住宅ローンが払えない。まずどうすれば？

住宅ローンが払えない。最初は誰に相談すればよいのか？その対処法は？

１．住宅ローンが払えない場合は、まずはローンの貸し手に相談しましょう

・滞納を避けるためにリスケジュール申請をしよう
このままでは住宅ローンを払えない、滞納してしまいそうなら、任意売却より先に検討することがあります。それは、返済条件の緩和交渉です。住宅ローンの貸し手側へ返済条件の見直しや変更等を金融機関（債権者）に申し出てみましょう。この支払条件の緩和をリスケジュール（略してリスケ）といいます。

リスケには、「元本据え置きの利払いのみ」や「返済期間の延長（により、支払い額を下げる）」などがあります。できるだけローンを滞納する前に相談しておくのがコツです。その理由は、リスケジュールを認めるか審査する時間が必要であること。そして、住宅ローン契約を維持したいという具体的な意思表示をするためです。

但し、リスケは１００％認めてもらえるとは限らないので、注意しましょう。

・リスケは一時しのぎに過ぎないことも
住宅ローンを払えない理由が「子どもの進学費用」や「短期間の収入減」ならば、リスケで当座をしのぐのはよい案です。ローンを滞納しないに越したことはありません。しかし、早期に家計の回復が見込めない場合は、問題の先送りとなる可能性が高くなります。

リスケは原則、一回限りです。また、返済期間を延ばした場合は支払利息が増えるぶん、借金が増えます。完済する年齢も上がるため、老後の生活も視野に入れながら、充分検討しましょう。

２．住宅ローン払えない場合は任意売却専門業者へ相談

リスケジュールでしのいだとしても、住宅ローンを払えず最後まで返せそうにない。こんなときは、売却を検討するほかありません。任意売却は、競売を避けながらできるだけ高い値段で家を手放すことを目指すものです。高く売れればそれだけ借金を減らす、または完済を見込むことができます。

今の住宅ローンが払えなくても、リースバックで住み続けることができるかもしれません。実績豊富な事業者に相談すれば、売却をはじめいろいろな対応方法を提案できることが多いので、まずは問合せの際に希望を伝えてみましょう。

３．弁護士へ相談

弁護士への相談という方法もあります。弁護士の職権のひとつに債権交渉といって、金利や支払い方法をはじめとする、お金に関する交渉をする代理権があります。ただし弁護士へ委任する際は、弁護士費用が必要です。

なお、任意売却するだけであれば、弁護士の介入はないことがほとんどです。それは、不動産の売買には、仲介業者として不動産会社が入るためです。

どうしても弁護士が必要となるのは、債務整理をする場合や離婚などが絡んで、相手への連絡が直接できないケースなどです。ここでは、任意売却の際、原則は弁護士への依頼が必要ないことを理解しておきましょう。

住宅ローンの支払い滞納が続くと強制競売になる！？

リスケジュールや数々の工夫をしたのに、住宅ローンが払えなく滞納してしまうと、いつどのようになってしまうのでしょう。

住宅ローンが払えない状態が３ヶ月～６ケ月続くと、債権者は抵当権の実行といって、物件を差押え、競売手続きに入ります。売却代金で住宅ローン債権を回収するのです。

勝手に自宅を売却され強制退去を命じられても、債務者はそれを受け入れるしか方法はないのでしょうか？
このページでは、住宅ローンが払えなくなったとき、まず何をすべきか？そしてどのように解決すべきか？について解説して参ります。

・滞納月数別の対処法はこちらを確認ください

最終的な解決策は、競売・任意売却しかないのか？

リスケに応じてもらえない、またはリスケを試みたが有効ではなかった。その後は住宅ローンが払えず滞納が視野に入ります。最初は遅れがちだった支払いが次第に月遅れで支払うことが続き、ついにはローン契約の破棄に至ります。最終的な着地として、売却または競売となってしまうのです。

家族が住む家ですから、競売は避けたいことでしょう。いっぽう、任意売却ならば、競売と違って一般的な売り方ができます。また高い値段で売却できる傾向にあるため、借金の残高を大きく減らすことも期待できるでしょう。その後の生活を見据えながら穏やかな解決を図ることができます。家を手放すことは不本意でしょうが、少なくとも競売は不利なため避けるに越したことはありません。

住宅ローンが払えない相談は、早いほど有利

任意売却の手続きが可能になるのは代位弁済以降ですが、相談時期は早いほど有利です。それは、選択肢を残せること、また準備期間があるからです。
払えない状態になったときは、早めに相談しましょう。

