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電話任意売却の相談先は不動産会社・弁護士・銀行？それぞれの役割をプロが解説
任意売却の相談先として「弁護士」「銀行」「不動産会社」の3つがよく挙げられます。
しかし、結論を言えば実際に任意売却を進められるのは不動産会社だけです。
銀行は債権者として立場が異なり、弁護士は法的手続きを扱う専門家。
どちらも「任意売却を実行」する立場ではありません。
売却の調整、債権者との交渉、買主の仲介、すべてを担うのは不動産会社です。
この記事では、22年にわたり任意売却を手がけてきたプロが、なぜ相談先を不動産会社にすべきなのか、その理由を実例を交えて解説します。
なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。
- この記事の監修者
- 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
- ・年間相談件数3,000～5,000件
- ・8割以上の方が相場に近い価格で売却に成功
- ・売却後の残りの返済額：月8,000円前後の方が多数
- ・くわしい経歴→「競売体験者」だからわかります
目次
任意売却の相談先を徹底比較【不動産会社・弁護士・銀行】
1：法律トラブルに強い弁護士・司法書士
弁護士や司法書士は法的なトラブル解決に強みを持っています。
ただし、任意売却の「実務」や債権者との「価格交渉」には関与しないため、売却成立までをスムーズに導くのは難しいのが現実です。
自己破産などの「法的整理が必要なケース」以外では、弁護士単独で任意売却を進めるのは非効率です。
実際の売却や債権者との調整は、不動産実務に長けた専門会社が担うべきです。
関連記事：任意売却は弁護士に相談すべき？
2：返済状況を把握している銀行・保証会社
任意売却を検討する際、「まずは住宅ローンを借りている銀行に相談したほうがいいのでは？」と考える方も多いでしょう。
確かに銀行などの金融機関は返済に関する相談に応じ、任意売却を扱う不動産会社を紹介してくれることもあります。
しかし、注意が必要です。任意売却では「所有者（あなた）」と「債権者（銀行）」の利害が対立します。
銀行が紹介する任意売却業者は、どうしても債権者側に配慮して動く傾向があり、引越し費用の確保や残債の交渉など、あなたの利益が後回しになるケースも少なくありません。
任意売却を成功させるには、債権者ではなく所有者の立場で動いてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
利害関係のある金融機関に相談するよりも、任意売却に強い専門業者へ直接相談する方が、納得できる結果を得やすいでしょう。
3：任意売却に強い不動産会社へ相談する場合
結論として、任意売却の相談先は不動産会社が最も適切です。
任意売却の実務を担い、実際に取引を成立させるのは不動産会社であり、弁護士や銀行はあくまで周辺的な立場にとどまるからです。
任意売却は、一般的な不動産売買とは異なり、債権者（金融機関）・保証会社・税務署・買主など多方面との交渉を同時に進める特殊な取引です。
この過程では、金融・法律・税務の知識が複合的に求められます。
そのため、任意売却を専門としない一般不動産会社では、交渉の段取りを誤り、結果的に競売へ移行してしまうケースも珍しくありません。
任意売却専門会社なら、各債権者との交渉から配分案の作成、引越し費用の確保までを一括して行い、売却後の生活再建まで見据えた支援が可能です。
任意売却を確実に成功させたいなら、経験・判断・交渉に精通した不動産会社に相談すべきです。
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任意売却で業者選びが「最重要」と言われる理由
1：任意売却は専門知識の有無が結果を左右する
任意売却は、知識のあるなしで結果が180度変わる仕事です。
たとえば、任意売却には以下のような実務が発生します。
- 債権者（銀行・保証会社）への配分案作成と交渉
- 裁判所で進行中の競売手続きとのスケジュール管理
