全国対応・土日も受付・女性相談員在籍
お悩みの前に、まずは気軽にご相談ください

無料
相談

年中無休で受付中:AM7:00-PM11:00

0120-281-550

メール相談
無料相談

全国対応・土日も受付・女性相談員在籍

相談 電話相談(無料)

2021/08/19(公開: 2021/05/20)

任意売却は一般媒介契約でも専任媒介契約でもOK?

一般媒介契約では真剣に販売活動を行ってくれない?

Q任意売却を検討しており、銀行からは「一般媒介契約でも任意売却は可能」と聞きましたが、とある不動産会社に相談したところ一般媒介契約では応じられず専任媒介契約なら受けられるとの事でした。一般媒介契約で多数の不動産会社に依頼した方が売れやすいと思うのですが、専任媒介契約じゃないといけないのでしょうか?

a

任意売却の場合は、原則『専任媒介契約』と締結します。これは、債権者の意向でもあります。同じ物件に対し、複数の不動産会社にそれぞれ連絡を入れていくのは業務量としてかなりの負担です。一般媒介契約ができるのは、『売却時に借金が完済できる取引』であるときです。

 

媒介契約の種類

不動産業者に売買の仲介を依頼する場合は、媒介契約を締結します。媒介契約には、三種類あり、通常売却であれば売主(所有者)が選ぶことができます。

1. 専属専任媒介契約

  • 契約は一社としかできず、売主は自分で買主を探すことができない
  • 1週間に1度以上、売主に販売活動状況を報告する義務がある
  • 5営業日以内に不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務がある

2. 専任媒介契約

  • 契約は一社としかできないが、売主は自分で買主を探すことができる
  • 2週間に1度以上、売主に販売活動状況を報告する義務がある
  • 7営業日以内に不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務がある

3 一般媒介契約

  • 複数の不動産会社と契約することができ、売主が買主を探せる
  • 売主に販売活動状況を報告する義務はない
  • 不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務はない

任意売却の場合は『(専属)専任媒介契約』。

任意売却の場合は下記の理由から、(専属)専任媒介契約を交わします。

(1)債権者の意向であるため

任意売却は一般売却と違い、貸出先のローン会社や金融機関との話合いが必要となります。交渉や指示の窓口を一本化するという意味で専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を締結することが一般的です。

(2)個人情報管理のため

媒介契約を交わすと債権者は、債務者へ媒介先の不動産業者に個人情報を開示してもよいか口頭で確認を取ることが一般的です。任意売却は、事情を抱えて自宅を売却する方がほとんどであるため、プライバシーを守る意味でも一社との連絡が適切ではないでしょうか。

(3)交渉と売却を並行して進めるため

任意売却の難しさは、段取りとタイムリミット、関係者全員の連絡と合意を得るという交渉や手続きを並行して行わなければならないことに尽きます。

一般媒介契約の場合は、販売活動にのみ注力すればよいのですが、こと任意売却になると、多くの要素が絡みます。主債務者と連帯保証人、相続の発生、税金の差押え、物件の売れ行き、債権者が出す条件といったハードルがある案件がほどんどです。

 

このことからも任意売却は、単なる不動産の売買にとどまらず、相談者の将来の立て直しを含んで進めるものです。