まだ滞納に至らない段階であれば、売却までの時間がまだまだあります。競売開始決定通知後に相談いただくと通常、４～６カ月ほどしかない任意売却期間も、滞納をし始める前後であれば10カ月から長いときで１年半程度時間があります。

任意売却をした方の体験談・解決事例

年金では払えなくて滞納。任意売却を決断しました。

うつ病になり障害年金生活で、住宅ローンが重荷に。

両親の住宅ローン。離婚後、父一人では払えませんでした。

転職後、収入が減り滞納へ。

Q&A　住宅ローンが払えないときの疑問点を解決しましょう。

Q：住宅ローンを６ヶ月以上滞納。競売か任意売却しかないのでしょうか？

住宅ローンを払えず滞納を続けた場合、完済できなければ、売却か競売のいずれかになります。
ローンの滞納が続くと、契約が破棄されて『一括返済請求』を受けます。そうなると、ローンの残高を一括で返せない限り、競売か任意売却しかありません。

しかし、なかには住宅ローン条項特則の援用を受けることで、住宅ローンが巻き戻る（元に戻る）こともあります。これは、個人再生の一種で、援用を受けるには諸条件を満たすとともに弁護士費用も必要です。ローン滞納、払えない状態が一時的なもので、巻き戻すことができれば、今後は滞納なく支払うことができる、という場合は、個人再生も視野に入れるとよいかもしれません。その場合は、弁護士にご相談ください。

Q：任意売却と自己破産の違いは何ですか？

任意売却と自己破産は、無関係ではありませんが、全く異なる手続きです。
任意売却は、不良債権化した抵当権設定のある不動産を、市場で売却するものです。自己破産は、財産を清算したうえで残った借金について、裁判所に免責（借金棒引き）を認めてもらう手続きです。
誤解されがちな点は、任意売却をして借金が残ると、自己破産をしなければならないのでは？ということです。
結論から言えば、自己破産は必須ではありません。任意売却後に残った借金は、債権者と交渉し、支払計画を立てることができます。
ただ、経済的な再生を確かなものにしたい場合は、債務整理は有用な選択肢であることも事実です。私どもは、債務整理については中立的な立場であり、ご案内はさせていただいても最終的な判断は、相談者にお任せしております。
また、自己破産は任意売却の前後どちらがいいのか？という質問も多くいただきます。費用関係に絞って回答するならば、先に任意売却をした方が有利であることがほとんどです。債務整理と並行して任意売却も可能ですので、ご相談ください。

Q：具体的に銀行からどのような督促が来ますか？

1）督促状（書面や電話）

滞納初期から何度も来る書面です。内容は、延滞しているローンを支払ってください、というものです。

2）期限の利益の喪失予告

滞納中期にさしかかり、「このままでは、ローン契約を破棄しますよ。」という予告です。住宅金融支援機構融資の場合は、この段階で「任意売却について」という書面がくることが多いようです。

3）催告書

多くは内容証明で通知があります。これも督促状の一種ですが、意味合いは「法的手段を取る前の最終通告」です。住宅ローンはすでに事故(不良)債権化しており、ローン契約を破棄したため、残金は一括で支払っていただきます、という内容です。

4）代位弁済通知書

民間債権のうち、保証会社が住宅ローンを保証している場合に受け取ります。「あなたがローンを滞らせたので、保証契約に基づき、住宅ローンを肩代わりしました。ついては、その立替分を一括で支払ってください。」というものです。

5）一括返済請求書

「ローン契約が破棄されたので、貸したローンと遅延損害金を一括で支払ってください。」というものです。この書面を無視していると、そのまま競売申立て手続きに入りますので、送付元に任意売却の申出をしましょう。

6）競売開始決定通知書

「担保不動産を差押え、裁判所を通じて競売(入札制オークション）で売却をします。」という通知です。強制売却であるため、任意売却のように関係先に意向を確認しつつ進める、ということはありません。この通知のあと、近日中に現況調査といって、裁判所職員の訪問と物件の写真撮影があります。

競売開始決定通知が来ても、まだ任意売却は可能です。競売の開札日までに決済（物件の引き渡し）を終えることができれば、競売取下げとなります。
※金融機関により、書面の違いや通知の時期に違いがあります