- 滞納中の固定資産税や管理費の清算交渉
- 所有者・債権者・買主の三者間調整
- 自己破産や差押登記がある場合の法的リスク判断
これらは、通常の不動産仲介とはまったく別世界であり、一つでも判断を誤れば競売に進み、家を失うことになります。
大手不動産会社は販売力こそありますが、こうしたイレギュラー案件はシステム外ですし、担当者に任意売却の実務経験がなければ、債権者の電話一本にも対応できません。
任意売却を成功させるのは、「営業トーク」ではなく、「現場を知り尽くした実務の力」です。
経験のない業者に依頼するのは、競売のカウントダウンを早めるのと同じです。
2：業者の交渉力の差が売却価格に直結する
任意売却の成否を分けるのは、売却力ではなく交渉力です。
なぜなら、任意売却では「売る前に許可を得る」必要があるからです。
不動産会社は、売却を始める前に債権者と以下のような交渉を行います。
- 「任意売却での処理を認めてもらえるか」という承諾の獲得
- 「売却価格の妥当性」を提示し、回収額の同意を得る
- 「売却代金から引越費用を確保できるか」の交渉と説得
- 「差押や抵当権の解除手続き」までを含めた法的調整
このどれか一つでも不備があれば、契約は成立しません。
つまり、交渉の巧拙がそのまま売却価格とスケジュールに直結するのです。
一般的な不動産会社では、こうした金融機関との交渉経験が乏しく、決裁フローや内部承認のタイミングすら掴めていません。
任意売却の交渉は、「理屈」ではなく「信頼関係と段取り」で決まります。
そこを理解しているかどうかが、任意売却の専門業者と一般業者の決定的な差です。
3：業者の選び直しは大きな時間ロスに
任意売却では、「時間のロス＝失敗」です。
最初に頼んだ不動産会社が任意売却に不慣れだった場合、その間にも競売手続きは止まらず進行していきます。
一度スケジュールが遅れると、次に依頼する業者は短期間で全てを立て直さなければなりません。
実際、任意売却は競売と同時進行で進み、開札期日の前日がデッドラインです。
たった一週間遅れただけで、売却のチャンスが消えることもあります。
また、よく「まずは大手に任せて、ダメなら専門業者に切り替えます」という声を聞きますが、現場の感覚で言えばそれは危険な賭けです。
媒介契約は3か月更新の自由契約とはいえ、実際には契約解除に応じない業者も存在します。
「任意売却の実績がある」と説明されながら、債権者交渉が後手に回り、結果的に競売になってしまったケースを何度も見てきました。
任意売却は「最初に誰に頼むか」で9割が決まります。
選び直しが許されない世界だからこそ、最初から専門業者に任せるべきです。
4：過去の実績が信頼性の指標になる
取材実績：テレビ朝日「羽鳥慎一モーニングショー」で当社の任意売却支援が紹介
任意売却の世界では、経験の量がそのまま交渉力の質に変わります。
たとえば、初めて債権者と交渉する一般不動産会社と、数百社と取引経験を持つ専門会社では、同じ条件でも結果がまったく異なります。
業界ではよく「初動で誰が電話したかで結果が決まる」と言われるほど、信頼関係の積み重ねが重要です。
私たち任意売却119番は、2003年創業・22年目を迎える老舗の専門会社です。
この業界で20年以上継続している任意売却専門業者は、全国でもごく一部です。
年間3,000～5,000件のご相談に対応し、累計1万件以上の任意売却をサポートしてきました。
任意売却の成否は、実績・信頼・経験の三拍子が揃っているかで決まります。
私たちは、これまで築いてきた金融機関との関係性をもとに、他社にはできないスピードと交渉力で最善の結果を導きます。
住宅ローンの返済に不安を感じたら、早めの相談を
状況をお聞かせいただければ、無理のない方法を一緒に考えます。 ご相談はすべて無料・秘密厳守です。
※お急ぎの方はお電話が確実です（受付時間 9:00〜23:00）
任意売却を相談する不動産会社の選び方
1：任意売却の経験・実績が豊富か？
前述のとおり、任意売却は「不動産売買＋法的調整＋生活再建」が一体となる特殊な手続きです。
そのため、相談する不動産会社は、単に売却実績があるだけでは不十分です。
法律・税金・社会制度を理解している担当者が在籍しているかどうかが、結果を左右します。
