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電話任意売却用語集
不動産の売却および任意売却にかかる言葉を五十音順にまとめました。
ア行
●明渡し（あけわたし）
不動産の所有者が何らかの事由を根拠に、物件占有者に対し土地建物から退去することを指します。競売の場合は、落札者である新所有者が「競落した不動産の明渡し要求」です。交渉に応じない占有者に対しては、訴訟にて強制執行を申し立てるケースもあります。
●一括返済（いっかつへんさい）
住宅ローンの残債（残った債務）をまとめて返済すること。支払いの延滞が続き、期 限の利益を喪失する（分割支払いのメリットトがなくなる）と契約が破棄となり、債権者から一括返済の請求 が来ることになります。
●延滞（えんたい）
定められた期日に金銭の支払いや納入が出来ず、遅れて滞ってしまっている状態のこと。
●オーナーチェンジ（おーなーちぇんじ）
投資用マンションや戸建て住宅を、賃貸で提供していた所有者が、貸借人はそのままで、 第三者に売却する行為のこと。入居者側は家主が代わるだけ。購入者側は、入居者を探 す必要がないメリットがある反面、入居者が退去すれば一から新たな入居者を探す必要 があり、未入居の期間が長くなれば利回りも悪くなるデメリットもあります。
●オーバーローン（おーばーろーん）
住宅ローンの残債が不動産の価値を上回ってしまうこと。たとえば、ローン残高が２千 万円あるにも係わらず、不動産の価値（市場価格）が千五百万円だった場合。家を売却 しても五百万円が残債として残ります。残債を一括返済しなければ、家を売ることは出 来ません。このような状態のことをオーバーローンと言います。
●親子間売買（おやこかんばいばい）
親子または親族の間で不動産の売買を行うこと。買主（親子・親族）が資金を用意でき るのであれば理想的ですが、金銭的に余力のある人を身内に求めるのは、そう簡単では ありません。いざ住宅ローンを利用しようとしても、親子間・親族間・兄弟間での不動 産売買や買戻しに対し、金融機関はなかなか認めてくれないのが実情です。ただし、不動産担保ローンなどの利用余地はあります。
カ行
●競売取り下げ（けいばいとりさげ）
競売の手続きが進んでいても、一定期間内（入札前日まで）であれば、競売を取り下げ ることが出来ます。競売申し立て人（債権者）は、債権を回収出来るのであれば、必ず しも競売でなくても良いと捉えています。ここに「任意売却」という手法の入り込む 余地がある訳です。
●現況有姿売買（げんきょうゆうしばいばい）
あるがままの状態（現況有姿）で不動産売買を行うことです。売主が瑕疵担保責 任を免れるために、売買契約書において現況有姿での引渡しなどと言った特約を交わす ことが出来ます。
●公正証書（こうせいしょうしょ）
公証人（法律の専門家）が、交渉人法および民法等の法律に従い、作成する文書のこと を言います。証明性が高い為、公正証書を作成しておくことで、金銭の賃借や養育費の 支払い等に関する契約違反があれば、すぐに執行手続きに入ることが可能です（裁判を 起こして裁判所の判決を待つ必要はありません）。
●個人信用情報機関（こじんしんようじょうほうきかん）
登録された個人のローン・クレジット契約に関する情報を加盟会社が照会することで、 多重債務（過剰融資）の防止や審査事務の迅速化を図る等、消費者と加盟会社との健全 な信用取引の為に設置された情報機関の名称です。情報登録者は、自己の内容について 開示を受ける権利があり、登録内容に不備があれば、調査の上で是正・削除することが 出来ることになっています。クレジットカード会社、銀行、消費者金融等、業態によっ て加盟する情報機関は異なります。
●開札（かいさつ）
主に競売において入札期間に買受け申し出人から提出された入札書 の入った封筒をその場で開封します。最高額で入札した者が落札者となりますが、審査を経て買受人が決定します。
●買付証明書（かいつけしょうめいしょ）
不動産物件の購入希望額が具体的に明示された文書のこと。売り主に対し、購入の意思 を示す書類です。法的な拘束力はありませんが、この証明書のやりとりが、契約に向け ての第一歩になります（購入申込書とも言う）。
