今のところに住み続けられる？売却後賃貸と家賃相場

リースバック：任意売却後も今のところに住み続けられますか？

住宅ローン返済額があまりに高く、支払いが苦しい状況です。家の価値もローン残高を大きく下回っており、任意売却を考えています。場合によっては、住み続けられることもあるということですが、本当でしょうか？やはり、任意売却後に銀行に残債が残っていると無理なのでしょうか？住み続けるために必要な条件があれば教えてください。

任意売却、つまり”売却”するわけですから、あなたの住宅は人手に渡ってしまうことになり、原則住み続けることはできないというのが、前提論です。

ただし、一定の条件を満たせば、『リースバック』という方法で住み続けられる場合もあります。リースバック後に買い戻すパターンもあります。

手放したくない、住み続けたい

愛着のある我が家が人手に渡るのはどうしても嫌だ
高齢の家族がいるので、住み慣れた家から引越したくない
自宅兼店舗。ここから引越したらお客さんが離れてしまう
子供を転校させたくない

ローンを返済が困難な方へのご提案

ローンを返済していくことはできないけれども、事情があってどうして引越できない／したくない方も大勢おられます。そんな方にご提案できる解決方法として、
『リースバック』『買戻し』があります。

■『リースバック』とは

住み慣れた我が家にどうしても住み続けたい方に、「リースバック」プランをご提案しています。
リースバックとは、第三者（任意売却119番のパートナー企業や投資家の方など）に一旦ご自宅を売却し、賃貸としてあなたが借りて住み続けるという方法です。
賃貸契約を結びますので、一定の安定収入のあることが条件となります。家賃は周辺の相場を基準として貸主との間で話し合いで決定します。
「将来、頑張って収入が回復したら、再購入したい」という方には、事前に特約の書類を交わしておくことができます。

●「住宅ローンがなくなっても家賃を払うなら結局、同じことでは？」

同じお金を家に払うのなら、最後には自分のものになる住宅ローンのほうがいい。

そんな考えで自宅購入に踏み切る方は多いことでしょう。実際に月々の住宅ローン支払いが家賃程度で済むならば、買ったほうが得と言えるのかもしれません。

さて、「現在のローン支払額」と「相場の家賃額」との差は、あなたが思っているより大きいかも知れません。

【ローン支払額と家賃の差・例】

○都内のマンション（4LDK）
［住宅ローンの支払い・ボーナス払い含む］月々158,000円 ⇒［リースバック後の家賃］月々100,000円＋共益費など24000円

○大阪市内の戸建住宅（2階建て3LDK）
［住宅ローンの支払い・ボーナス払い含む］月々145,000円 ⇒［リースバック後の家賃］月々98,000円

上記は一例ですが、ボーナス払いがなくなるぶん、月々の支払いも2～6万円程度安くなることがあります。これが住宅ローンは無理でも家賃なら支払える理由のひとつです。しかし、家賃法の方が高くなることもあり得ます。

ただし、すべての物件が上述のような条件でリースバックできるわけではありません。地域や希望家賃、家賃保証会社の審査に通らない場合や物件の状況によっては、リースバックが成立しないことがあります。

■『買い戻し』とは

親族や親友の方に、ご自宅を買い取ってもらい、今後はその方にローンを返済していく方法もあります。これは親族間売買といいます。表題にある『買い戻し』とは、一旦リースバックなどで第三者や親族に買ってもらったあと、再び自分名義にすべく買い取ることです。自分の名義でなくとも、配偶者や子どもが買ってもいいでしょう。

買い戻すまでの間は相場程度の家賃を支払っていき、収入回復の目処が立ったら改めて買い戻すというのが普通ですが、具体的な条件については当事者間でよく相談して、トラブルのないよう調整することが重要になります。

【基本的なスケジュール】

1. 買い受け人を探す

ご自宅を買ってくれる人（「買受人」と言います）を探します。第三者はもちろん、ご親族や知人など、協力してくださる方が対象です。

2. 債権者との交渉

債権者（借入先）と売買価格の交渉をします。近隣の相場や債権額、競売の進行状況等によって、価格が決まります。

3. 売買契約締結

売買契約を交わし、これを基に融資申し込みや債権交渉にあたります。

4. 新名義人の審査

現金一括で購入する場合は不要なプロセスですが、融資（ローン）を利用の場合は、買主のローン審査が必要です。

5. 決済

所有者移転の手続きを行います。競売、差押えの取り下げと抵当権の抹消手続きも同時に行います。

手続きは、通常3～4ヶ月で終了します。

任意売却119番