住宅ローンが払えない場合どうなる？「対策」「任意売却 体験談・事例」
最初は誰に相談すれば良いのか？その対処法は？
- １．銀行へ相談
- ２．任意売却専門業者へ相談
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任意売却物件の取扱に長けた、任意売却物件専門業者への相談も、問題解決の手段の一つです。
任意売却物件専門業者は、金融機関とあなたの間に立ち、スケジュールの調整や物件の売却先の手配などを行ってくれます。
経験が豊富な任意売却物件専門業者に早めに相談することで、可能な限り高い値段で不動産を売却し、引越し費用の捻出やリースバック契約などあなたができるだけ望む形で、生活環境を変えないような任意売却を行ってくれます。
ただし競売が始まってしまうと、任意売却は不可能です。
そのため、住宅ローンの滞納が始まってから1～2ヶ月以内の相談が推奨されます。
費用は自宅の売却代金から捻出されるので、手出しが必要ないのも大きなメリットです。 - ３．弁護士へ相談
・金融機関に返済期間の延期やボーナス返済月の変更依頼
毎月の支払いが家計を圧迫し、このままでは住宅ローンを滞納してしまうかもしれないと判断したなら、手遅れになる前に、返済条件の見直しや変更等を金融機関（債権者）に申し出る事が大切です。この交渉の事を業界では、リスケ（リスケージュルの略）と呼んでいます。
主なリスケの方法としては、返済額の減額（一定期間のみ）、返済期間の延期やボーナス返済月の取り止め、ボーナス分を毎月の返済に充てる等が挙げられます。
但し、リスケは交渉相手や交渉内容によって可否が別れるため、１００％認めてもらえるとは限りません。然しながら、返済計画の見直しを認めてもらえたなら、月々の支払いは軽減され、家計の負担を軽くする事が可能になります。その間に収入回復に努める事ができますので、交渉する価値は十二分にあります。
・家計回復の見込みがあるのなら、一定期間のみ返済額の減額を申し出る！
近い将来、収入回復の見込みが無いケースでは、返済期間が長くなった分、精神的苦痛も伴います。リスケを行ったとしても期限切れになる可能性が高く、結局は家を手放すしかありません。家計回復（収入回復）の見込みがある場合に限り、リスケを行う事をお勧めします。
間違ってはいけないのが、リスケをしたとしても住宅ローンが減額される訳ではありません。ただ毎月の返済額が少なくなる事で返済期間が伸びるというだけです。返済期間が伸びれば、完済する年齢が上がる事になり、永きにわたり住宅ローンを支払い続ける覚悟も必要になるとお考え下さい。
法律の専門家である弁護士に相談するのも、一つの手段です。
金融機関との交渉やその他の債務者との交渉も行ってくれます。
ただし弁護士は着手金などが高額になってしまうので、任意売却のみの場合はあまりおすすめできません。
また任意売却に伴い不動産を売却する際には、不動産会社に仲介に入ってもらうので、別途自分で不動産会社に依頼をする必要があります。そのため手間がかかってしまいます。
弁護士が必要となるのは、自宅の債務以外にも事業による債務など、多額の債務があるケースが望ましいでしょう。
個人再生や自己破産が必要な時には、弁護士に対し、どうするべきかを相談すれば適切なアドバイスや手続きを行ってもらえます。
住宅ローンの支払い滞納が続くと強制競売になる！？
住宅ローンの支払い滞納が３ヶ月〜６ケ月続くと、債権者である金融機関は競売の手続きに入り、強制的に債務者の家（マンション・不動産含む）を売り払い、その売却代金から残った住宅ローンの債権を回収しようとします。
勝手に自宅を売却され強制退去を命じられても、債務者はそれを受け入れるしか方法はないのでしょうか？
このページでは、住宅ローンが払えなくなったとき、まず何をすべきか？そしてどのように解決すべきか？について解説して参ります。
最終的な解決策は“競売”か“任意売却”しかないのか？
リスケに応じてもらえない、またはリスケを試みたが有効策に至らなかった…となれば、住宅ローンを滞納するしかありません。債権者から、このまま滞納を続けるなら代位弁済によって競売に掛け、債権を回収する旨の督促状や催告書が届くようになります。自己破産が頭をよぎる方、自暴自棄になる方等、精神的にもかなり追い詰められてしまいます。こうなると、最終的な解決策としては“競売”か“任意売却”しかありません。
多くの債務者には“競売”だけは避けたいと願う理由があります。まず、競売に掛けられている事が近所に知れ渡り、プライバシーが侵害されます。残債を軽減したくても、市場価格より低額落札となる可能性が高く、多額の残債が残ってしまいます。落札後は不動産業者が早期立退きを迫ってくる上に、従わなければ不法占拠者と見なされ、強制退去を命じられる事もあります。また、引越しをしたくても競売では諸費用（引越し費用や立退き料等）を確保する事ができません。以上のようなデメリットから、精神的にもきつい解決策となってしまいます。
