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2021/08/16(公開: 2021/05/20)

競売で売られるのとどっちが得?

競売で売られるのとどっちが得?

Q

任意売却の方が競売より高く売れると聞きましたが、本当ですか?
どちらにしても家を売却しなければならないのであれば、競売を待って、退去までできるだけ長く住み続けたほうが得だと思うのですが、どうでしょうか?
任意売却と競売の違いを教えてください。

A

まず、売却価格についてご説明します。
通常、競売になった物件は相場の約60~70%程度の価格から入札開始となります。これは、競売物件が普通の物件と違って、落札者にとって以下のようなリスクがあるからです。

  • 明け渡されるまで内部を見ることができない
  • 不法占有者がいるなど、立退き請求の際、トラブルになる可能性がある
  • 購入にあたって、ローンが利用しづらい

 

任意売却は、通常売却とほとんど同じ手続きで売却する

いっぽう、任意売却ではこのようなことはありません。はた目からみれば、通常の売却と同じ流れです。売却する側も引渡し時期の希望などを交渉することが可能ですし、買いたい人は、仲介する不動産屋さんからゆっくり説明を受け、内覧もします。住宅ローンやリフォームローンなども使えます。このことから、競売のように極端に安い価格で売り出す必要がないのです。

 

※但し、競売開始決定後など、売却活動に使える時間が短い場合や人気のない物件の場合、当初の予想より安く売却する可能性がないとは限りません。

計算例を挙げると、ローン残高:2,000万円 時価(相場の価格):1,500万円の場合、

[任意売却なら] 1,300万円~1,400万円程度で売却が見込める可能性が高いでしょう。残債務は、今後月々1~2万円ずつ無理なく支払っていくことになります。

[競売なら]   900万円前後で入札がはじまり、いくらで落札となるかは物件と運次第。落札価格と競売申し立て費用などが借金に加算されて残るため、存外に借金が多くなることもしばしば生じています。

 

上記は一例ですが、競売より任意売却の方が経済的なメリットが高くなるケースがほとんどです。

  • この記事の監修者
  • 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
  • 大手企業、経営コンサルタント、阪神大震災復興支援NPО、経済振興財団、企業再生・М&A会社等を経て現職。中小零細の事業支援実績が認められ04年に中川大臣(故)より”経済産業大臣賞”を受賞。

競売と任意売却の違い。

競売と任意売却の違い

続いて、競売と任意売却の違いについて表にまとめました。
確認してみてください。

競 売 任意売却
家が売れる価格

市場価格の60%~

市場価格にほぼ近い売却価格で残債を大きく圧縮できる

住み続けられる可能性

ほぼなし

あり

プライバシーへの配慮

競売物件としてネットは必ず、時にチラシや不動産業者の訪問により、近隣に知られることがある。

情報が漏れる可能性が低い

引っ越し代

なし

確保できる可能性あり
持ち出し費用

ほぼなし

印鑑証明書などの取得費程度

残債務の返済交渉

自己交渉

任意売却担当者から対応方法をアドバイスしてもらったうえ、交渉に臨むことができる。

退去日

強制的。立ち退き要求を受ける。

通常の売買のように相談で決められる。

銀行との交渉
(主に売却価格)

なし

任意売却事業者が行う

滞納した管理費

落札者が負担(開始価格から差し引かれている)

任意売却時に配分される

滞納した税金

債務として残る

任意売却時に処理される
可能性あり
裁判所の関与

強制立ち入り調査あり、公告あり(情報開示)、出頭要請あり

なし

解決までに要する期間

長い

短い(調整可能)

気分やイメージ

強制執行。差押え。交渉の余地がない。先行きの見えない不安を伴う。

自分の意志で売却するため、納得感がある。計画的に新生活の準備ができる。

 

退去までの期間について。

競売では、競売開始通知書が届いてから退去までに、通常1年間ほど時間があります。
一方、任意売却の場合は数ヶ月で退去となるのが普通です。
「たとえ任意売却の方が高く売れるとしても、引越先で家賃を支払うことを考えれば、半年間でも今の住まいにタダで住んだ方が得ではないのか?」と考えるのも当然のことでしょう。
しかし現在、競売開始決定から実際に競売が行われるまでの期間が短くなってきているので、必ずしも半年間住めるとは限りません。
競売開始後に住み続けていても、たくさんの不動産業者が隣近所に聞き込みをしたりチラシを撒いたりするため、競売になったことが周囲に知られてしまいます。
そして引越代など、さしあたって必要なお金を自分で用意しなければなりません。
特に精神的な苦痛は想像以上で、任意売却119番に相談いただく中でも、 「近所の家が競売になったのを見たことがあり、あんな思いだけはしたくないのでどうか任意売却をさせて欲しい」とおっしゃる方が大勢いらっしゃいます。