●買戻し特約（かいもどしとくやく）
不動産の売買契約時に、売主が買主に対して売買代金その他の諸経費を支払うことで、 近い将来、物件を買い戻せる旨の内容を特記事項に示すことを言います。
●瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）
売買契約の対象となる土地や建物に “ 隠れたる瑕疵（外部から見ただけでは発見できないような欠陥のこと）” があった場合、売主が買主に対し、その責務を負うこと。通常の不動産売買においては、隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償の請 求や契約解除を主張することが出来ますが、任意売却物件はその限りではありません。 なぜなら任意売却は現況有姿売買が大前提であり、売主は一切の瑕疵担保責任を負わな いとする特約があるためです。
●仮登記（かりとうき）
本登記の申請条件などが、まだ出揃っていない場合、将来予定している本登記の順位を 前もって保全しておくために行う、仮の登記のこと。
●期限の利益（きげんのりえき）
まだ期限に達していないことで、当事者が受けられる利益のこと。たとえば、住宅ロー ンの契約時、銀行と債務者が交わした分割返済ルールにより、債務の履行の期限が延長
されているため、定められた期限が来るまでは分割返済の権利を失わずに済む（債務を
●期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）
定められた期限までに債務の返済を履行出来ない場合、債務者は分割返済ルールを破っ たと見なされ、債権者から一括弁済請求されることになります。この状況に陥ったこと を期限の利益の喪失と言います。
●金銭消費貸借契約書（きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ）
借り主（債務者）が、貸し主（債権者／銀行・金融機関）から金銭を受け取り、後に返 還することを約束した契約書のこと。業界では、“ 金消 ” もしくは “ 金消契約 ” と呼んでいます。
●強制競売（きょうせいけいばい／きょうせいきょうばい）
住宅ローンの返済が出来なくなってしまった債務者の所有不動産を、裁判所の権限で差し押さえ、競争入札により売却する手続きのことです。
外部リンク：裁判所
●強制執行（きょうせいしっこう）
国家権力の元、民事執行法に従って私法上の請求権を強制的に実行する手続きのこと。行政法上の義務を履行しない者に対し、行政が主体となり、履行の強制を実力行使することが出来ます。競売で言うと、落札した人が当該物件の住人（占有者）を退去させるべく裁判所に申し立てをすれば、有無を言わさず追い出せる…という行為に当たります。
●競売（けいばい／きょうばい）
住宅ローンの返済が出来なくなった債務者に対し、債権者（金融機関）が抵当権を行使して不動産を差し押さえ、裁判所に申し立てを行うことで債務者の所有する不動産を、法的に売却しようとする手続きのこと。競売では、複数の購買希望者を募って入札させ、 最高価格を申し出た者が落札（買受け）出来るシステムのことです。
●競売開始通知（けいばいかいしつうち）
競売が始まることを伝える通知書（競売開始決定通知）のこと。これにより、債権者が行った競売の申し立てを裁判所が受理したことになります。
サ行
●債権者（さいけんしゃ）
金銭の借入れ先のこと。債務者（お金を貸した相手）に対し、一定額の給付請求を行使 する権限を持っています。
●債権譲渡（さいけんじょうと）
債権の内容を変更せずに、他人へ譲り渡すことを言います。債権を譲渡する側を譲渡人 と呼び、受ける側を譲受人と呼びます。債権譲渡する際、譲渡人は債務者に対し、債権 譲渡の通知を行うことが義務づけられています。債務者への通知は、通常、内容証明郵 便で行われます。なお、譲受人からの通知は、法的効力を持ちません。
●債務者（さいむしゃ）
金銭を借りた側のこと。債権者（お金を借りた相手）に対し、一定額の給付義務を負う 者となります。
●債務整理（さいむせいり）