一方の“任意売却”による解決策はどうでしょう？まず、競売のように近所に知れ渡る事もなく、住み替えと同等の売却行為とみなされます。しかも市場価格に近い高額売却が期待できます。高額で売却できれば、残債も少なくて済みます。債権者と交渉する事で無理のない返済計画が可能になります。引越しも買主や債権者との話し合いにより、時期や条件面である程度の融通が利きます。また、引越し費用も確保出来る可能性が高いでしょう。
以上のような理由から、“競売”ではなく“任意売却”での解決を希望する債務者が多くなっているのです。
任意売却の相談は早ければ早いほど有利
任意売却の実際の手続きが可能になるのは代位弁済以降ですが、相談時期については早ければ早いほど有利であるとご承知置き下さい。
まだ滞納に至らない段階であれば、逆に任意売却の可能期間が長い訳ですから、ギリギリのケースに比べ、じっくり取組める上に、住宅ローンの支払い状況に応じた多方面からの対応策の検討が可能となります。滞納の兆しが見えた時点で相談される事が解決への近道であると言えるでしょう。
一方で、競売開始決定通知が届いたからと言って諦める必要はありません。通常、通知書が届いてから家を明け渡すまでの期間はおよそ６ケ月ですので、まだ間に合いますが、中には３〜５ケ月しか猶予がないケースもある為、速やかに任意売却を行う事が肝心です。
ちなみに、任意売却での解決が可能な最終リミットは、競売の期間入札が開始される前日までとなっています。
住宅ローンを払えず任意売却をした方の体験談・解決事例
定年退職し住宅ローンを年金では支払えず滞納へ。任意売却を決断しました。
体験談・解決事例
定年退職後、年金では住宅ローンが支払えず滞納。任意売却を決断しました。定年後の生活が、まさか自己破産を覚悟することになるなど、現役時代には想像すらしていませんでした。
40歳の時に、35年間の住宅ローンを組みました。退職金でローンは完済できる予定でしたし、その頃には教育費もなくなり、貯金も用意できているだろう、と計画していました。
退職金が大幅に減額されましたので、繰り上げ返済はできても、ローンはまだまだ残っています。定年後も再雇用で働いていますが、給与は当然アルバイト程度になり、年金もローンを払えば手残りはありません。
このまま高齢者になっていくうえで、住宅ローンが支払えなくなるのは避けられず、家の価値もなくなる一方。査定を受けると売っても借金が残ると知り、途方に暮れました。
知人から、「親類に任意売却をした人がいる」と聞き、ネットで探して任意売却119番に問い合わせました。
幸いに子供は独立していたので、売却後は夫婦で2DKの賃貸に移り、生活費もかなり下げることができました。残債務は少なかったのですが、遅延損害金が上乗せされるので、任意整理をしました。家がなくなり、寂しさもありますが、ローンの重圧と将来への不安からは解放されています。固定資産税やリフォーム費用の心配が要らないのもメリットでしょう。
うつ病になり障害年金生活で、住宅ローンが重荷に。
体験談・解決事例
34歳の時に、4,000万円の住宅ローンを組みました。成長中の会社で働いていたので順調に給料も伸び、問題なく返済できていました。しかし、昇進をきっかけにストレスが重なり、うつ病を発症。結果、休職せざるを得なくなりました。傷病手当金は支給されているものの、給料の6割程度のしかないうえ、そこから更に保険料などが引かれてしまい、手取り収入は半分以下です。
任意売却は、不安定な私に代わって妻が主導で動いてくれたので、スムーズにまとまりました。今は一家で私の実家に戻り、時短勤務で職場復帰を果たしたところです。
任意売却という選択肢を取ったことで、精神的な不安が解消でき、心身ともに快方に向かっています。家にこだわっていると、経済的にも精神的にも追い詰められてしまうので、住宅ローンが払えない時は、無理をせず、熟知している方に相談するほうがいいと思います。
両親が支払っていた住宅ローン。離婚後、父一人では払えませんでした。
体験談・解決事例
父が負っている住宅ローンが払えなくなりました。両親は離婚しており、父は一人暮らし。住宅ローンが1千万円近く残っているのですが、もともと中古を買ったので、建物の価値はすでにほとんどなく、土地の価値も購入当時より大幅に下がっています。土地の価値は500万円程度。 住宅ローンの融資を受けた時の連帯保証人には、母と兄がなっており、どうすればいいのか困り果てていました。
転職後、収入が減り滞納へ。任意売却をし、今は安心して暮らしています。
体験談・解決事例
以前は誰もが知る、有名企業に勤めていました。会社の吸収合併により、社内の再編が繰り返されました。再編と言っても結局、人員整理や給与カットです。家を購入して４年後に、大規模な早期退職の募集があり、迷ったのですがそれに応じました。理由は、退職金やその他の条件が、募集ごとに悪くなっていたからです。当時は３０代半ばで、転職できる年齢のうちに、と決断した面もあります。銀行にも何度か相談しましたが、家の売却代金が残債を下回り、差額を補てんできなければ、売却に応じません。ローンは払えないのに、売ることもできない。一体どうすればいいのか、と悩んでいました。