住宅ローンの滞納から競売が始まるまで。

では、実際に住宅ローンの滞納から競売が始まるまでの流れを解説していきましょう。

住宅ローンの返済が滞る

矢印通常は3ケ月滞納で、次項目へ移動します。

個人信用情報へ事故記録掲載

矢印住宅ローン滞納→金融事故として記録されます。

ローンの一括支払い請求

矢印「期限の利益の喪失」という名目にて請求されます。

保証会社により残りのローンが返済される

矢印保証会社が代位弁済(代わりに支払い)をします。

保証会社(債権回収会社)に債権が移行する

矢印交渉相手が金融機関から保証会社に移行します。

保証会社が不動産競売の申立をする

矢印裁判所へ競売の申立(申請)をされます。

競売開始決定*3

矢印裁判所から競売開始決定通知が届きます。

執行官による現場調査

矢印裁判所から写真撮影や売却価格の調査がきます。

配当要求終期の広告

矢印保証会社や他の債権者による債務額提示の締切日。

競売入札開始*4

入札が始まると任意売却の解決は難しくなります。

3ケ月|6ケ月
*1*2

1ケ月|6ケ月

1ケ月

3ケ月

*1これらの期間は最も早いと思われる期間を元にご案内しております。

*2金融機関によっては1~3年の場合があります。

住宅金融支援機構からのお知らせ

CHECK!

相談する時期が早ければ早いほど解決される可能性が高くなる

*3この競売開始決定時点でご相談頂く件数が一番多いのですが、残りの期間が少ない中買い手を見つけなければ競売として売却されてしまいます。

*4任意売却でのご解決は競売開始日前日まで(開札日前日=入札最終日)が可能な期間となります。

住宅ローンの返済が滞る

住宅ローンを1〜2ヶ月滞納をするぐらいでは、債権者が競売の手続きを開始することはありません。

一般的に、3ヶ月間以上滞納をすると、債権者(借り入れをした金融機関など)から競売の手続きが開始されると言われています。

それまでは、「支払いを求めるハガキや手紙」、「電話による状況確認」をするのが通常です。 支払いを催促するハガキには、返済期日が明記されているので、期日内に支払いをするようにしてください。

それでも支払えなかった場合、3ヶ月目に入った時点で、債権者から法的手段に移行するといった内容の通知が届きます。 そして、最終的には、最終通告の意味合いがある「催告書」が送付され、債権(借金)を回収する手続きが本格的に始まるのです。

ですが、催告状が送付されても、諦めないでください。 滞納した分のローンや遅延延滞金(支払いが遅れた分の利息)を一括で支払えば、これまで通り、住宅ローンの支払いを継続することが可能です。

個人信用情報へ事故記録掲載

上記で述べた督促状や催告書が送付されたタイミングで、個人信用情報機関に「金融事故記録」が記載されます。

これが、いわゆるブラックリストと呼ばれているもので、登録されると、今後お金を借りる際に審査の通過が難しくなり、ローンや新規でクレジットカードを作成することが困難になります。

ローンの一括支払い請求

住宅ローンは、「毎月決められた期限」に「決められた金額」を返済することを銀行と約束した契約です。

ですから、住宅ローンの滞納は、この契約に違反することになります。
そうなると、ローンを分割で返済する権利を失い、残額を一括で返済しなければなりません。
法律では、これを“期限の利益の喪失”と呼びます。(引用)

つまり、住宅ローンを組む際に約束した分割の支払い権利がなくなるということです。 ちなみに、債権者は通常、3〜6ヶ月滞納が続いた場合に、「期限の利益の喪失」の権利を行使します。

保証会社により残りのローンが返済される

期限の利益の損失により、債権者は一括請求を要求しますが、直接債務者に請求するわけではありません。

住宅ローンを組んだ際に、ほとんどの人が保証会社と契約を交わしているはずです。
この手続きにより、債務者が債権者から一括請求を要求されたら、あなたに代わって保証会社が全額返済をすることになります。
これを「代弁返済」と呼びます。