債務者が住宅ローンの支払いが出来なくなった時、債務圧縮等により、支払える金額ま で債務を抑えることを言います。債務整理には、任意整理・特定調停・個人民事再生な どがあります。
●債務超過（さいむちょうか）
債務者の負債総額が、資産総額を超える状態（資産を全て売却したとしても借金等の負 債が返済しきれない状態）のことを言います。
●詐害行為（さがいこうい）
債務者が、債権者に害が及ぶことを知りながら、譲渡・不当価格での売却・代物弁済等 の行為により、自己の財産を積極的に減少させることを言います。債権者は、裁判所に 申し立てることにより、こうした行為を取り消すことが出来ます。
●差押取り下げ（さしおさえとりさげ）
国の執行機関に債務者の財産（不動産）処分の禁止を取り下げてもらうことを言います。
●差押え（さしおさえ）
差押さえとは主に、債務の履行（借金の返済）をしない債務者に対し、債権者がその債権の回収を図る手段です。債権者は債務者に帰属する財産を差押えることで、対象財産を自由に換価換金できないようにするものです。給与の一部や口座、不動産や車などの動産類が対象となります。
差押については、以下の３つの解釈があります。
１：特定のモノあるいは特定の権利の処分を、国家権力で禁止する行為のこと。
２：民事訴訟法で金銭債権を執行する際、執行機関が債務者の財産処分を禁止する強制 行為のこと。
３：租税などの支払いが滞った際、滞納者による財産処分を禁止する行為のこと。
●３点セット（さんてんせっと）
裁判所で入手可能な競売不動産資料のことで、現況調査報告書・評価書・物件明細書の
３種類がセットになっています。
●サービサー（さーびさー）
債権管理回収業に関する特別処置法（サービサー法・平成１１年施行）に基づき、法務 大臣からの許可を受け、設立された債権管理回収専門の株式会社のことです。
●専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
依頼主に対し、専任と定めた１つの宅建業者以外の業者に、同様の媒介や代理の依頼を禁止する契約のことを言います。自分で見つけてきた相手（たとえば親戚や知人との直接交渉の場合）に対しても、依頼した不動産を介す必要があります。不動産流通機構へ の登録が義務づけられていて（媒介契約締結後５日以内）、１週間に１回以上は業務の 状況を依頼主に報告しなければなりません。
●専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
依頼主に対し、専任と定めた１つの宅建業者以外の業者に、同様の媒介や代理の依頼を禁止する契約のことを言います。自分で見つけてきた相手（たとえば親戚や知人との直接交渉の場合）に対しては不動産を介す必要がありません。不動産流通機構への登録が義務づけられていて（媒介契約締結後７日以内）、２週間に１回以上は業務の状況を依頼主に報告しなければなりません。
●催告書（さいこくしょ）
定められた期日に債務者が返済しなかった場合、債権者が債務者に対し、返済を催促 する通知書のこと。
●自己破産（じこはさん）
裁判所で行う破産手続きを、債務者自らが申し立て破産宣告を受ける行為のこと。
●執行官（しっこうかん）
地方裁判所に配属された嘱託社員のことで、公務員ではありません。競売を行う場合 の執行官の業務としては、３点セットの資料作成や強制執行などが挙げられます。
●住宅金融支援機構（じゅうたくきんゆうしえんきこう）
前身は住宅金融公庫。一般国民が、住宅の建設や住宅の購入の際に必要となる資金を、 長期的かつ低金利で融資することを目的とし、１９５０年（昭和２５年）に発足した政府の金融機関でしたが、平成１９年４月から組織形態ならびに名称が「独立行政法人 住宅金融支援機構」へ組織変更されています。
タ行
●代位弁済（だいいべんさい）
債務者に代わって第三者が債権を弁済することで消滅した債権や担保物件等が、その弁 済者に移転することを言います。不動産の場合は、保証会社が金融機関の代位弁済をす ることになります。保証会社は引き継いだ住宅ローン債権を取り立てる（回収する）た めに、サービサーと呼ばれる債権回収専門会社に業務を委託することになります。
●滞納（たいのう）