任意売却では、競売や債務整理、離婚・相続など、民法上の判断を求められる場面が多々あります。
また、滞納税や生活保護といった制度面の理解がなければ、現実的な再建プランを提案することはできません。
なお、任意売却119番では、相談員の育成を社内の重要業務と位置づけ、実績ある現役相談員による研修制度を導入しています。
研修では、不動産売買実務だけでなく、
- 金融機関・サービサーとの交渉パターン
- 税金や民法の知識
- 社会保障制度・生活保護制度の理解
- 相談者への提案力・説明力
を徹底的に指導。
単なる不動産営業ではなく、「任意売却を完結できる専門家」を育てる。
それが、私たちが22年間続けてきた姿勢です。
2：弁護士・司法書士との連携体制があるか？
不動産の問題に詳しい弁護士・司法書士と連携
任意売却を成功に導くうえで、弁護士や司法書士との連携体制があるかどうかは非常に重要な要素です。
繰り返しになりますが、任意売却は単なる不動産取引ではなく、法的な判断と経済再建が密接に関わる特殊な手続きです。
たとえば、住宅ローン以外にも借入がある場合は「債務整理」、名義人が亡くなっている場合は「相続登記」、さらには事業資金を含む債務整理となれば「法人破産」や「民事再生」の判断が必要になります。
これらは不動産会社の判断範囲を超えた領域であり、法的専門家との連携なしでは安全に進めることができません。
任意売却119番では、弁護士・司法書士との強固な連携体制を構築しています。
特に、債務整理に関しては弁護士による初回面談を無料（目安1時間／要予約）で受けていただけます。
次のようなケースに該当する方は、弁護士の助力が不可欠です。
- 住宅ローン以外にも借入があり、整理を検討している
- 自己破産を視野に入れている
- 相続が未完了のまま（名義人が故人）の不動産を売却したい
- 事業整理を伴う任意売却を進めたい
当社へご相談の場合、電話で現在の状況をお聞かせいただければ相談員が内容を確認し、必要に応じて任意売却に理解のある弁護士や司法書士へおつなぎします。
もちろん、初回面談後に依頼するかどうかは自由です。
3：デメリットも正直に説明してくれるか？
任意売却を依頼する際に、デメリットを正直に説明してくれるかどうかは、会社の誠実さを測る重要な判断基準です。
繰り返しになりますが、任意売却は「競売より有利」というだけで、すべての問題を解決できる魔法の手段ではありません。
デメリットを挙げると、
- 任意売却後もローンは残ります。
- 新たなローンは数年から7年ほど組めません。
- 任意売却では解決せず、競売で終わることもあります。
- 滞納が続いていれば、信用情報（いわゆるブラックリスト）に登録されるのも避けられません。
また、金融機関や保証会社との話し合いによっては、引越し費用が満額確保できない場合もあります。
こうした現実を、最初の相談時にしっかり説明してくれる会社こそ、本当に信頼できる専門業者です。
逆に「大丈夫です」「全部解決します」といった言葉だけを並べる会社は注意が必要です。
関連記事：任意売却のデメリット
4：他の解決策（リスケ・リースバックなど）も提案してくれるか？
任意売却を検討するうえで大切なのは、「売却ありき」で話を進めない会社を選ぶことです。
繰り返しになりますが、住宅ローンの問題は人それぞれ状況が異なり、任意売却が“唯一の正解”とは限りません。
たとえば、
- 返済期間や金利を見直す「リスケジュール（返済計画の再設定）」
- 裁判所を通して債務を軽減する「個人再生」
- 家を売ってもそのまま住み続けられる「リースバック」
- 家族間で所有を移す「親子間売買」
こうした方法も、状況次第では現実的な選択肢になり得ます。
不動産会社の多くは、売却でしか利益を上げられません。そのため、売る方向に話を持っていきがちです。
なお、当社では全体相談のうち約8人に1人（約12〜15％）が、任意売却以外の方法で解決しています。
金融機関との調整・法的アドバイス・リースバック業者との調整などを含め、再建に最も現実的なルートを一緒に検討します。
5：金融機関との交渉実績があるか？
代表の富永が金融機関と交渉を行っている様子
任意売却を成立させるためには、金融機関との信頼関係と交渉実績が欠かせません。
