子どもへ自宅を売却（親子間売買）して住み続けたい

親子間売買のメリット、デメリットは？

住宅ローンの支払いを滞納し、金融機関からこのままでは競売になってしまうと聞きました。私は親の立場ですが、子どもに自宅を買ってもらい、住み続けたい。可能なのでしょうか？
また、メリットやデメリットがあれば知りたいのですが。

いわゆる「親子間売買」または「親族間売買」についてのお問い合わせですね。親子間売買は可能です。ただし、ローンを使う場合は一般的な住宅ローンが利用できないケースが多いのが実情です。まったく望みがないわけではなく、一定の要件を満たせば、住宅ローン利用も視野に入ります。

親子間売買・親族間売買とは

親子または親族、あるいは知人との間で不動産を売買取引をすることです。

これは、通常の売却と異なり、取引後も元所有者が住み続けるために行われるケースがほとんどでしょう。そのため、リースバックに近しい取引となることもあります。

親子間売買で自宅に住み続けたい

住宅ローン滞納に陥った方から『なんとか自宅に住み続けたい』というご相談をたくさん受けています。

想い出の我が家である、子どもの転校を避けたい、同居に年老いた親がおり、新しい環境になじめそうにない。自宅で開業している。など、それまでの生活を続けたい理由はそれぞれです。

こんなとき、お子さんとの間で「親子間売買」が成立できれば安心です。気心の知れた子どもが家の所有者となるわけですし、ゆくゆく発生する相続のときにも遺産分割で揉めることもありません。

このほか、子ども以外の身内との取引なら「親族間売買」。元を含む夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」、第三者が購入する「リースバック」と切り分けます。

親子間売買のメリット・デメリット

親子間売買の最大のメリットは、不動産の売却後も自宅に住み続けることができる点に尽きます。ただし、通常の売買にはない難しさやデメリットもあります。

親子間売買のメリット
・これまで通り、自宅に住み続けることができる。
・引越しがない。
・ローン支払い額は低くなることが多い。
・完全クローズドの取引なので、プライバシーが保てる。

親子間売買のデメリットと難しさ
・融資する金融機関が少ない
・住宅ローンが使えても、有利なものが少ない
・買った子どもは将来、自分の家の住宅ローンが組めない可能性が高い
・住宅ローン控除などの優遇が受けられないことがある

簡単ではない親子間売買

親の家を買う子ども側に、現金の用意があれば簡単に解決します。

しかし、多くは新たにローンを組みたいとの相談です。にもかかわらず、融資する金融機関は少ないのです。それは、融資したお金が正しく遣われるのかという疑念と、正当（公正）な取引であるかを判断するのが難しいことにあります。

正当な手続きで組める「親子間売買の」住宅ローン

任意売却119番では、親子間売買でも使える住宅ローンの取り扱いがあります。お子さん側に一般的な住宅ローンを組めるだけの収入があれば、可能性は高まります。

親子間売買後の「住宅ローン控除」適用ワザ

親子間売買ができたとしても、住宅ローン控除が使えないとは限りません。条件を満たせば大丈夫です。ポイントは、「不動産の売主と買主の生計が同一か否か」です。

同居している親子、あるいは扶養関係にある親子間で家を売買してしまうと、住宅ローン控除を使えないとお考え下さい。

また住宅ローン控除を適用するには、当然「住宅ローンの利用が必須」です。親子間売買の場合、金融機関が住宅ローン審査に通さない事例が多いので、そもそも住宅ローンを利用できない可能性も高くなります。

自己解決時の注意点

『費用を払いたくないので、自分であちこちの銀行に審査を申し込みました。全部だめでしたが、結果落ちは心外です。』

まず、住宅ローンは「売買を経て融資を受ける」という大原則があります。そのため、配偶者間でローンの借り換えをする感覚で申込をすると、まず審査には通りません。

また、信用情報機関では、新規の審査結果を共有しています。不認可は半年間履歴として載っていますので、同じ人があちこちに申し込んでも結果は同じなのです。

借り換え同様、親子間売買にも費用はかかります。その点は、致し方のないこととご理解ください。なお、諸費用も含めてローンを借り直すことができることもあるため、まずはご相談ください。

子どもは家を買えないが、住み続けたい

お子さん側が住宅ローンを組める状態ではない場合(親族や知人に頼めない場合も含む）は、第三者を探すほかありません。よって、リースバックを模索することになります。