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2021/08/21(公開: 2021/08/21)

競売とは?不動産の強制売却を回避する方法を紹介

借金の返済が困難になると、その借金の担保となっている不動産は、金融機関によって強制的に売却されてしまいます。

これは競売といい、主に不動産を担保とする融資や、住宅ローンを滞納した場合に行われるものです。

そこでこの記事では、そもそも競売とは?というところから、その流れやデメリットについて解説。

また、住宅ローンの返済が難しい場合に、競売を避けて、市場で有利に家を売却できる任意売却という方法についても紹介していきます。

競売とは

競売とは

競売とは、債務者(お金を借りた側)が借金を返せなくなった場合、債務者が所有する不動産を強制的に売却することで、借金の返済にあてる手続きです。

金融機関などの債権者(お金を貸した側)が、債務者(お金を借りた側)から債権(借金)の返済を受けられなくなった場合に、裁判所に申し立てることによって手続きが始まります。

不動産が強制売却される

土地や建物などを担保とするローンを組む場合には、金融機関によって、担保となる不動産に「抵当権」が設定されます。

抵当権とは、借金が返済されない場合、担保となっている不動産を売却できる権利のことです。

住宅ローンを組む場合は、購入する不動産が抵当権の設定対象となります。

債権者は万が一、つまり住宅ローンの滞納が続いた場合に、抵当権を設定した不動産を強制的に売却します。

その代金で少しでも貸したお金を回収しようというのが、この競売という方法です。

競売はどんな時に行われる?

競売は、住宅ローンの場合だけでなく、不動産(自宅の他、事務所や倉庫の場合も有)を担保にして借りたお金を返せなくなった場合にも行われます。また、消費者金融やカードローンなどの借金を滞納した場合でも、債務者の自宅が競売となることがあります。

その他にも、(兄弟など)複数の人が相続した物件をお金にして分ける時にも競売が行われますが、もっとも多いのは上に挙げたケースです。

競売のデメリット

競売は、借りたお金を返すために強制的に行われる手段です。

このため債務者にとっては、以下のようなデメリットがあります。

・相場よりも安い価格でしか売れない

・プライバシーへの配慮がない

・強制的に退去させられるため、引越しの相談ができない

相場よりも安い価格でしか売れない

競売による不動産の売却は、オークション形式で行われ、最も高額を申し出た人が落札者となります。

しかし、競売による落札価格は相場の70%程度と、通常の売却よりも低くなってしまう場合がほとんど。

売却価格が低く、返済にあてられる金額も少なくなるため、競売で家を失ってもまだ借金がたくさん残るという結果に陥ってしまいます。

プライバシーへの配慮がない

競売は、独自のルートや流れで売却が進みます。

執行官が家に訪問のうえ、家の内外を撮影します。その写真や情報がネットや新聞で公表されたりするため、「自宅が競売にかけられている」という事実が、ご近所や会社の人など周囲に広まってしまう可能性が高いのです。

このように、競売は経済的な面だけでなく、プライバシーが害されるという点で、精神的にも大きな苦痛が伴います。

強制的に退去させられる

競売は強制執行のため、売主の意思とは関係なしにどんどん手続きが進んでいきます。

たとえ引越しの準備ができていなくても、落札者が決まりしだい、以前の所有者は早急に家を出て行かなければなりません。

また、競売による不動産の売却代金は、原則として全て借金の返済にあてられます。

そのため、一部の例外を除いて、売却益の中から引越しの費用を工面してもらうことはできません。

このように、競売が行われると、売主は時間的・金銭的に厳しい状態に追い込まれたうえ、強制的に退去させられることになってしまいます。

債権者側に利益はない

競売を行うと、お金を貸した側である銀行などに利益があるのかといえば、そうではありません。

これまで述べたように、競売は、一般の売買に比べて売値が下がるうえ、競売を申し立てるための費用もかかります。そのため、 せっかく手間隙をかけて競売を行っても、少額しか回収できない点がデメリットです。

つまり、競売は、ローンの債権者・債務者双方にとって、決して良いとはいえない解決方法なのです。

競売を回避するなら「任意売却」がおすすめ

競売は、債務者にとってデメリットがあるだけでなく、債権者にとってのメリットもありません。

競売を避ける方法として、任意売却をおすすめします。

任意売却とは、不動産を売却してもローンが残る場合に、債権者の許可を得て、市場で有利に不動産を売却するための方法です。

通常の売却と変わらない方法で販売活動ができるため、競売よりも高額で、なおかつプライバシーを守りながら家を売ることが可能になります。

さらに、競売と違って、引越し費用の一部負担や引越し時期の希望など、債務者の都合に合わせて交渉できる場合もあります。

このままでは競売が避けられないという状況であっても、早い段階であれば、任意売却に切り替えることも可能です。

まずは、「任意売却119」をはじめとする、任意売却専門の仲介業者や不動産会社にご相談ください。

競売と任意売却の違いについて、詳しくはこちらもご覧ください。 >>

競売の流れ

競売から任意売却に切り替えるためには、迅速に行動することが重要です。

それでは、一体どのタイミングであれば、競売を回避して任意売却による解決が可能なのでしょうか?