任意売却１１９番に相談して一番ほっとしたのは、『払えない場合は、無理をしないほうがいい。』と言われた時です。滞納なんて発想自体ありませんでした。警備員なので、自己破産できないことも、クリアできました。多額のカードローンも利用していたので、任意売却後に個人再生をしました。任意売却をきっかけに経済的な仕切り直しができたし、寝ても覚めても感じていた不安と焦りから解放されました。
Q&A 住宅ローンが払えないときの疑問点を解決しましょう。
Q：住宅ローンを６ヶ月以上滞納。本当に競売か任意売却しかないのでしょうか？
基本的には、滞納を続けた以上、売却か競売のいずれかになります。
ローンの滞納が続くと、契約が破棄されて『一括返済請求』を受けます。そうなると、ローンの残高を一括で返せない限り、競売か任意売却しかありません。
しかし、なかには住宅ローン条項特則の援用を受けることで、住宅ローンが巻き戻る（元に戻る）こともあります。これは、個人再生の一種で、援用を受けるには諸条件を満たすとともに弁護士費用も必要です。ローン滞納は一時的なもので、巻き戻すことができれば、今後は滞納なく支払うことができる、という場合は、個人再生も視野に入れるとよいかもしれません。その場合は、弁護士にご相談ください。
Q：任意売却と自己破産の違いは何ですか？
任意売却と自己破産は、無関係ではありませんが、全く異なる手続きです。
任意売却は、不良債権化した抵当権設定のある不動産を、市場で売却するものです。自己破産は、財産を清算したうえで残った借金について、裁判所に免責（借金棒引き）を認めてもらう手続きです。
誤解されがちな点は、任意売却をして借金が残ると、自己破産をしなければならないのでは？ということです。
結論から言えば、自己破産は必須ではありません。任意売却後に残った借金は、債権者と交渉し、支払計画を立てることができます。
ただ、経済的な再生を確かなものにしたい場合は、債務整理は有用な選択肢であることも事実です。私どもは、債務整理については中立的な立場であり、ご案内はさせていただいても最終的な判断は、相談者にお任せしております。
また、自己破産は任意売却の前後どちらがいいのか？という質問も多くいただきます。費用関係に絞って回答するならば、先に任意売却をした方が有利であることがほとんどです。債務整理と並行して任意売却も可能ですので、ご相談ください。
Q：具体的に銀行からどのような督促が来ますか？
- 1）督促状（書面や電話）
- 2）期限の利益の喪失
- 3）催告書
- 4）代位弁済通知書
- 5）一括返済請求書
- 6）競売開始決定通知
滞納初期から何度も来る書面です。内容は、延滞しているローンを支払ってください、というものです。
滞納中期にさしかかり、「このままでは、ローン契約を破棄しますよ。」という予告です。住宅金融支援機構融資の場合は、この段階で「任意売却のおすすめ」という書面がくることが多いようです。
多くは内容証明で通知があります。これも督促状の一種ですが、意味合いは「法的手段を取る前の最終通告」です。住宅ローンはすでに事故(不良)債権化しており、ローン契約を破棄したため、残金は一括で支払っていただきます、という内容です。
民間債権のうち、保証会社が住宅ローンを保証している場合に受け取ります。「あなたがローンを滞らせたので、保証契約に基づき、住宅ローンを肩代わりしました。ついては、その立替分を一括で支払ってください。」というものです。
「ローン契約が破棄されたので、貸したローンと遅延損害金を一括で支払ってください。」というものです。この書面を無視していると、そのまま競売申立て手続きに入りますので、必ず送付元に任意売却の申出をしましょう。
「担保不動産を差押え、裁判所を通じて競売(入札制オークション）で売却をします。」という通知です。強制売却であるため、任意売却のように関係先に意向を確認しつつ進める、ということはありません。この通知のあと、近日中に現況調査といって、裁判所職員の訪問と物件の写真撮影があります。
競売開始決定通知が来ても、まだ任意売却は可能です。競売の開札日までに決済（物件の引き渡し）を終えることができれば、競売取下げとなります。
※金融機関により、書面の違いや通知の時期に違いがあります
住宅ローンの返済が滞る
通常は３ケ月滞納で、次項目へ移動します。
個人信用情報へ事故記録掲載
住宅ローン滞納→金融事故として記録されます。
ローンの一括支払い請求
「期限の利益の喪失」という名目にて請求されます。
これらの期間は最も早いと思われる期間を元に
ご案内しております。
金融機関によっては
1〜3年の場合があります。
保証会社により残りのローンが返済される
保証会社が代位弁済（代わりに支払い）をします。
保証会社(債権回収会社)に債権が移行する
交渉相手が金融機関から保証会社に移行します。
保証会社が不動産競売の申立をする
裁判所へ競売の申立（申請）をされます。
競売開始決定
裁判所から競売開始決定通知が届きます。
CHECK!