なぜなら、任意売却は「債権者の承諾を得る」ことから始まるからです。
たとえ適正な価格で買主が見つかっても、金融機関が承諾しなければ売却は成立しません。
ここで差が出るのが、過去の交渉実績です。
長年にわたり任意売却案件を担当してきた不動産会社は、各金融機関の内部ルールや決裁フローを熟知しており、どのような資料をいつ提出すれば承諾が得られるかを理解しています。
つまり、実績＝交渉の精度とスピードを意味します。
任意売却119番は、これまで大手銀行から地域金融機関、保証会社、債権回収会社まで幅広く交渉を重ね、確かな信用を築いてきました。
経験があるからこそ、依頼者の希望と債権者の条件を両立させる現実的な着地点を見極められます。
「まずはLINEで話を聞いてみたい」方へ。 専門スタッフが状況を丁寧に伺い、あなたに合った解決策をご案内します。
相談先として避けるべき任意売却業者の特徴
1：競売情報を悪用した営業をしている
任意売却の相談で最も多いトラブルの一つが、競売情報を悪用した営業です。
競売が決定すると、「配当要求終期の公告」などの情報が裁判所で公開されます。
これを見た業者が、チラシ・DM・電話・訪問で接触してくるのです。
こうした業者の中には、宅建業の免許を持たずに違法営業を行っている会社も存在します。
免許のない会社が任意売却を請け負うことは、法律上認められていません。
それだけでなく、「数百万円残せます」「生活資金が受け取れます」といった虚偽広告で誘うケースもあります。（当社でも、こうした違法営業に関する相談を多数受けています。）
もちろん、チラシやDM自体がすべて悪いわけではありません。正規免許を持ち、実際に任意売却の知識を提供している専門会社もあります。
しかし、電話や訪問などで「すぐ売りましょう」「うちなら現金が残ります」と迫る会社は避けるべきです。
2：仲介手数料以外の費用を要求する
任意売却を相談する中で、「手数料以外の費用がかかる」と言われたら注意してください。これは、悪質業者によくある典型的な手口です。
宅地建物取引業法では、媒介を行う不動産会社が受け取れる報酬は「仲介手数料のみ」と定められています。
そのため、「着手金」「コンサル料」「販売促進費」「相談料」などを請求された場合、明確に法律違反です。
任意売却でも、報酬の上限は通常の不動産取引と同じく以下の通りです。
・成約価格が400万円以上の場合：
成約価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
（例）2,500万円の任意売却の場合
→ 2,500万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 81万円（＋消費税）
これが報酬の上限であり、それ以上の請求は一切できません。
任意売却119番では、この仲介手数料についても債権者（金融機関）と交渉して支払いを承認してもらう仕組みを取っています。
そのため、相談者自身が仲介手数料を支払うことはありません。
相談者の持ち出しは、売買契約書に貼る印紙代や印鑑証明書の取得費など、実費数千円程度のみです。
任意売却は、経済的に厳しい状況にある方を支援する制度です。
その弱みに付け込むように高額な手数料を要求する業者は、最初から信頼に値しません。
「手数料以外に費用がかかる」と言われた時点で、その業者は選択肢から外すべきです。
関連記事：任意売却のご相談の費用（手数料）について
3：契約を即決させようとする
任意売却の相談者の多くは、「もう時間がない」と強い不安を抱えています。
その心理につけ込み、「今決めないと競売になります」「今日中に書類を出せば助かります」と迫る業者がいます。
こうした言葉は、一見親身に聞こえますが、実際には契約を急がせるための常套句です。
説明も不十分なまま契約してしまうと、後から条件が違う・話が通っていないといったトラブルにつながります。
本当に相談者を第一に考える会社なら、焦らせることはありません。まず現状を整理し、
- どんな選択肢があるのか
- どこにリスクがあるのか
を丁寧に説明してくれます。
任意売却119では、初回相談の段階で即契約を迫ることはありません。