納付義務のある債務者が、定められた期日や期間内に、しかるべき金銭や物品を納入し ないことを言います。
●担保（たんぽ）
債務を履行しない債務者に対し、債権の弁済を確保（保全）する手段として、債権者に 与えられた権利のこと。土地や建物と言った不動産が対象の物的担保と、保証人などの 人的担保があります。
●担保割れ不動産（たんぽわれふどうさん）
抵当（担保）に入っている不動産の残債額よりも、販売価格（実勢価格）が下回ってし まった状態すなわち、残債以上の担保価値が無い不動産のことを言います。
●遅延損害金（ちえんそんがいきん）
定められた期日（日時）に債務を支払わなかったその賠償として、支払わなければなら ない損害金のことを言います。
●調停（ちょうてい）
当事者同士で解決できない紛争において、公的チカラを持つ第三者が間に入り（介入し）、 双方の合意を得る行為のことを言います。（62 ページの特定調停を参照のこと）
●抵当権（ていとうけん）
担保を設定した物（不動産の場合は物件）を債務者の元に置きながら、債務が弁済され ない時のために、その担保物件を債権者が優先的に弁済出来るように取り計らった権利 のことを言います。
●抵当権解除（ていとうけんかいじょ）
担保、抵当権の権利を外す行為のことを言います。
●抵当権抹消請求（ていとうけんまっしょうせいきゅう）
抵当権が設定されている物件（不動産）の所有権を買い受けた第三者が、抵当権相当分 の代価を支払うことで、抵当権の抹消を請求することを言います。
●登記簿謄本（とうきぼとうほん）
土地や建物について、法律上の権利の所在を明確にさせるために作られた台帳のことを 言います。所轄するのは、物件（土地・建物）所在地の法務局で、誰でも閲覧すること が可能です。
●督促状（とくそくじょう）
取り交わした住宅ローン契約に反し、支払いを滞らせてしまっている債務者に対し、債 権者がその返済を催告するために送りつける書状のことを言います。
●特定調停（とくていちょうてい）
債務者と債権者の間に 裁判所が仲介として入ることで、この３者による話し合いを持つ事で返済方法を協議する手続きのことです。裁判所が関与しますが、あくまでも民事的 な話し合いの元で問題を解決しようとする方法です。
●特別送達（とくべつそうたつ）
裁判所から訴訟関係者（住宅ローン滞納者など）に送付する郵便物のことで、中には訴 訟に関する重要書類（競売開始決定通知書など）が入っています。
●独立行政法人 住宅金融支援機構（どくりつぎょうせいほうじん じゅうたくきんゆうしえんきこう） 旧、住宅金融公庫のこと。２００７年４月１日から、組織形態ならびに名称が変更されています。住宅の建設や購入に関する資金を長期的かつ低金利で融資するなど、活動内容は住宅金融公庫時代とほぼ同じです。
ナ行
●任意売却（にんいばいきゃく）
住宅ローンの支払いが出来なくなった所有者（債務者）が、普通に売却しても残債が残る（オーバーローン）ために売却することも出来ず、そのまま滞納が続けば一括返済か競売するしか道がなくなった時、利害関係者（債権者・連帯債務者・連帯保証人など）と交渉の上で合意を取り付け、競売を回避するために当該物件を自らの意思で売却する行為のこと。この方法なら、強制退去を余儀なくされる競売とは違い、通常の不動産売買とほぼ同様の契約が可能になります。
●内覧［内見］（ないらん／ないけん）
販売が決まった不動産物件に興味を抱き、購入を希望・検討している見込み客が、部屋の間取り・設備・使い勝手・住み心地などをチェック出来るように、売主立ち会いの元、 その物件の内部を公開する行為のことを言います。
ハ行
●売却基準価格（ばいきゃくきじゅんかかく）
裁判所の評価人が、競売対象となる不動産物件について、これまでの取引事例や公示価格に基づき、権利関係を加味した上で定めた入札時の基準となる価格のことを言います。
●配当要求（はいとうようきゅう）
競売の申立人以外に、債権を有している債権者は、執行裁判所に申し出てくださいとい う制度のことです。
●配当要求終期の公告（はいとうようきゅうしゅうきのこうこく）