早ければ早いほど
解決される可能性が
高くなる
この競売開始決定時点でご相談頂く件数が一番多いのですが、
残りの期間が少ない中
買い手を見つけなければ競売として売却されてしまいます。
執行官による現場調査
裁判所から写真撮影や売却価格の調査がきます。
配当要求終期の広告
保証会社や他の債権者による債務額提示の締切日。
競売入札開始
入札が始まると任意売却の解決は難しくなります。
任意売却でのご解決は
競売開始日前日まで（開札日前日＝入札最終日）が可能な期間となります。
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Q：住宅ローンが払えない人の割合はどれくらいでしょうか？
フラット35を提供している、住宅金融支援機構を一例とします。同機構が平成２７年度分として発表した「リスク管理債権」を見ると、以下のようなデータがあります。
破綻先債権： 783億円
延滞債権 ：3,413億円
3ヶ月以上延滞債権：938億円
貸出条件緩和債権：7,308億円
※参考資料：https://www.jhf.go.jp/files/300315975.pdf
総融資金額のうち、４項目の合計金額は、全体の約５％に相当しています。つまり、２０軒に１軒の割合で、住宅ローンの返済に延滞などが生じていることを伺わせています。
Q：任意売却をしたあと、新規のローンは組むことは可能でしょうか？
任意売却を行うためには、ローンが事故（不良）債権化、つまり滞納をしている必要があります。そのため、信用情報に延滞記録がついてしまいます。
信用情報に延滞記録がつくと、信用情報機関でその情報を共有します。各機関の開示情報によると、その掲載は『契約期間中またはその終了後5年』とあります。その期間中は、新規のローンを組むことはまず困難です。ただし、それまで組んだローンや作成したクレジットカード、携帯電話などは、支払いを滞らせないかぎり、そのまま使用できているケースが多いようです。
信用情報機関とは以下を指します。
・日本信用情報機構（JICC）
・シー・アイ・シー（CIC）
・全国銀行協会（JBA）
住宅ローンはなぜ支払えなくなるのか？その原因は？
実は離婚も大きなキッカケ
住宅ローン破綻の原因の一つに、離婚が挙げられます。理由は簡単です。共働きであれば、ダブルインカムではなくなります。そして、別々に生活を始めることで、出費が増えるからです。
離婚自体は、役所に届け出るだけで成立し、夫婦は他人になることができますが、二人で所有権やローンを共有している場合は話が複雑です。
離婚しても、住宅ローンの契約には全く影響は及ぼさないので、所有権もローンの責任もそのままです。たとえ住まなくなる家であっても、ローンが残っていれば、支払い続ける義務があるのです。
そこで離婚をすれば、当然別居となります。
最も多いパターンが、『夫名義の家に、元妻と子どもが住み続ける』というもの。家の所有者は夫なので、夫の同意があればいい、と思われがちですが、住宅ローンが残っている場合は、債権者に対する契約違反となります。
また、住宅ローンは長期で支払いを続けていくので、完済までに夫側にどのような変化が生じるかは、予想できません。病気やケガ、リストラや転職による減収、再婚による人生設計の変更、心情の変化…。離婚時に約束したことが最後まで守られる保証はどこにもないのです。そして、住宅ローンが滞納となった際、相手に連絡を取ろうにも、連絡がつかない。これもよくある話です。
結果的に、「離婚時に家も処分しておくべきだった。」こう仰る方は少なくありません。日本で家の価値が将来上がる要素は見当たりませんし、家にこだわっては、お互いの人生の選択肢を狭めることにもなりがちです。
二人で借りたローンを一方のみの責任（単独で借り換えるなど）にすることはハードルが高く、費用もかかります。離婚の際には、思い出の家も処分する。これが最もリスクが低く、合理的な判断であることは間違いなさそうです。
定年退職で年金暮らし、老後生活が問題となる傾向に