「まずは家族に相談してから決めてください」と伝えるのが原則です。
4：「絶対うまくいく」「大丈夫」と言ってくる
まず、悪質業者が良く発するフレーズは、「任意売却は絶対にうまくいく」、「大丈夫、心配いらない」と言った、あなたに安心感を与える言葉を発します。
確かに、任意売却はメリットが大きいですが、「絶対にうまくいく保証」はありません。
債権者が任意売却を合意しないケースや買主が見つからず、期限内に売却することができないケースもあります。
そのため、優良な専門業者は、「絶対にうまくいく」と断言することはできません。
こういった言葉に惑わされて依頼したけど、任意売却は失敗に終わったと相談に来る人は少なくありません。
専門業者の腕に自信があっての発言かもしれませんが、トラブルに巻き込まれないためにも、なるべく避けるようにしましょう。
5：高額な引っ越し代金を負担してくれる
次によく見受けられるケースは、「引っ越し代金を手出しする必要がない」と言ってくる業者です。
任意売却では、債権者との交渉の末、売却価格から引越し代金を捻出してもらえる可能性があります。
しかし、これは交渉次第の話です。
あなたに対して信頼することができるか、専門業者との話し合いに信憑性を持てるかを判断したうえで、債権者の好意として用意されるお金なので、絶対と断言することは出来ません。
また、中には、専門業者が負担をするケースもあります。
本来、専門業者があなたの引越し費用を負担することは絶対にあり得ません。
中には、不透明なお金を渡す業者もいるようですが、そもそも専門業者は、報酬をもらう側であって、支払う側になるのはおかしい事です。
こういったお金を受け取ってしまうと、トラブルの基になりますので、受け取らないようにしてください。
6：具体的な実績を提示しない
任意売却の相談先を選ぶ際は、「具体的な実績を提示しているかどうか」を必ず確認してください。
実績は、その会社がどれだけの案件を成功させてきたかを示す最も客観的な指標です。
逆に、実績を明示しない会社は、経験が浅い、あるいは公開できない事情がある場合も少なくありません。
任意売却は、一般の不動産売買と違い、債権者交渉・法的手続き・残債処理など複雑な要素が絡みます。
そのため、過去にどんなケースをどのように解決してきたかを確認することが、失敗を避ける最大のポイントです。
7：連絡・対応が遅い
任意売却の相談でよく聞くのが、「担当者からの連絡が遅い」「何日も音沙汰がない」という声です。
任意売却は競売と並行して進むため、手続きには明確な期限があります。
一度でも対応が遅れれば、チャンスを逃し、競売に移行してしまう可能性すらあるのです。
「返事が遅い」「進捗の報告がない」「書類提出がギリギリになる」こうした会社には、いくつかの共通点があります。
- 担当者の経験不足
任意売却は通常の不動産取引と異なり、債権者交渉や法的判断が絡むため、経験の浅い担当者では判断が遅れがちです。 - 売りづらい物件と判断されている
優先度の高い案件を優先して動く会社では、売却難易度の高い物件が後回しにされることもあります。 - 会社の体制に問題がある
担当者任せで報連相が徹底されていない、あるいは少人数運営で対応スピードが追いつかない。そんな会社も珍しくありません。
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任意売却の初回相談の流れ【準備から当日まで】
1：現在の状況をヒアリング
取材実績:テレビ朝日モーニングショーで当社の任意売却支援が紹介
任意売却を進める上で最初に行うのが、現状把握のヒアリングです。
この段階で把握すべき主なポイントは次の通りです。
- 住宅ローン滞納の開始時期と経過期間
- 金融機関・保証会社・サービサーの対応状況
- 競売手続きの進行段階（通知済み・開札待ち など）
- 他の債務や固定資産税の滞納状況
- ご家族の今後の住まい・収入計画
これらの情報を整理することで、「どの程度の緊急性があるか」「どの手段を最優先すべきか」を明確に判断できます。
2：最適な解決策の提示
ヒアリングで現状を把握したあとは、相談者様一人ひとりに最適な解決策を提示します。
