全国対応・土日も受付・女性相談員在籍
お悩みの前に、まずは気軽にご相談ください

無料
相談

年中無休で受付中:AM7:00-PM11:00

0120-281-550

メール相談
無料相談

全国対応・土日も受付・女性相談員在籍

相談 電話相談(無料)

2021/06/24(公開: 2021/06/24)

競売決定開始通知書が届いた後でも任意売却はできる?

「(担保)不動産競売開始決定通知書」が届いても、任意売却をする期間は残されています。

しかし、任意売却においては、競売開始決定前と後では確実に『ハードルが上がる』のです。

この章では、皆さんの置かれている状況を客観的に理解してもらうために、競売と任意売却が並行している期間の状態、債権者である金融機関のスタンスについて、説明していきます。

  • この記事の監修者
  • 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
  • 大手企業、経営コンサルタント、阪神大震災復興支援NPО、経済振興財団、企業再生・М&A会社等を経て現職。中小零細の事業支援実績が認められ04年に中川大臣(故)より”経済産業大臣賞”を受賞。

競売決定開始通知書とは

この書面には、事件番号(元号、種別、番号)が付与されており、どの裁判所において、どの不動産が差押え受けたかなど、競売に関する概要が記載されています。

詳細内容は、ほとんど記載がなく、あくまで関係者への通知書となっています。

この通知を受取るのは、物件所有者や債務者、その物件に住む居住者などです。

賃借人や相続人などは、この通知を受取ってはじめて、対象不動産が差押えとなったことを知ることが多いようです。

法務局で取得できる不動産登記事項証明書(登記簿謄本)には、競売開始となり、対象不動産が差押えになったことが登記されます。

競売決定開始通知書が届いた後の流れ

では、競売決定開始通知書が届くと、どのように競売が進み、いつ立ち退きを迫られるのでしょうか。

競売にかかる期間は、開始決定通知から早くて約4ヶ月、平均的には6カ月程度です。

それまでの流れを段階ごとに説明していきます。

現況調査票が届く

競売決定開始通知書の次に「不動産の現況調査について」(“お知らせ”“連絡書”といった書面もあります)が届きます。

これは、裁判所の執行官室が発行しています。

内容は、“競売対象となった不動産へ執行官らが訪問するため、関係者の立会いをお願いします。”というものです。

現況調査の目的は、競売資料となる評価書などを作成するためです。

不動産の現況、つまり居住者はだれで利用目的はどんなものか、建物の不具合などはないか、周辺の環境はどうか、などを確認します。

現況調査の際は、裁判所の執行官と不動産鑑定士が一緒に訪れます。

物件の現況調査が行われる

現況調査の際は、2~3名の職員が競売にかかった不動産へ直接やって来ます。

裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名であることが多いのですが、なかには3名程度で来訪を受けることもあります。

現況調査では、不動産の利用状況や不具合、周囲の環境などについて、その物件の居住者など立会人にインタビューしていきます。

並行して室内外の各部分を撮影していきます。

追って公開される評価書には、駐車場にある車のナンバープレートなど、一部はマスキング(目隠し)作業を施してくれますが、物件の内外のおおよその状態が分かるように掲載されています。

現況調査の所要時間は約10分程度です。

敷地が広い、あるいは大きな建物である場合でも、長くて30分ほどのことが多いようです。経験則ですが、執行官は気さくな方が多く、質問をすれば、分かる範囲で回答してくれます。
執行官から任意売却を教えられた、という相談者もいます。

なお、現況調査を断ることはできません。

民事執行法に基づき、立ち入り調査が可能であるためです。

居留守を使おうが、不在にしていようが、2回目の訪問で執行官は、解錠業者を同伴しています。

なお、現況調査時に不在の場合は、近隣の人に「最近、この物件の居住者を見ていないか?」といったことを聞いて回りますので、それがきっかけで自宅などが競売にかかったことを知られることもあります。

プライバシーの観点からも現況調査の際は在宅し、調査に協力しておくほうがいいでしょう。

競売の期間入札の通知書が届く

現況調査から1~数か月後に「通知書」が届きます。

この書面には“入札期間”“開札日”“売却基準価格”などが記載されています。

この書面が届くと、任意売却できる期間が残りわずかとなっています。

書面には、所轄裁判所によって記載事項は異なりますが、以下の案内があるでしょう。

(1) 入札期間
(2) 開札日
(3) 売却基準価格と買受可能価格(記載が別途の場合もある)

