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2021/09/10(公開: 2020/02/16)

競売 と 任意売却 シミュレーションしてみました

任意売却と競売、結果はどれほど違うのでしょうか?

今回は任意売却で成功が目前だったものの、残念ながら関係者との調整がつかなかったケースをご紹介します。結果として競売で終わったことで、任意売却の合理性を検証します。

【事例】横浜市都筑区のマンション

<滞納額>

・住宅ローン:約2,000万円
・債権者:住宅金融支援機構
・固定資産や健康保険:約60万円 仮差押えあり
・管理費など:約30万円

◆成功目前で頓挫した任意売却

『全納付しない限り、差押え解除には応じません。』

予想通りの回答でした。横浜市が仮差押えをしている場合、滞納している租税の全納しないと解除に至らないことが一般的です。任意売却では、売却代金からの一部の配分は可能ですが、全額は困難です。足りない分は、債務者(売主)が売却までに用意するなどしなければなりません。

本件の場合も最後までいろいろな手を打ったのですが、全納には至らず、競売にかかることとなりました。住宅金融支援機構は任意売却に積極的であること、買主も意欲的であったため、非常に残念な結果です。

 

◆任意売却が成功した場合=約311万の借金(2000-1800+6+30+70)

・任意売却による売却価格(買付価格)1,800万円

・市税の納付 6万…残りは分納交渉

・管理費納付 25万(売却代金から配分だが、駐車場代と水道代は対象外)

・仲介手数料と司法書士費用 計70万

競売終了=620万の借金(2000-1640+60+100)

・落札価格 1540万

・市税滞納額 60万+延滞税…競落では全額残ります

・競売申立費用請求 約100万

※滞納管理費や修繕積立金、未払い水道料は落札者が納付するため債務としては残らない

《まとめ》税金滞納はできるだけ避けよう

近年は、税金の滞納による任意売却不可ケースが増加しています。住宅ローンは払っているのに、家が公売にかかるケースも頻発しています。自治体によっては、分納条件が厳しいこともあります。あまり長期に滞納が続くと、各都道府県の地方税回収機構に管理が移ります。こうなると、全額納付以外は一切受け付けてもらえないと考えたほうがいいでしょう。住宅ローンの滞納より気をつけておいたほうがいいのは、納税だとご理解ください。

参考:税金滞納による仮差押えと任意売却