあるため、実勢価格(時価)の見極めが成功の鍵となります。

原因⑤:競売入札までの時間が短い

任意売却は、時間との闘いです。
最も有利に進めたいのであれば、滞納初期から動くに限ります。それは、相談から売却までの期間が最大限取れるからです。もちろん、滞納する前にご相談いただいても構いません。

では、競売開始決定となる前後でどのくらい時間(期間)が違ってくるのでしょうか。

(1)滞納前…基本的には「滞納中」「任意売却として競売手続きを猶予する期間」「競売入札期間まで」をまたぐため、短くても1年前後から最大2年近くに及びます。これは、金融機関の社内手続きのしくみや管轄の裁判所のスケジュールによってかなり違っています。

(2)滞納中…滞納月数にもよりますが、基本的に債権者の連絡先が変わったタイミングが任意売却申し出のタイミングとなります。保証会社やサービサーに移管される前後で任意売却を申し出て、許可が得られれば、そこから8か月から1年程度の任意売却期間が見込める可能性が高いと言えます。

(3)競売開始決定後…この段階になると強制執行が進んでいるため、裁判所のスケジュールがポイントとなります。競売は進みが早い場合で三か月、長くても半年程度で入札期間を迎えます。任意売却期間は完済できる場合で開札日の前日まで。そうでない場合は、入札期間初日の二週間前までが目安となります。

ただし、競売開始決定後にはじめて任意売却を債権者に申し出た場合は、GOサインが出ても条件は上がることが多いことに注意しましょう。これは『市場価格に加え、競売申立費用も回収できる金額でなければ、任意売却に応じる意義を感じない。』という考えが根底にあるためです。つまりこれまでに費やした手間や費用に見合う条件でない限り、任意売却に応じる理由がないということです。

2 まとめ

任意売却は出たとこ勝負です。金融機関が認めるのかどうか。関係者全員の協力が得られるかどうか。買主が現れるか否か。さまざまな段階と縁が絡んで着地し、そこではじめて成功となるのです。

また、任意売却は債権者との交渉が不可欠です。ローンを完済できなくとも高く売却して、借りたお金をできる限り返済したい。そして、残った借金は少しずつにはなるが、返済をしていくという誠意をみせることが肝要です。

任意売却に取り組んでも、期待通りの結果となるとは限りません。とはいえ、任意売却のメリットを考えれば、最初からその選択肢を捨てるのは非常にもったいないことです。よりよい結果と納得感を目指して、任意売却を積極的に活用しましょう。

任意売却とは?―任意売却のメリット