現役時代からローン返済額を負担に感じている、リスケジュール(返済計画の見直し)をしたことがある方は、年金生活に入ると、ローン破綻する可能性が高いと思われます。資金計画を見極めて、早めに判断することが大切です。
病気（うつ病・癌・脳梗塞など）や入院が原因で支払いが困難に
病気やケガも、住宅ローンが払えなくなるきっかけになります。近年は、うつや統合失調症により、休職や退職をする方が多くいます。また、本人だけではなく、家族が癌や脳梗塞などで治療が必要になり、ローン破綻するケースも少なくありません。
治療中は、「とりあえず…」のつもりで、カードローンや消費者金融を利用してしまいがちですが、”借金を借金で支払う”のは禁じ手です。必ず自転車操業に陥り、結果的に心身をさらに追い詰める結果になります。支払えなければ無理をしない。これが借金問題に対する基本的な対応方法です。
まずは、金融機関に相談してください。一定期間、支払いを減免したり、利息のみの支払いで対応してくれることもあります。
ただし、将来のメドが全く立たない場合でかつ、保険などの手当てもない場合は、売却を検討するのが現実的でしょう。
リストラ、失業、転職による収入減が家計を圧迫
”転職後は非正規雇用”…この状況の方は少なくないはずです。実際に『転職して収入減になったうえ、非正規雇用しか見つからなかった。ローンはとても完済できそうにない。』という相談は、枚挙にいとまがありません。
もちろん、正社員であってもリストラや失業と無縁ではないのですが、概して非正規雇用は、立場が不安定で、昇給の伸びしろがほとんど望めないものです。所得の減少とローンの高止まりに陥った場合は、家族のライフプラン(子どもの教育資金や老後など）と必要なお金を洗い出して、その用意ができるかどうか、現実的な視点で考える必要があります。
収入に見合わない“オーバーローン”と、危険な”フルローン”
『マイホームが頭金なしで買える！』
チラシの返済例をみると、自己資金ゼロで、家賃より安いローンでマイホームやマンションが手に入る、とあります。低金利時代が長く続き、変動金利ならば、１％以下の金利でローンを組める金融機関もあります。
頭金なしのフルローンで３５年間のローンを組む。銀行が審査をして貸したローンだから、払えるだろう、と考えるのも無理はありません。
しかし、金融機関とて将来は分からないので、ローンを組んだ時の状況がずっと続く前提で審査をしています。当然、離婚や病気、収入減、教育費の増大リスクなどは考慮できません。
任意売却を考える方は、だんだん状況が悪化しているはずです。好転する見込みがない場合は無理をせず、現実を見極めて早めに対応をする。これが鉄則です。情報収集する際は、周囲に聞くのではなく、経験豊かな詳しい先に問い合わせてください。
任意売却のコツを伝授します
将来を正確に予測することは、不可能です。
個人の人生を考えても、婚姻関係(離婚や再婚)・健康状態・収入・子どもの進路があります。社会情勢の変化も数か月先でさえ、誰にも分かりません。
その時にベストだと思って決断した住宅の購入も、ふとしたきっかけで重荷になることは起き得ます。お金を貸した金融機関は、不払いをもちろん歓迎しませんが、誠実に対応すれば、事情を理解してくれる先がほとんどです。
ここで、任意売却のコツをお伝えします。
任意売却は交渉ごとです。関わるのは、所有者、連帯保証人、債権者、仲介業者、買主。関係者全員の協力やの理解を得て進める手続きです。
相手の立場も理解しつつ、全部は無理でも、あなたの希望が叶えば嬉しい、というスタンスで臨みましょう。
督促を受けた時には誠実に対応し、決して怒らないこと。金融機関もあなたを家が欲しくて差押えるわけではありません。
特に、税金関係の滞納で督促や差押えを受けた際、役所の職員を恫喝したり、感情のままになじったりしていると、関係をこじらせます。相手には強制執行という手段がありますので、結局はあなたにとって不利な状況になりかねません。
任意売却に特化した私ども任意売却１１９番へ早めに相談をする利点は、あなたが対応を誤らずに済むこと。そして選択肢を残しながら、有利な売却が望める、ということです。
