こんにちは。相談員のTです。

任意売却の相談を受けていると、ごく稀に「競売物件を購入したいのですが、住宅ローンを組むことはできますか？」というお問い合わせをいただくことがあります。

競売は近年個人で扱うのではなく、業者が安く物件を手に入れるという目的で扱われることの方が多いのですが、中には「どうしてもこの物件を買いたい」と入札を検討される個人の方もいらっしゃいます。ここで出てくる問題が、「キャッシュでは払えない」という事です。

自宅を購入する場合、住宅ローンを組まれる方が大半です。
しかし競売で購入する場合、一括納付が基本になっています。

住宅ローンというのは、物件に対してどれだけの担保力があるかという事や、ローンの名義人に返済能力があるかという事を事前に審査を行い、それが通れば本審査を行うという流れになっているので、競売落札後、代金支払い期限の1ヶ月間でそれができるかどうかというと、不可能に近いというのが実状です。

ただその競売物件の当事者である金融機関が、積極的に融資してくれ、所有権移転時に抵当権を設定してくれる場合もあるとようなので、交渉する余地はあるのかもしれません。

こういった競売に対する住宅ローンの融資の制度が整えば、個人でも競売入札のチャンスも増えるだろうし、何と言っても安く物件を購入することができるので、購入側としては大きなメリットになるでしょう。

こんにちは、相談員のＫです。
だいぶ暑くなってきましたね、日傘をさす人が日に日に増えてきて、今年も猛暑なのかが心配です。
今回は「任意売却できる期間」についてお話をしようと思います。まず、住宅ローンの延滞が数ヶ月続くと代位弁済が行われ、債権が移行した後に競売の申し立てがあり、競売開始決定を通知されるのですが、期間としましては、代位弁済から早ければヶ月、遅くとも半年以内に競売が開始されることが多くあります。
競売が決まり、だいたい1ヶ月で現状調査といって調査官が訪問し、物件の調査を行います。その後、約1ヵ月後に裁判所にて情報が公開されます。そして約2ヶ月が経つと期間入札が始まり、開札日に落札者が決定されます。
任意売却が可能な期間は競売の開札期日の前日までです。
言わば、滞納を始めてから10ヶ月から1年ぐらいは任意売却をすることが可能であるという事です。

しかし、債権者は早期段階での解決を目的としていますので現実的には開札期日の前日まで時間を猶予してもらうことは大変困難になってきます。
また、診断、調査などの活動期間に充分な時間を要します。落ち着いて解決する時間を確保するためにも返済が苦しくなったときなど早い段階でのご相談をお薦めいたします。

一般的に任意売却は、お客様から当方にご依頼いただき、権者と債務者の中に入る形ですすめていくことが多いのですが、お客の債務整理の流れの中に不動産の売却がある場合、司法書士の方々から任意売却の依頼を頂くこともふえてきました。またその逆も多く、任意売却のご相談中に司法書士をご紹介する案件もふえてきました。

こんにちは。相談員のTです。

私相談員が受ける任意売却の相談の中で、比較的多い相談って何だと思いますか？

実は「離婚」なのです。

例えば、
「離婚をする予定なんですが、夫婦どちらとも住む予定が無いんです。売却できますか？」

「離婚後養育費代わりに夫が住宅ローンを払って、母子（おやこ）で物件に住んでいますが、金融機関から滞納があると通知が届きました。今後どうなりますか？」

「離婚後妻子が物件に住み続け、私（夫）が住宅ローンを払っていますが、自分の生活だけでいっぱいいっぱいで今後支払いができません。売却できますか？」

等といった相談です。

３つの質問の答えはもちろん、
「任意売却」で解決できます。

離婚件数が増大する昨今、離婚に伴う自宅の売却の相談も増加しています。
「家を売ったお金を財産分与したい」といった相談もありますが、お話を伺っていると、財産分与どころではなく、完全なオーバーローン状態、それこそ任意売却をしないと、夫婦間での住宅問題が解決できないということがあります。

また、「家を売却するなら、離婚前と離婚後どちらがいいですか？」という質問もたくさんいただきます。

離婚と売却どちらを先にしないといけないという決まりはありません。
でも離婚してからお互いがお互いと連絡を取り合うことは、できるだけ避けたいというのが、正直なところではないでしょうか。