競売開始決定後、執行裁判所は対象不動産の差押えを行い、配当要求の終わりの期日を 定め、公告（おおやけに広く告知）することになります。これにより、裁判所へ行けば 誰でも対象物件の情報を閲覧出来るようになります。どんな不動産が競売開始決定にな ったのかが一目で分かります。配当要求の公告後、どれくらいで競売になるかは裁判所 によって異なりますが、半年程での入札が多いので、ひとつの目安として覚えておきま しょう。
●配分表（はいぶんひょう）
任意売却の交渉の際、対象物件の売却価格分から各債権者に配分する資金を決める時に 用いる用紙のことを言います。
●破産（はさん）
債務者がこれ以上、債務を返済することが出来なくなった時、その債務者の全財産を債 権者全員に公平に弁済できるよう、裁判所が執り行う手続きのことです。
●破産管財人（はさんかんざいにん）
破産した人の全財産を、裁判所の代わりに管理する役割を担う人のことを言います。裁 判所の選任により決まりますが、弁護士が管財人になるのが一般的です。
ハ行
●ハンコ代（はんこだい）
任意売却時の劣後債権者（後順位の債権者）に配分する抵当権抹消費用のことです。
●ブラックリスト（ぶらっくりすと）
個人が、住宅ローンやキャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞すると、個人信用情報に延滞情報として登録されます（金融業者が新たに被害を受けないようにする為）。 このような延滞情報、債務整理情報、特定調停情報、自己破産情報が登録されてしまう事からブラックリストと呼ばれますが、ブラックリストそのものは実在しません。
●法テラス（ほうてらす）
日本司法支援センターのこと。通称、法テラス。法的トラブル（借金・離婚・相続等） の解決に必要な情報やサービスを、どこに居ても受けられるようにしようという構想のもと平成１８年４月に設立された法務省所管の公的法人です。
マ行
●免責（めんせき）
本来であれば責任を問われるところを、免除される行為のこと。住宅ローンの一括返済 が出来ない時、自己破産により債務を逃れることなどが、これに当たります。
●無担保債券（むたんぽさいけん）
抵当権の設定が無い貸付金のことを言います。任意売却した物件（不動産）は、抵当権 が抹消されるため、売却後の残債は無担保債権となります。
ヤ行
●有担保債券（ゆうたんぽさいけん）
無担保債権の逆で、抵当権が設定されている不動産物件のことを言います。
●与信
金融用語で融資や信用取引など、融資枠を供与すること。住宅ローンの場合は、「担保」となる不動産の資産価値および債務者の返済能力や年収、年齢も審査し、与信判定を行います。
ラ行
●利害関係人（りがいかんけいにん）
お金の貸し借りや債権者と債務者など、特定の事案に対し、法律上の利害が生じる等 の関係性にある、すべての者を指します。
●リスケジュール＜リスケ＞
住宅ローン等の返済に支障を来たす怖れがあると判断した債務者からの申し出により、 金融機関側が、既存の返済計画の見直し（利息のみ支払うことを認める期間や返済期間の延長など）を行うこと。
●リースバック
所有する不動産を売却した後も、購入者（第三者）と賃貸契約を結ぶことで、売却後 も引き続き元の家に住み続ける契約形態の事。リースバックのメリットは、引越しを する必要がない事、物件管理（固定資産税やメンテナンス等は購入者が行う）の費用 や手続きが要らない事、将来的に買戻せる可能性がある事等です。
●レインズ（れいんず）
国土交通大臣からの指定を受けた、不動産の流通・売買に関する情報をコンピュータ 上で構築したネットワークシステムのことで、不動産流通機構が運営しています。不 動産業者の多くは、このレインズ情報を元に業者間取引きを行っています。
●連帯債務者（れんたいさいむしゃ）
借り入れをした主たる債務者と同等の債務（全額返済義務）を負う立場の人間のこと。 複数の連帯債務者が居る場合は、すべての連帯債務者に同様の債務責任があると言う ことです。債権者は、いずれの債務者に対しても返済を迫ることが出来ます。
●連帯保証人（れんたいほしょうにん）
主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束した人のことを言います。債務者 が返済出来ない時や債権者から請求があった時は、返済に応じる義務（弁済責任）が生じます。