住宅ローン滞納といっても、原因も状況も千差万別。「できるだけ住み続けたい」「借金を整理したい」「家族に迷惑をかけたくない」
どんなご希望を最優先すべきかによって、取るべき手段はまったく異なります。
たとえば、
- 今の家に住み続けたい場合 → リースバックや親族間売買
- 借金全体を整理したい場合 → 個人再生や自己破産
- 一時的な返済困難なら → リスケジュール（返済計画の見直し）
こうした複数の選択肢を整理したうえで、最も現実的な方針をご提案します。
3：今後の進め方を説明
大阪・梅田の相談センターでの面談の様子
方向性が定まったあとは、今後の進め方を丁寧にご説明します。
任意売却の手続きは不動産会社が主体となって進めますが、依頼者様にも書類の準備や金融機関との確認、引越し準備など、やるべきことがいくつかあります。
任意売却119番では、初回の打ち合わせで「全体のスケジュール」を共有し、
- いつまでにどの書類を提出すれば良いか
- 金融機関への連絡はどの段階で行うか
- 買主の内覧対応や引越し準備はいつ頃から始めるか
といった工程を、ひとつずつ明確にしていきます。
4：初回相談で用意すべき書類一覧
初回相談は、手ぶらでお越しいただいて問題ありません。
ただし、いくつかの書類をお持ちいただくことで、より具体的なご提案が可能になります。
内容を把握するための資料が揃っていると、金融機関との交渉や任意売却の方針決定もスムーズに進みます。
もし手元に次のような書類があれば、ぜひお持ちください。
- 債務の内容がわかる書類
例：住宅ローン契約書、返済予定表、延滞通知など - 不動産の基本情報
例：登記簿謄本、間取図、建築年数がわかる資料 - 債権者から届いた書類
例：催告書、督促状、代位弁済の通知など - 裁判所関係の通知
例：競売開始決定通知書、現況調査の通知など
関連記事：任意売却の流れが図解でわかる！相談から引き渡しまでの手順をやさしく解説
「電話で話すのは少し不安…」という方もご安心ください。 専門スタッフが丁寧にヒアリングし、状況に合った解決策をご案内します。
任意売却はいつ相談するべき？
1：相談は早ければ早いほど有利
任意売却の相談は1日でも早い方が有利です。理由は単純で、任意売却には“明確な期限”があるからです。
任意売却は、競売の手続きと同時に進行します。
最終的に、「競売の開札期日の前日」が、債権者が競売を取り下げられる最後のタイミングです。
つまり、その日までに売却契約と債権者の合意が成立していなければ、競売にかけられてしまいます。
早めに相談をいただければ、
- より高く買ってくれる購入希望者を時間をかけて探せる
- 複数の金融機関や保証会社と並行して交渉できる
- 売却後の生活再建計画も余裕を持って立てられる
といったメリットが得られます。
任意売却119番では、住宅ローンの滞納前からのご相談も受け付けています。
2：競売手続き開始後でも間に合う？
競売が開始された後でも、任意売却の余地は残っています。
ただし、競売の進行段階によって難易度が大きく変わります。
| 段階 | 状況 | 任意売却成功の可能性 |
|---|---|---|
| ① 競売開始決定通知が届いた直後 | 債権者交渉の余地が大きい | 高い |
| ② 現況調査・期間入札通知が届いた段階 | 買受人募集が進行 | 中程度 |
| ③ 開札直前（公告済み） | 取り下げ手続きが複雑 | 低い |
任意売却は、債権者が「競売よりも早く・確実に・高く回収できる」と判断すれば成立します。
しかし、開札が近づくほど、債権者はすでに回収見込みを立てているため、新たな売却交渉に応じる理由がなくなってしまうのです。
まだ間に合うかもしれませんので、早めにご相談いただければと思います。
関連記事：競売開始決定通知書が届いた後でも任意売却できるがハードルは上がる
任意売却の失敗事例【競売に移行したケース】
埼玉県さいたま市／Y様
任意売却を検討したものの、結果的に競売へ移行してしまった実例です。以下は、同様の失敗を防ぐための要点整理を含めた解説です。
経緯の概要
Y様の自宅は査定約2,000万円。この金額で債権者（金融機関）に売却提案し、いったん了承を得ました。
しかし買い手が現れず、販売活動は停滞。最終的に競売へ移行しました。