任意売却においては、入札期間の少し前までがタイムリミットです。

ただし、最後の郵便である「通知書」が届いてから、任意売却の手続きに入っても間に合うことがあります。
しかしそれは、ラストチャンスだと考えた方がいいでしょう。

その理由は、競売入札期間直前で任意売却が成立した場合、多くの金融機関が入札開始日の2週間前までに連絡を求めているためです。

完済できる場合以外は、任意売却であるため、金融機関は任意売却の内容について審査をします。

結果、GOサイン(任意売却の許可)が出ると、金融機関には裁判へ競売取り下げの手続きをしてもらわなければなりません。

金融機関の担当者としては、そこまでの骨を折りたくない、という方もいますので、あまりに直前の任意売却成立だと、門前払いを受ける可能性があります。

公告が行われる

入札期間が迫ると、管轄裁判所にて競売の資料である「期間入札の公告(いわゆる三点セット)」が閲覧できるようになります。

この資料(3点セット)は、現況調査報告書・評価書・物件明細書で構成されています。

管轄家庭裁判所の閲覧室に設置され、通称ビット/ビーアイティーと呼ばれる、不動産競売物件情報サイト(略してBIT)に公開します。

競売も公正明大な裁判の一種であるため、誰でも裁判所やインターネット上でその内容を閲覧することができる状態となります。

なお、滞納している債務を元金や遅延損害金、競売申立費用含めて完済できる場合は、開札日の前日までならば、競売の取り下げが可能です。

カードローンやその他の割賦金の滞納で競売にかかっている場合は、直前でも買取り対応などで競売取り下げに間に合うことがあります。

競売の入札が開始

「期間入札の公告」後、実際の入札期間を迎えます。

入札を受け付けているのは1週間ほどで、競売入札参加者は、売却基準価格の2割を予納し、入札書をはじめ必要書類を裁判所の執行官室に提出(郵送可能)します。

買受人と話し合ってから退去したい、あるいは一縷の望みをかけて入札がないことを願っている方は、この段階でも競売にかかった不動産に住んでいることがあります。

買受人が決定しない限り、まだ所有者であるため、特段の問題はありませんが、売却が決定した際は、明け渡し期日が急であることが多いため、一定の覚悟をしたほうがいいでしょう。

さて、任意売却(売却後に借金が残る)の場合は原則、入札期間の2週間前まで。

債務を完済できる場合は、開札日の前日までが競売取り下げ手続き可能、としている債権者がほとんどです。

よって、任意売却は入札期間まで1~2カ月を切ると、かなり困難になると言わざるを得ません。

任意売却ができなかった場合、その後は「開札⇒売却許可決定・代金納付⇒所有権移転(物件明け渡し)」となります。

ご相談の内容によっては、競売入札で参加し、落札できた場合のリースバックや買戻し相談を承ることもあります。

ただし、競売落札は文字通りイチかバチかとなります。

やはり、任意売却のほうがずっと確実性が高いのです。

競売にかけられると自宅はどうなる?

競売の開札を経て、落札者が代金を納付すると、職権で所有権の移転登記がなされます。

元の所有者には何の権利もなくなり、「占有者」となります。

居住権などは主張できず、新所有者から不動産の明け渡し請求を受けると、従わざるを得ません。

なお、競売前から対象不動産について、賃貸借契約や実際に賃料の支払いがある場合は、競売後に新所有者との話し合いで、新たに賃貸借契約を結ぶこともよくあります。

ただし、元所有者が占有者となっている場合、リースバックを望むのは現実的ではありません。

それは、買受人がその目的で落札していないことがほとんどであるためです。

占有者が不動産を明け渡さない場合、新所有者は「不動産引渡命令の申し立て」を裁判所に行うことができます。

たとえ占有者に転居先が見つからない、引っ越す費用がない、といった事情があっても、強制執行を受けた場合は、その物件に留まることはできません。

なお、立退料を交渉することはできますが、応じてもらえるかどうかは相手次第です。

参考URL:裁判所<不動産引渡命令について>

6ヶ月程度で強制的に退去

競売開始決定から入札期間に至るまでの平均的な期間は、4カ月から6か月程度です。

これは、裁判所内での手続きによって異なり、もう少しかかる時もあります。

昨今は、裁判所の手続きもスピード化が図られ、迅速な競売処理が行われるようになってきています。

落札までたとえ半年の時間があったとしても、任意売却をする場合は、決して余裕があるわけではありません。

競売が並行している任意売却は、以下の段階があります。

1) 債権者との交渉
2) 売却活動
3) 買手の出現と資金調達(買い手がローンを使う場合は2カ月程度必要)
4) 各債権者への配分調整と各社内での審査(1-2週間程度)
5) 売買契約と引渡し準備(2週間から1カ月程度)
6) 決済と競売取り下げ