この制度により、債権者は、債務者へ直接請求することはありません。

保証会社(債権回収会社)に債権が移行する

代弁返済の手続きにより、保証会社(債権回収会社)が、「求償権」や「返還請求権」と呼ばれる権利を得ます。

2つの権利は、あなたに代わって債務を返済したことにより、あなたに全額返済を要求できる権利のことです。

つまり、今後は保証会社のやり取りとなり、肩代わりしてもらった残債を全額、保証会社に支払わなければいけません。

ここまでなると、ほとんどの場合は、家を売却して返済することになります。

しかし、住宅(不動産)の価格よりも残債が多い場合は、競売や任意売却により不動産を売却しても債務(借金を返す義務)が残ります。

このような場合は、サービサーと呼ばれる債務回収業者へ債権譲渡されるケースが多く、債権者がサービサーに変わることも珍しくありません。

サービサーの表
【上記、サービサーの表】

保証会社が不動産競売の申立をする

 

保証会社は、代弁返済後に債務者から返済がない場合、対象となる不動産を競売にかける申立ての手続きを開始します。

これは、金融機関が差し押さえの登記申請を行い、債務者が勝手に自分の資産を処分することを防ぐ意味もあります。

もし万が一、強制執行前に債務者が自分の住宅や不動産を売却してしまうと、債権者は回収することができない可能性もあるからです。

そのような状態にならないように、このように、債務者が勝手に処分できないようにしておく必要があるのです。

競売開始決定

債権者からの申立により、裁判所が受理すると、債務者の元へ「競売決定通知書」が送付されてきます。

書類には、「担保権に基づき対象の不動産を差し押さえる旨」や「債権の金額」、「対象不動産価値」などが記載されているはずです。

また、競売にかかった不動産は、「不動産競売事件」として扱われ、通し番号として「事件番号」が表記されます。

登記簿謄本にも同様の記載が反映されるため、あなたの住宅や物件が競売にかかっていることが公表されることになります。

その他にも、インターネットや折込チラシ、裁判所の掲示板に掲載され、不動産業者や入札希望者に宣伝をされるので、それを苦痛に思う人も少なくありません。

もし、「競売」を避けて任意売却を希望するのであれば、「競売決定通知書」が届いた時点で、専門家に相談をして債権者に申し出る必要があります。

決定通知書が届いた直後が、事実上の任意売却のタイムリミットとなるからです。

執行官による現場調査

「競売決定通知書」が届いた後、「現場調査のための連絡書」という手紙が送付されます。

対象不動産に対して適正な価格や不動産の状況を確認する必要があるため、裁判所の執行官による現場調査が行われるのです。

具体的には、以下の内容を確認します。

(以下、協会のサイトから一部抜粋)

■戸建の場合

  1. ①家の前の道路の道幅
  2. ②隣の家との境界
  3. ③未登記の建物がないか、車庫の状況確認
  4. ④室内の状態確認や写真撮影
  5. ⑤間取り図を作成

 

■マンションの場合

  1. ①室内の状態確認や写真撮影
  2. ②間取り図を作成

 

この現場調査の際に、執行官から債務者への聞き取り調査がある場合もあります。

例えば、「物件に備え付けられた、機械(お風呂やコンロなど)に故障はないか」、「リフォームした箇所はあるか」など、物件に関する情報を確認されるのです。

ちなみに、現状や聞き取り調査を基に査定し、より競売における適正な金額を算出するため、現場調査には不動産鑑定士と共に訪問をするのが通常になります。

引用:全日本任意売却支援協会
https://ninbai-japan.or.jp/compare/keibai01/keibai_nagare

配当要求終期の公告

配当要求終期の広告とは、申立者以外に、債権を保持している債権者がいる場合、該当不動産が売却された際に、配当を受けるために執行裁判所に申し出るよう公告する制度のことです。

