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2021/07/22(公開: 2021/05/17)

離婚の際、注意が必要な共有財産

夫が住宅ローンを支払う家を妻に名義変更できるのか?

ほとんどの不動産は、分けることが困難です。広い土地ならば、分筆して一部を売却することもできますが、夫婦で半分ずつ所有する共同名義の家の半分だけ売る、というのは現実的ではありません(持ち分の売買自体は可能です)。

◆離婚の際、共有財産の分割

これは、ローンがない、あるいはローンを返済するまたは持ち分を買い取るに足る現預金がある場合には簡単です。物件が欲しい側が、持ち分を買い取るなり、ローンは返済してしまって、一方の持ち分を財産分与などで渡すことができます。

しかし、現預金もそうなく、多額のローンが残った不動産をどうするか、は非常に難しい話です。

難しさの原因①:所有者たちの意見が合わない

一方は売却したいが、もう一方の所有者は売りたくない。お互いが売ることに同意しても、価格で折り合わない、出した頭金は残債から相殺してほしい、など。

難しさの原因②:売ってもオーバーローン

離婚で住まなくなる物件の売却損をどちらがどれだけ負担するのか。心情的な争いも、事態をより複雑にしがちです。

難しさの原因③:住み続けたい側だけではローンが組めないことが多い

ほとんどの家庭では、男性側の収入が高く、債務にも主たる責任を持っています。一方、女性側は概して年収が低いものの、子の環境を考えて離婚後もその物件に住み続けたい、という方が多いものです。ローンは組めないが住み続ける、という事態は、本来だと住宅ローンの契約違反にあたるため、借入先によっては、残債務の一括返済請求か他金融機関への借り換えを求めてくる可能性があります。

◆では、どうすればいいの?

経済的な合理性や、将来のリスクを考えた際は、納得しづらいかもしれませんが、ほとんどの場合は『売却に理あり』と言えるでしょう。

不動産は、将来の価格が読みづらいのですが、少なくとも日本では、中古物件の価値は年を追うごとに下がる傾向にあります。その環境が変化する見込みは今のところ見出せません。

所有者の夫がそうしてもいい(夫がその物件に住まずにローンだけを払い続ける)、と言ったとしても、ローンの残った家の真の権利者は債権者(抵当権者≒金融機関等)です。滞納なくローンを支払っていても、債務者の対応に関して債権者が契約違反と判断した際は、契約を破棄する権限があります。

また、所有者の夫がその物件に住まない場合で、完済までローンを負担してくれる保証はありません。再婚をして、ローンを負担することに疑問を感じ出すケースや、新配偶者からクレームが出ることも少なくありません。

もし、ローン完済までこぎつけても、住んでいた元妻にはすでに財産分与を受ける資格はなく、相続権もありません。できるのは、多大な贈与税を覚悟で所有権をいただくか、物件を買い取ることです。