任意売却×親族間売買で住み続けに成功した名古屋市熱田区の事例

名古屋市熱田区のマンションについて、「家族で住み続けたいが、支払いが限界」「転校は避けたい」というご相談をいただきました。

任意売却と親族間売買（弟さま名義への組み替え）を組み合わせることで、居住継続と家計の立て直しを両立させた事例です。

金融機関との交渉、売却スキームの設計、税務・与信の整理までをワンストップで進めました。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

名古屋市熱田区｜親族間売買で住み続けた事例

相談の背景｜リスケでは根本解決にならない

購入当時は大企業勤務で単独名義の住宅ローン。ところが転職で収入が減少し、ボーナス払いが家計の重荷に。

金融機関へリスケを相談したものの「ボーナス分を平準化して月額に上乗せ」の提案に留まり、教育費のピークを前に根本解決には至りませんでした。

そこで、任意売却＋親族間売買での居住継続スキームを検討しました。

▶ 関連記事：住宅ローンのリスケジュールとは？ 

取引スキームの全体像｜弟さま名義へ組み替え、家賃負担で実質居住

家族の居住継続を最優先し、以下のスキームで実行しました。

• 売主：Y様（現所有者）
• 買主：弟H様（安定収入・与信あり／同居合意済み。）
• 売却方法：任意売却で相場内価格にて弟さまへ売却
• 資金調達：H様が住宅ローン新規借入 → Y様家族は家賃としてH様に支払い
• 残債処理：債権者と売却条件を調整／残債については分割返済（月1万円目安）で合意

▶ 関連記事：任意売却後の残債はどうなる？払えない時の対処や時効について解説 

任意売却による解決の流れ

任意売却119番では、以下のプロセスをワンストップで実行しました。

1. 査定・相場確認：近隣成約事例をもとに売却価格2,650万円で債権者と協議開始。
2. 資金計画の確定：仲介手数料・司法書士費用・管理費精算など売却諸費用を概算約100万円で見積もり。
3. 債権者交渉：配当シミュレーションを提示し、残債については月1万円×10年程度の分割案で合意を取得。
4. ローン審査：弟H様の住宅ローン本審査→承認（35年／金利1.3%）。
5. 売買・決済：抵当権抹消・決済同時履行で引渡しを完了。Y様家族は居住継続を達成。

項目	金額	備考
売却価格（弟さまへ）	2,650万円	相場内価格
売却諸費用（仲介等）	▲100万円	仲介手数料・登記・精算金
債権者への配当	2,550万円	決済時に充当
旧ローン残高	2,980万円	決済日基準
残債	約430万円	2,980−2,550＝430
残債返済条件	月1万円×120回	将来減額・一括調整の余地あり
新ローン（弟さま）	2,650万円	35年固定1.3%相当
新ローン月返済	約79,000円	管理費・修繕積立別
Y様家賃負担	約85,000円	管理費等含め実費清算

▶ 関連記事：任意売却の流れが図解でわかる！相談から引き渡しまでの手順をやさしく解説

売却活動はこう進めた

親族間売買を金融機関や税務署に正しく評価させるため、第三者への売却と同等の客観性と妥当性を担保しました。

• 相場根拠の整備：過去成約事例、同一マンションの階層・方位の近似データを収集し、査定書を債権者・買主双方へ提出。価格の妥当性を文書で裏付け。
• 現地確認・是正：軽微なリペア・清掃で印象を改善。高額リフォームは回避し、費用対効果を徹底。
• ディスクローズ（説明責任）：親族間売買であっても第三者売却と同等の説明責任を果たし、売却価格の妥当性を明文化。
• 決済設計：抵当権抹消の同時履行、管理費滞納の清算、固定資産税日割計算など、複雑な決済条件を事前合意。

親族間売買の注意点（よくあるつまずき）

親族間売買でしばしば問題になる「贈与認定」や「ローン審査」の課題に対し、以下を徹底しました。

• 価格の妥当性：不自然な安値は贈与認定リスクとなるため、査定根拠・近傍事例で適正価格を裏付け必須。
• ローン審査：同居予定、家賃収受の実態、返済原資の合理性（給与振込・家計分担）を整理し、審査に備える。
• 書面整備：売買契約書、金銭消費貸借契約、同居・家賃負担の取り決め、将来の持分変更方針まで明文化。
• 税務対応：不自然な資金移動は避け、親族間でも実需・対価性（金銭のやり取りの明確さ）を明確にする。

▶ 関連記事：子どもへ自宅を売却（親子間売買）して住み続けたい

結果｜住み続け＋家計の再設計

このスキームにより、Y様ご家族は以下の大きなメリットを得ることができました。

• 居住継続：お子様の転校を回避し、生活動線・コミュニティを維持。
• 家計安定：旧ローン返済から、家賃＋残債月1万円へ移行。教育費の確保が可能となり、家計が安定。
• 将来設計：進学後の収支見直し時に、残債の早期一部弁済も視野に入れられる余裕が生まれた。

任意売却+親族間売買を終えたY様のご感想

競売の二文字が頭から離れず、眠れない日が続きました。正直、親族を巻き込むことに抵抗もありましたが、『相場で売って住み続ける』という道筋を示してもらい腹が決まりました。

子どもの受験も控え、今は毎月が見えることが何よりの安心です。

まずは「相場の妥当性」と「返済設計」の確認から

テレビ東京ゆうがたサテライトで任意売却119番の支援事例が紹介

親族間売買は、相場の裏付けと返済原資の説明が整えば、居住継続と家計再建を同時に進められる有効な手段です。

今回のように、任意売却で残債を適切に整理しつつ、同居・家賃負担の設計を明文化することで、競売回避と将来のリスク低減が両立します。

状況を伺えれば、あなたのご家庭に合う最短ルートをその場でお示しできます。「本当に住み続けられるのか？」と悩む前に、ぜひ一度ご相談ください。