これだけのステップが必要であるならば、数日や数週間で解決できるわけではないことをご理解いただけるでしょう。

なお、債権者が競売を取り下げるのは、不動産の売買成立が明確になった場合のみです。

裁判所は一旦強制執行(競売)に着手すると、粛々と手続きを進めるため、任意売却が進行していようが関知しません。

競売は強制執行であるがゆえ、裁判所に「もう少し待ってくれれば任意売却できるので、入札期間を次回に延ばしてほしい」といった要望は、一切通りません。

競売は相場よりも低い価格で売却されてしまいがち

任意売却のメリットのひとつに「競売に比べて高く売れる」という点があります。

これは、購入者が自宅用や自己使用を目的に購入することが多いためです。
それに対し、競売での落札者の多くが、転売を目的とする不動産業者です。

そのため、リフォーム費用や転売時の利益を見越した落札(入札)額となり、どうしても市場価格より低くなります。

もちろん、大都市圏で交通の便がよいエリアにある分譲マンションや戸建てが競売になった場合は、相当な入札数が入り、落札額も驚くような高値になることがあります。

そのため一概に「競売=安い」とは言い切れません。
しかし、そのようなケースは、母数から考えると一部です。

もうひとつ競売で忘れてならないのは、“遅延損害金が加算される期間が長い”ことです。

任意売却は、競売にかかる以前か、どんなに遅くとも入札期間より前に市場で売却します。

売却が前倒しである分、遅延損害金の加算が少なくて済みます。

遅延損害金は、ローン契約違反である滞納を発端に発生します。

その率なんと、年利14.6%(14%の場合もあります)。 計算式は、ローン残高×遅延損害金の年率÷365日×延滞日数です。1000万円あたり、毎日4000円の加算です。

 

ローン残債が3000万円あれば、一カ月で36万円もの借金が増えていくのです。

これが競売となれば、遅延損害金のみならず競売申立費用も加わって、驚くほどの借金額となるのです。

任意売却ならば、高く売れるだけではなく、早期に売却をするため、遅延損害金の加算も少ない。

将来を考えれば、競売を避けた任意売却を選ぶメリットが大きいことはお分かりいただけることでしょう。

競売にかけられる前に任意売却するのがおすすめ

本来、任意売却は、競売開始決定通知を受け取る前に終わらせておくのが望ましいものです。

遅くとも保証会社や債権回収会社へ移管される時期までに任意売却を申し出て、競売の申立てに猶予をもらいましょう。

債権者は、債務者と連絡が取れることを好みますし、任意売却ができれば、債権者も競売手続きの手間や費用をかけなくても済み、ひいては債務者の借金の圧縮も図れるのです。

何より、任意売却のほうが競売より債権回収額が高いのですから、債権者にとってもメリットが大きいのです。

任意売却はある程度の希望を交渉することも可能であるため、債務者の状況によっては、引っ越し費用や残債務の支払いペースについて、債権者が考慮してくれることも多々あります。

任意売却を選ぶと、売却や引越しの際も通常の売却とほとんど変わらないため、心理的な負担も少なくて済みます。

私たちのように、任意売却を熟知した担当者によるサポートを受けつつ、有利な任意売却を目指す、という選択肢を選ばないのは、非常にもったいないことなのです。

競売決定通知書が届いた後でも任意売却はできる?