・滞納月数別の対処法はこちらを確認ください

住宅ローンの返済が滞る

通常は３ケ月滞納で、次項目へ移動します。

個人信用情報へ事故記録掲載

住宅ローン滞納→金融事故として記録されます。

ローンの一括支払い請求

「期限の利益の喪失」という名目にて請求されます。

保証会社により残りのローンが返済される

保証会社が代位弁済（代わりに支払い）をします。

保証会社(債権回収会社)に債権が移行する

交渉相手が金融機関から保証会社に移行します。

保証会社が不動産競売の申立をする

裁判所へ競売の申立（申請）をされます。

競売開始決定*3

裁判所から競売開始決定通知が届きます。

執行官による現場調査

裁判所から写真撮影や売却価格の調査がきます。

配当要求終期の広告

保証会社や他の債権者による債務額提示の締切日。

競売入札開始*4

入札が始まると任意売却の解決は難しくなります。

3ケ月｜6ケ月
*1*2

1ケ月｜6ケ月

1ケ月

3ケ月

*1これらの期間は最も早いと思われる期間を元にご案内しております。

*2金融機関によっては1~3年の場合があります。

CHECK!

相談する時期が早ければ早いほど解決される可能性が高くなる

*3この競売開始決定時点でご相談頂く件数が一番多いのですが、残りの期間が少ない中買い手を見つけなければ競売として売却されてしまいます。

*4任意売却でのご解決は競売開始日前日まで（開札日前日＝入札最終日）が可能な期間となります。

Q：住宅ローンが払えない人の割合はどれくらいでしょうか？

フラット35を提供している、住宅金融支援機構を一例とします。同機構が平成２７年度分として発表した「リスク管理債権」を見ると、以下のようなデータがあります。

破綻先債権： 783億円
延滞債権　：3,413億円
3ヶ月以上延滞債権：938億円
貸出条件緩和債権：7,308億円
※参考資料：https://www.jhf.go.jp/files/300315975.pdf

総融資金額のうち、４項目の合計金額は、全体の約５％に相当しています。つまり、２０軒に１軒の割合で、住宅ローンの返済に延滞などが生じていることを伺わせています。

Q：任意売却をしたあと、新規のローンは組むことは可能でしょうか？

任意売却を行うためには、ローンが事故（不良）債権化、つまり滞納をしている必要があります。そのため、信用情報に延滞記録がついてしまいます。
信用情報に延滞記録がつくと、信用情報機関でその情報を共有します。各機関の開示情報によると、その掲載は『契約期間中またはその終了後5年』とあります。その期間中は、新規のローンを組むことはまず困難です。ただし、それまで組んだローンや作成したクレジットカード、携帯電話などは、支払いを滞らせないかぎり、そのまま使用できているケースが多いようです。

信用情報機関とは以下を指します。
・日本信用情報機構（JICC）
・シー・アイ・シー（CIC）
・全国銀行協会（JBA）

住宅ローンはなぜ支払えなくなるのか？その原因は？

実は離婚も大きなキッカケ

住宅ローン破綻の原因の一つに、離婚が挙げられます。理由は簡単です。共働きであれば、ダブルインカムではなくなります。そして、別々に生活を始めることで、出費が増えるからです。

離婚自体は、役所に届け出るだけで成立し、夫婦は他人になることができますが、二人で所有権やローンを共有している場合は話が複雑です。
離婚しても、住宅ローンの契約には全く影響は及ぼさないので、所有権もローンの責任もそのままです。たとえ住まなくなる家であっても、ローンが残っていれば、支払い続ける義務があるのです。

そこで離婚をすれば、当然別居となります。
最も多いパターンが、『夫名義の家に、元妻と子どもが住み続ける』というもの。家の所有者は夫なので、夫の同意があればいい、と思われがちですが、住宅ローンが残っている場合は、債権者に対する契約違反となります。

また、住宅ローンは長期で支払いを続けていくので、完済までに夫側にどのような変化が生じるかは、予想できません。病気やケガ、リストラや転職による減収、再婚による人生設計の変更、心情の変化…。離婚時に約束したことが最後まで守られる保証はどこにもないのです。そして、住宅ローンが滞納となった際、相手に連絡を取ろうにも、連絡がつかない。これもよくある話です。

結果的に、「離婚時に家も処分しておくべきだった。」こう仰る方は少なくありません。日本で家の価値が将来上がる要素は見当たりませんし、家にこだわっては、お互いの人生の選択肢を狭めることにもなりがちです。