特に共有名義で物件を所有されているご夫婦や、主債務者と連帯保証人の関係でおられるご夫婦には、離婚前の売却をお勧めしています。

離婚してしまってから売却しようと思っても、物件の名義や、連帯保証人を含む債務の名義に関わる元のパートナーと連絡が取れなければ、売却できるものもできなくなってしまう可能性があるためです。

というわけで、離婚に伴う任意売却というのは、夫婦間の感情のもつれに大きく左右されるものだということをご理解いただけると思います。

ゴールデンウィークも終盤にはいり、昨夜から荒れ模様のお天気です。車を運転して行楽地に向かわれる方々にとっては5月の陽気や疲れに伴い眠気が一番の大敵ではないでしょうか。

この期間、車の渋滞も重なり、普段なら何気無く通り過ぎてしまう道路脇の風景なのですが、車がゆっくり進むとともに、「この土地は確か競売を申し立てられている土地では？」と記憶していた土地に出くわすことがあります。

一般的に家屋の競売なら、住宅ローンの滞りが原因であることが多いため、競売を避けて任意売却をお勧めしていますが、同じように土地も競売を避けて任意売却を進めることができます。土地の方が諸事情が絡んで複雑で、任意売却がなかなか手段として浮かばないイメージがありますが、住宅が任意売却できるのと同じように、土地も任意売却することができます。

そのときのケースによっては、「うわもの」がない土地のみの方が、任意売却がすんなりいくこともあります。

相談をお受けした中には、ゴルフの打ちっ放し場もありました。

土地など、大きく広いものであればあるほど、所有者や債権者、債務者が一人では無い場合も多く、任意売却もその分時間がかかります。

一人で悩まず、家屋でも土地でもまずはご相談ください。相談だけでもずいぶん軽くなったとおっしゃっていただいています。

365日休まずご相談、ご面談承ります。相談担当Ｓ。

こんにちは。相談員のTです。

今日は、不動産業界に関する資格のお話をしようと思います。

 

不動産に関する資格といえば「宅地建物取引主任」が有名ですよね。

他には不動産鑑定士やマンション管理士が国家試験としては、比較的知名度が高いようです。

もちろん、建築士なんかも名の知れた資格です。

 

民間資格として最近受験者が増えているのが、住宅ローンアドバイザーでしょうか。

もちろん民間資格なので、資格を取ったからと言って、それが就職する際や、不動産業者の従業員として、大きな武器になるかというと、そうではありません。

ただ、自分自身がそれぞれの分野でどのくらい理解しているかといる目安にはなります。

 

最近になって民間資格として登場してきたのが「競売不動産取扱主任者」。

年間9万件の不動産が競売になってしまうという悲しい現実と裏腹に、一方ではそういった物件を落札し、居住用や収益として活用する個人や業者も増えています。

 

そういった背景もあってか、一般社団法人不動産競売流通協会は、協会が認定する資格「競売不動産取扱主任者」を創設しました。

 

第1回目の試験が行われたのが昨年2011年12月なので、本当にできたてほやほやの資格です。

 

どういった資格かというと、債権者に差押さえられた競売不動産のアドバイスを的確に行える事、つまり、競売から入札までの過程を明確に理解し、消費者が安全に競売不動産を購入できるようにアドバイスできる事が必要だという事です。

「宅地建物取引主任」試験の合格者が受験対象となります。

 

私達任意売却の相談員の立場からすると、やはり差押えられた競売不動産は、競売で解決してしまう前に、何とか任意売却で人生の再スタートを切って欲しいという願いがあります。

 

ただ様々な要因で、毎年莫大な件数が競売になってしまっている現実を考えると、もしかしたらこの資格も、不動産業界にとっては、なくてはならない大切な資格になっているのかもしれませんね。

こんにちは相談員のＫです。ゴールデンウィーク、みなさんはどの様にお過ごしでしょうか。今年は全国的に雨が多いですね。

 

不況によるボーナスカットで住宅ローンの返済が行き詰る人が続出しているという６月危機ですが、本当に６月危機は起こっているのでしょうか。

 

答えはＹＥＳです。実際にボーナスが全く出なくなった方や、ボーナスの金額が大幅にカットされた方は返済額が増えるボーナス月に返済が滞る事が多いのです。

 

銀行でも夏のボーナスシーズンを前に、「６月危機」に備えるところが出てきています。切羽詰まって返せなくなる前に早めに相談してほしいと呼びかけているそうです。では、銀行で相談するとどうなるでしょう？