これまでの説明通り、「競売開始決定通知」を受けても、任意売却をすることは可能です。ただし、種々の制約を受けながら任意売却を試みることになります。

その制約というのはまず、入札期間というタイムリミットがきられたことで、任意売却を試みる時間が限られてしまう、という点が挙げられます。

次に、登記簿謄本に差押えをされたことが載ってしまうことで、買い手が見つかっても、そのローン付けが難しくなることもあります。

金融機関のなかには、すでに競売で処分されてしまう可能性のある物件の審査を敬遠するところがあります。

審査をしても、結局競売になるのなら、審査するだけ無駄になる、と考えるためです(融資実行をする金融機関もあります)。

競売開始決定の登記はもちろんのこと、税金滞納による差押えが入った不動産も、売却が難しくなります。

特に滞納している税金が高額の場合は、住宅ローンの債権者が任意売却に応じても、役所や税務署が応じず、競売になるケースが増えます。

総合的に、競売開始決定がうたれてからの任意売却は、競売申立前より厳しくなります。

そのため、「競売開始決定通知書」が届いてからはじめて任意売却を知った、あるいは決断した場合は、対応を急がなくてはいけません。

それは、不動産の売却で特に抵当権がついていると、その抹消手続きをする際の審査や交渉に時間がかかります。

また、高く売るならば、相応の時間が必要なためです。

売り急げば価格が下がるのは、市場原理として当然なのですから。

 

競売を取り下げてもらえれば可能

一度決定した競売が、取り下げになることは本当にあるのでしょうか。

それは任意売却で債権者が納得する条件、つまり『差し押さえた不動産が、競売より明らかに高い値段で売却できる』場合です。

あるいは、競売費用を含めた借金すべての弁済が受けられるケースです。

BIT(不動産競売情報サイト)を見ていると、競売情報のなかには「取下げ」と赤字で記され、詳細が削除されている案件を散見します。

これらは競売の期間入札が決定したにも関わらず、任意売却をはじめ、競売以外の方法で解決され、取り下げとなっていることを示しています。

なお、競売の取り下げは申立人でないとできないため、任意売却の買い手が見つかってすぐ解決するわけではありません。

売買や弁済ができてはじめて取り下げとなるのです。

タイムリミットは競売入札開始まで

任意売却ができるのは、競売の開札日前日までですが、これはあくまで理論値です。

一般に期間入札に入ると、債権者は完済できる場合を除き、競売取り下げ手続きをしません。

実務から言える任意売却ができる期間は、ほとんどの金融機関が指定する『期間入札開始日の2週間前まで』となります。

つまり、「競売開始決定通知」や現況調査の「お知らせ」、「期間入札通知書」が届いても、任意売却はできますが、その可能性は、段階を追うごとに低くなっていきます。

時折、“開札日前日でも任意売却に成功!”、“3日で任意売却解決しました!”といった話がインターネットサイトに挙がっていますが、それはローンを全額弁済できた場合や、もともと担保債務がなく、物件を売り急げば成り立つ話であり、あまり一般的な例とは言えません。

競売決定通知書が届いた後の任意売却は時間との勝負!

さて、これまでの説明通り、競売開始決定通知が届いてからでも、任意売却への希望は捨てないでください。

ただし、時間が限られる以上、可能性に賭けるという側面が大きくなることは覚悟しましょう。

なかには、競売開始決定通知を受けてはじめて、家を失う実感が湧いた。

そこからいろいろと情報収集をして、迷っているうちに期間入札のお知らせまで来た、そろそろ任意売却をするほかないか…、という相談もあります。

一般的に、期間入札開始まで2カ月を切ると、任意売却の成功率は大きく下がります。

それは買い手の出現を待つ時間が短いこと、短期間で高く売ることが困難だからです。

特にローンを使う買主は、購入者として対象から外れます。
それだけ買う人が限られてくるのです。

また、債権者も競売終了を想定している頃合いのため、「今さら…。」と、取り下げに対して腰が重くなることもあります。

つまり、競売手続きの進行にしたがい、任意売却がどんどん難しくなります。

競売開始決定通知を受け取った直後なら、ハードルは上がるものの、まだ希望を捨てずに取り組みましょう、と言えます。

しかし期間入札まで残された時間が少ない段階だと、「イチかバチかやってみましょう」となります。

競売を回避したいのならば、できるだけ早い段階で任意売却をする決心をしましょう。

私たちの相談例では、「もっと…せめてあと数か月相談が早ければ、いい結果が得られたのに…。」と思うお話がしばしばあります。

少なくとも決断や相談をするのが早すぎた、と後悔することはないのですから。

>>任意売却とは?メリットや流れについて