そのタイミングを把握するためには、まずは競売の流れをきちんと理解しておく必要があります。

住宅ローンの滞納によって自宅が競売にかけられる際の流れは、主に以下の通りです。

1.住宅ローンの一括返済を求められる

2.保証会社による代位弁済

3.競売の申し立て

4.競売開始決定通知が届く

5.現況調査の実施

6.評価書が作成される

7.入札期間→開札 

8.売却(買受人決定)→立ち退き請求 

1.住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が一定期間続くと、債務者は借金を分割で返済する権利を失います。

これを「期限の利益の喪失」と呼び、そうすると債務者は、債権者から住宅ローンの一括返済を求められることになります。

借入先によっても対応は異なりますが、最近の傾向では、住宅ローンの滞納を始めて4~6ヶ月程度で競売の手続きへと移行する傾向が見られます。

2.保証会社による代位弁済

分割支払いでさえ困難な債務者が、一括返済などできるはずもありません。

しかし、そのような事態に備えて、住宅ローンを組んでいる金融機関は、債務者の支払いが難しくなった場合に返済を肩代わりしてもらう保証契約を結んでいます(プロパー融資といって、保証契約のない住宅ローンもあります)。

そのため、債権者に求められた一括返済は、保証契約を結んでいる保証会社によって、代わりに支払われることになります。(代位弁済)

3.競売の申し立て

もちろん代位弁済が行われたからといって、債務者の借金が免除されるわけではありません。

借金を返す相手が金融機関から保証会社へと変わっただけで、保証会社は債務者に対して、同じように一括返済を求めてきます。

一括返済ができなかった場合、保証会社は裁判所に対して、「競売の申し立て」を行うのです。

4.競売開始決定通知が届く

競売の申し立てが正当なものとして認められると、競売の手続きが開始されます。

裁判所から債務者に対して、「あなたの家は競売にかけられます」という内容が書かれた競売開始決定通知書が届きます。

この手紙が届いてから、最短4ヶ月で、多くは半年以内に自宅は強制的に売却されてしまうことになります。

しかし、この段階であれば、任意売却による解決が可能です。

「任意売却119番」などの任意売却専門の専門家や、仲介業者への相談をおすすめします。

>>任意売却119番へのご相談はこちら

5.現況調査の実施

物件が競売にかけられることが決まったら、状況や価額を査定するための現況調査が行われます。

裁判所から派遣された執行官と不動産鑑定士がやってきて、自宅の写真撮影などを行い、資料を作成にかかります。

調査結果をもとに、不動産の売却価格を決定する評価書が作成されて、裁判所に提出されます。

開札

必要書類が揃ったら、債務者に「期間入札の通知」が届いて、入札が始まります。

ネットや裁判所で開示された物件情報をもとに、もっとも高額の入札をした者が、不動産の新しい所有者となります。

しかし、競売物件の購入は、内見ができなかったり、情報が少なかったりと、買う側にとっても不安の大きい購入方法です。

そのため、物件の落札価格は、実際の相場に比べて、低価格になる傾向があります。

家が売却される

落札者が買受人として審査を通過し、代金を納付すると、物件の購入が認められて売却が決定します。

不動産の所有権は落札者へと移り、法的な手続きに基づいた前所有者の強制退去が可能になります。

競売から任意売却に切り替えられるのはいつまで?

手続き上、競売から任意売却への切り替えは、開札期日の前日まで可能ですが、完済できない限り、開札日の2週間前までに引渡しまで終了することを取り下げの条件とする金融機関がほとんどです。

しかし、任意売却には、通常3ヶ月〜6ヶ月間の販売期間があります。

また、任意売却は、債権者に認めてもらうことが条件としてあるため、その交渉の時間も考えると、決断は早いに越したことはありません。

そのため、任意売却の手続きは「支払いが遅れはじめた段階がベスト」です。その次に「競売の手続きに入る前」「競売開始決定通知書が届いた時点」など、早期の段階にスタートさせることが望ましいでしょう。時間があればあるほど、有利に売却できる可能性が高まるためです。

>>競売の期間はどれくらい?スケジュールを確認

「任意売却」で競売を回避しよう

物件を競売にかけられる方の中には、通知書が届いて初めて、競売という手続きの存在を知る方もいるでしょう。

しかし、支払いが遅れはじめた段階であれば、任意売却で解決することが可能です。

任意売却であれば、自分の意思で物件を売却できるだけではなく、競売よりも高く売れる可能性があるため、家を失った後に残る借金(残債務)も少なくて済みます。

競売同様、残債務を「月々1万円ずつ」といった無理のない方法で返済できるよう交渉できるため、生活が圧迫されるリスクを抑えられます。

自己破産という選択肢をとらない限り、家を売った後もローン残債の返済は続きます。

そう考えれば、経済的な負担を軽減できる任意売却は、競売に比べて有利な方法です。

まずは「任意売却119番」にあなたの状況をお知らせください。

きっと、これからの暮らしを立て直すためのお力になれるはずです。