失敗の本質（なぜ売れなかったのか）
- 実勢の周辺相場は1,800〜1,900万円台で、債権者が了承した設定価格が市場とかみ合っていなかった。
- 任意売却では最終的な価格決定権は債権者側にあり、相場から乖離するとどれだけ広告しても成約しにくい。
時間切れという致命傷
当社へご相談いただいた時点で、開札まで残り1か月未満。価格是正や再交渉、買主候補の掘り起こしに充てる時間が足りませんでした。
もう少し早い段階（競売開始決定直後〜現況調査前）でご相談いただけていれば、競売回避の可能性は高かった事例です。
教訓（再発防止のチェックポイント）
- 相場整合性の確認：債権者了承の価格が市場とズレていないか。
- タイムライン管理：競売スケジュール（開札日）から逆算した販促・交渉の工程表を作る。
- 専⾨家の早期関与：任意売却専門会社が債権者交渉と価格設計を主導する。
なお、同様のケースはコロナ禍以降、実勢価格の読み違いを背景に全国的に増えています。
任意売却は「決めた時点で時計が動き出す」取引です。相場設計×交渉×時間管理を最初から専門家に一括委任することが、競売回避の近道になります。
任意売却業者選びに関するよくある質問（FAQ）
1：大手の不動産会社の方が安心？
「大手の不動産会社のほうが安心なのでは？」
任意売却のご相談では、よくいただく質問です。
しかし、任意売却において会社の規模や知名度は、ほとんど意味を持ちません。
大手の不動産会社や有名チェーン店の多くは、通常の売買仲介や賃貸をメイン事業としています。
そのため、債権者との交渉、法的書類の管理、残債処理といった
「任意売却特有の複雑な実務」に精通していないケースがほとんどです。
任意売却は、
- 債権者・保証会社との折衝
- 税金や差押えの解除交渉
- 法的整理・残債処理への対応
など、一般の不動産取引とはまったく異なる専門領域です。
さらに、任意売却は完全成功報酬型です。
売却が成立しなければ報酬が発生しないため、利益重視の大手が本格的に取り組むケースはごく少数です。
結論として、選ぶべきは「大手」ではなく、任意売却の現場を熟知し、あなたの利益を最優先して動いてくれる専門会社です。
2：知り合いの不動産屋でも大丈夫？
結論から言うと、任意売却だけは人付き合いより専門性で選ぶべきです。
任意売却は、不動産売買の一種ではありますが、「債権回収交渉を伴う特別な取引」という点で通常の仲介とは根本的に異なります。
一般の不動産会社が行うのは、「売主と買主の間を取り持つ」仲介業務です。
一方、任意売却では、
- 金融機関（債権者）への売却承諾交渉
- 滞納税・管理費の調整
- 残債の分割返済や免除の協議
など、法的・金融的要素が絡むため、交渉の専門知識と経験が不可欠です。
もし知人の不動産会社がこれらに不慣れであれば、どんなに誠実でも結果的に手続きが止まり、競売に進むリスクが高まります。
知人に頼むこと自体は悪くありません。ただし、任意売却だけは「人情」より「実務力」で選ぶべき分野です。
3：任意売却は1社にしか相談できない？
任意売却では、原則として1社と専任媒介契約を結ぶ形になります。
これは「不動産会社側の都合」ではなく、債権者（金融機関）の意向によるものです。
任意売却は、通常の売却のように複数社が自由に動ける一般媒介とは違い、債権者・保証会社・裁判所・税務署など、数多くの関係者と調整を行う“交渉型の取引”です。
もし複数の会社が同時に金融機関へ連絡を入れれば、情報が錯綜し、交渉が破綻する恐れがあります。
そのため、債権者は「窓口を一本化してほしい」と強く要望するのです。
また、任意売却では債務者の個人情報が関係各所に共有されるため、個人情報保護の観点からも一社に限定することが一般的です。
さらに、任意売却の実務は「販売」と「交渉」を並行して進める必要があります。
主債務者・連帯保証人・税務署・債権者すべてとの合意を取り付ける作業は、一社でなければ到底管理できません。
したがって、「1社だけしか相談できない」というよりも、「1社に任せることで初めて全体が動く仕組み」だと理解してください。
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