たいていはリスケジュールといって金利だけの返済に変更したり、返済期間の延長やボーナス払いを月々の支払いに上乗せといった対策を講じてくれるのですが結果、手数料がかかったり、リスケジュールが終わった後の金利を上げられたりといった弊害が出てくるのです。これでは何の解決にもなってないと思いませんか。また６月危機を何とかやり過ごしたとしても半年後には冬のボーナス時期に「１２月危機」がやってくるのです。

 

そんな危ない綱渡りのような生活を繰り返していては家計の破綻が懸念されますし、その内精神的に参ってしまうのではないでしょうか。そうならない為にも、少しでも今後の返済に不安がある時は早めにご相談下さいね。

こんにちは相談員のＫです。

 

住宅ローンが払えなくなった、この表現は少し間違いなのですがどこが違うと思いますか？

正確に言うと住んでいらっしゃる家は、住宅ローンを完済されるまで債権者のものなのです。完済するまではあくまでも「借りているもの」なので、本来なら「住宅ローンを返済できなくなった」が正解なのです。

ただ、これは意味的な問題だけで現実的にリストラやボーナスカットなどの収入減、病気や離婚などの生活環境の変化などにより、どうしても返済が難しくなって住宅ローンを返せない、という人の方が多いのではないでしょうか。そんな状況の方は「払う」「返す」など文言に拘っている余裕はありませんよね。

払えない」とおっしゃる方に返済意識が薄いという意見もあるようですが、私は決してそうは思いません。頑張って返済しようにもこのご時世ですから状況が一変する事もあります。いきなり状況が変わって、どうしようと思いながらどうしていいのか、誰に相談していいのか分からず時間だけが経っていき、不安をつのらせている方もいらっしゃるでしょう。

確かに誰かに相談するには勇気が要ります。でもその勇気をもってなるべく早い内に解決に踏み出される事をお勧め致します。

こんにちは。相談員のTです。

今日は、不動産が競売になる理由に触れてみたいと思います。

 

不動産が競売になる理由として挙げられるのは、大きく分けて2つあります。

ひとつは、不動産に設定された担保権の実行。

もうひとつは、担保権の無い金銭債務に対する申し立て。

 

わかりますか？

少しわかりにくいですよね。

 

言い換えると、

前者は、住宅ローンの滞納が重なり、限界を感じた債権者が競売を申し立てるということ。

後者は、サラ金等の無担保の借金が返せなくなり、しびれを切らしたサラ金会社が競売を申し立てるということ、という事になります。

 

裁判所から届く「競売開始決定通知」には、前者は平成○○年（ケ）×××号、後者は○○年（ヌ）×××号といった事件番号が割り当てられています。

 

住宅ローンの滞納が重なる・・・まさかマイホームを購入するときに、こんな事態に陥って、競売を申し立てられるなんて考えないですよね？

でも、実際私達がうかがう相談の多くは、「病気で働けなくなったから、住宅ローンが払えなくなった。」「リストラに遭い、住宅ローンの返済が苦しい。」「事業をやっているが、業績が落ち込み、ローンまで手が回らない。」というものです。

 

また、誰もがみんなギャンブルや豪遊で無担保の借金を作るわけでもないんです。

生活をするため、子どもを学校に通わせるため、親の介護のため・・・様々な理由があるんです。

 

日本人は元々が勤勉で真面目な気質のため、こういったことになった時、自分を責めてしまう傾向があります。

そうじゃないんです。みんな必死なんです。誰も悪いわけじゃありません。

競売に進む方の大半は、真面目に一生懸命な人なんです。

そうやって独り不安と闘い、どうすることもできず、自宅が競売になってしまうのを指をくわえて見ているしかないという人が後を立ちません。

 

しかし、今は不動産が競売になる事を避けるために、「自分の意志で自宅を売却しよう！」といった方法が選択できます。

そうです！それが「任意売却」です。

 

昨今、年間9万件という莫大な件数が競売になっていると言われています。

任意売却を知らずに自宅を手放してしまう方もきっと多いはずです。

 

ひとりでも多くの方に、強制的に自宅を取られるのではなく、自分の意志で売却しようという勇気を持っていただけるよう、ひとりでも多くの方に、任意売却を知っていただけるよう、私達に任意売却119番のスタッフ一人一人が力を合わせ、救いの手を差し延べていけたらと思います。