二人で借りたローンを一方のみの責任（単独で借り換えるなど）にすることはハードルが高く、費用もかかります。離婚の際には、思い出の家も処分する。これが最もリスクが低く、合理的な判断であることは間違いなさそうです。

定年退職で年金暮らし、老後生活が問題となる傾向に

現役時代からローン返済額を負担に感じている、リスケジュール(返済計画の見直し)をしたことがある方は、年金生活に入ると、ローン破綻する可能性が高いと思われます。資金計画を見極めて、早めに判断することが大切です。

病気（うつ病・癌・脳梗塞など）や入院が原因で払えなくなった

病気やケガも、住宅ローンが払えなくなるきっかけになります。近年は、うつや統合失調症により、休職や退職をする方が多くいます。また、本人だけではなく、家族が癌や脳梗塞などで治療が必要になり、ローン破綻するケースも少なくありません。

治療中は、「とりあえず…」のつもりで、カードローンや消費者金融を利用してしまいがちですが、”借金を借金で支払う”のは禁じ手です。自転車操業に陥り、結果的に心身をさらに追い詰める結果になります。支払えなければ無理をしない。これが借金問題に対する基本的な対応方法です。
まずは、金融機関に相談してください。一定期間、支払いを減免したり、利息のみの支払いで対応してくれることもあります。
ただし、将来のメドが全く立たない場合でかつ、保険などの手当てもない場合は、売却を検討するのが現実的でしょう。

リストラ、失業、転職による収入減が家計を圧迫

”転職後は非正規雇用”…この状況の方は少なくないはずです。実際に『転職して収入減になったうえ、非正規雇用しか見つからなかった。ローンはとても完済できそうにない。』という相談は、枚挙にいとまがありません。

もちろん、正社員であってもリストラや失業と無縁ではないのですが、概して非正規雇用は、立場が不安定で、昇給の伸びしろがほとんど望めないものです。所得の減少とローンの高止まりに陥った場合は、家族のライフプラン(子どもの教育資金や老後など）と必要なお金を洗い出して、その用意ができるかどうか、現実的な視点で考える必要があります。

収入に見合わない“オーバーローン”と、危険な”フルローン”

『マイホームが頭金なしで買える！』
チラシの返済例をみると、自己資金ゼロで、家賃より安いローンでマイホームやマンションが手に入る、とあります。低金利時代が長く続き、変動金利ならば、１％以下の金利でローンを組める金融機関もあります。

頭金なしのフルローンで３５年間のローンを組む。銀行が審査をして貸したローンだから、払えるだろう、と考えるのも無理はありません。
しかし、金融機関とて将来は分からないので、ローンを組んだ時の状況がずっと続く前提で審査をしています。当然、離婚や病気、収入減、教育費の増大リスクなどは考慮できません。
任意売却を考える方は、だんだん状況が悪化しているはずです。好転する見込みがない場合は無理をせず、現実を見極めて早めに対応をする。これが鉄則です。情報収集する際は、周囲に聞くのではなく、経験豊かな詳しい先に問い合わせてください。

任意売却のコツを伝授します

将来を正確に予測することは、不可能です。
個人の人生を考えても、婚姻関係(離婚や再婚)・健康状態・収入・子どもの進路があります。社会情勢の変化も数か月先でさえ、誰にも分かりません。

その時にベストだと思って決断した住宅の購入も、ふとしたきっかけで重荷になることは起き得ます。お金を貸した金融機関は、不払いをもちろん歓迎しませんが、誠実に対応すれば、事情を理解してくれる先がほとんどです。

ここで、任意売却のコツをお伝えします。
任意売却は交渉ごとです。関わるのは、所有者、連帯保証人、債権者、仲介業者、買主。関係者全員の協力やの理解を得て進める手続きです。
相手の立場も理解しつつ、全部は無理でも、あなたの希望が叶えば嬉しい、というスタンスで臨みましょう。

督促を受けた時には誠実に対応し、決して怒らないこと。金融機関もあなたを家が欲しくて差押えるわけではありません。
特に、税金関係の滞納で督促や差押えを受けた際、役所の職員を恫喝したり、感情のままになじったりしていると、関係をこじらせます。相手には強制執行という手段がありますので、結局はあなたにとって不利な状況になりかねません。

任意売却に特化した私ども任意売却１１９番へ早めに相談をする利点は、あなたが対応を誤らずに済むこと。そして選択肢を残しながら、有利な売却が望める、ということです。

任意売却119番