つまり、分かりやすく言い換えると、住宅ローンの債務以外で、あなたに対して債務をもっている人がいたら、期日までに裁判所まで申し出てくださいと告知するものです。

仮に、無担保債権であっても申告は可能です。

申し出ることにより、抵当権等の担保権を設定している債務者が回収した後、売却代金が残っていれば、配当を受けられる可能性があります。

競売入札開始

通常、競売入札開始までは滞納してから10ヶ月〜12ヶ月ほどで開始されます。

そして、入札日は、競売が開始されたことを通達する「期間入札の通知」が届いてから大体2〜3ヶ月後に設定されることが多いです。

もし、任意売却を選択するのであれば、「競売入札開始日の入札前日」までが最後のタイムリミットになります。

ほぼ全ての債権者は、入札が開始されると任意売却を認めないからです。

ただし、入札前日に任意売却を選択しても、認められる可能性は多くありません。
なぜなら、任意売却には「期限」が設けられているからです。

期限は、入札日の前日に設定され、期日までに売却を完了させる必要があります。

そのため、残り1日で手続きから売却はほぼ不可能なのです。
任意売却を希望するのであれば、早ければ早いほど有利になるのを覚えておいてください。

その目安として、「競売決定通知書」が手元に届いた直後が、重要なタイミングです。

任意売却を選択する際の注意点

任意売却を選択する際の注意点

ここでは、任意売却を選択するうえで、注意しなければならない点について書いていきます。 事前に知っておかないと、後々、あなたにとって不利になる可能性があり、非常に重要な内容になります。

最後まで読んで、参考にしてみてください。

 

任意売却が不成立になる可能性がある

まず、任意売却は必ずしも成立する訳ではないことを覚えておいてください。

任意売却は、通常の不動産売買と同様に、購入者がいなければ成立しないからです。

例えば、住宅ローンの滞納金を控除経費として認めらない場合、あなたのローンの残債や滞納分を全て購入者に引き継いでもらう必要があります。

住宅ローン残債の引き継ぎは、比較的受け入れてもらいやすいですが、滞納金までとなると躊躇する人がほとんどです。 ですから、このような場合は、任意売却を利用できない可能性が高くなります。

任意売却ができないことがある

先ほど述べた通り、任意売却をできる期間は決まっています。

入札開始直前では、任意売却の成立はほぼ望めないでしょう。時間が足りないためです。

当初から債権者が任意売却を受け入れ、時間があったとしても、売却に至らない物件もあります。

ただ申せるのは、早い段階で任意売却を選択した人は、よりよい条件で売却できる傾向にあるということです。それは販売活動や交渉に時間が取れるため、いたずらに価格面を諦める必要がないこと、そして売主側の希望を出し、交渉するチャンスがあるからです。

競売が向いている場合もある

任意売却より競売が向いているケースがあります。

所有者の権利関係が複雑であったり、相続問題で揉めている場合などです。また、いくつもの抵当権設定がなされていると、任意売却より競売での着地となる可能性が自然と高まります。

競売は裁判所主導で進めるため、交渉の余地は一切ありません。また、通常の売却方法に似た任意売却よりは、内覧や交渉の機会がないぶん、所有者の手間が少ないことも特徴です。

価格面や条件面では任意売却のほうが選択肢が多いことは間違いありませんが、どうしても関係者全員の協力が得られない、あるいは売却活動が煩わしいと感じる方は、競売のほうが迷いが少ないと言えるでしょう。

任意売却を謳う、悪質業者に気をつけよう

競売開始決定通知後、あなたの不動産が競売にかかった事により、たくさんの任意売却専門業者が自宅を訪れます。

なかには、悪質な不動産業者もいるようなので、注意が必要です。

実際に法律で定められた報酬以外の料金を要求された、引っ越し代の約束が守られなかった、というトラブルを数多く聞きます。

そのため、任意売却業者の中から良心的な先を選びたいところです。しかし、不動産の売買に不慣れな人が悪質な者を見極めるのは、至難の技です。

一概に、悪質業者だと判断することは難しいですが、以下の3つに該当する話がでた場合は注意してください。

  • 任意売却の申請費用や相談料を請求
  • 「引越し費用」や「キャッシュバック」などを保証する
  • 依頼をするだけでお金をもらえる

上記の内容は、本来であればあり得ません。場合によっては、法律に触れるものもあります。依頼は避けたほうが無難でしょう。

任意売却か競売か悩んだら

任意売却か競売か悩んだら

ここまで、任意売却と競売について解説してきました。

先ほども述べたとおり、住宅ローンを滞納してから競売の入札開始まで、約10ヶ月から1年2ヶ月程度の時間があります。

もし、これを聞いて、「まだまだ時間があるから、ゆっくり考えよう」と思っているのなら危険かもしれません。

最初から競売を受け入れるのであれば別ですが、任意売却を選択する可能性があるのならば、早めに行動を起こすに越したことはないでしょう。

時間が経つごと、段階が進むごとに後戻りはしづらくなり、交渉の余地も狭まります。任意売却は、最初によい担当者と出会い、的確な説明や提案を受けることが大切です。

 

>>任意売却とは?メリットや流れについて