任意売却の決断は早いほどいいワケ

裁判所から競売開始決定通知が・・・任意売却はまだ間に合う？

『いつその通知が届いたのか？』

直近であればまだ間に合う可能性があります。3か月…半年前となれば、かなりの確率で”時間切れ”でしょう。

債権者が競売の申し立てを行い、それが認められると裁判所から競売開始決定通知書が届きます。ここから査定のため調査官が自宅を訪問し、裁判所で情報が公開され、競売の入札開始となるまで、平均的に4か月から半年程度です。

理論上、任意売却は開札日の前日まで行うことが可能ではあります。ただし、あまりに開札が迫っていると、債権者によっては、”すでに入札している人にも悪い”　”今さら取り下げの手続きのほうが面倒だ”との見解から、応じません。そのため、競売開始決定通知が来たら一刻も早く、できれば滞納しはじめた段階で任意売却に取りかかるほうが成功率が上がります。また、早めに任意売却の申出をすることで、競売申立に時間的な猶予をもらえることが多いので、その意味でも早い相談がお勧めなのです。

お金が払えなくても任意売却は可能？

大丈夫です。任意売却の相談者はローンが払えない状態ですから、まとまった金額を出せるとは考えていません。任意売却は、依頼主から持ち出しでの費用負担はありません。

これは、任意売却の仲介手数料や抵当権の抹消費用、差押さえの解除費用(一部)は、売却代金の中から控除（配分）される仕組みになっているからです。

自宅を手放したくないのですが、何かいい方法はありますか？

条件や状況次第では、親族間売買やリースバックが可能かもしれません。

1. 売主（ご相談者様）の親兄弟など、信頼のおける身近な方（親族や親友）に自宅をいったん買い取ってもらい、その方に肩代わり分を返済、あるいは家賃を支払っていく
2. 第三者に自宅を売却し、そのオーナーと賃貸契約を結んで、売主がそのまま住み続ける（リースバック）。親族の協力が仰げない場合や知人に迷惑をかけたくない人向けです。

ただし、この二つの方法を成功させるには、

１）債権者が応じる条件で売買を成立させること

２）安定した収入のあること

が大前提（条件）となります。リースバックの後、家を買い戻したい場合は、「買戻し特約」を設定することも可能です（オーナーとの交渉による）。

任意売却うまくいかないと、どうなるのですか？

　任意売却が成立しない場合、競売で処分されます　

任意売却ができない場合もあります。不動産の売買ですから、買い手と売り手、そして債権者の折り合いがついてはじめて成功するのです。売り手が「高く売りたい」「もっと住んでいたい」「もっと引越し代が欲しい」などと要求ばかり言っていると、債権者は任意売却に協力的でない、と考えます。また、買主も気持ちよく取引できない場合は、他の物件を探すでしょう。関係性もそうですが、物件やその他の原因で任意売却が叶わないこともあります。

任意売却は、関係者の協力のもと、買い手が現れて初めて成立します

任意売却ができない主なケース

1. 物件が売れない
2. 債権者が任意売却に応じない、条件が厳しい
3. 税金の差押えがあり、解除ができない
4. 売主が協力的ではない（家を見せたがらない、要求ばかりが高いなど

『希望や条件にも優先順位をつけましょう』