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2021/08/28(公開: 2020/05/22)

不動産投資はコロナ下でどうなっていくのか?

住宅ローン

新型コロナウィルスの影響により、今後はこれまでとはまったく違う市場、マインドになると思われます。こと収益性不動産については、短期・中期・長期に分けて影響と対策について考えてみたいと思います。

初期の影響を総括(2021年8月)

不動産価格は、こと一般的な居宅について大きな影響はないように見受けます。ただし、ウッドショックの影響により新築住宅の建築が遅れたり、費用が高くなっています。需要が新築から中古住宅へ流れてきており、当面大きな価格下落や購入マインドの冷え込みはなさそうです。

中期的な影響

ワクチンの接種率向上と人々の慣れを経れば、次の段階へ移っていくことでしょう。新型コロナウィルスの影響は当面続くとみて間違いないため、対面をできるだけ減らしていくことが容易に想像できます。

リモートワークが浸透してくると、大きく影響を受けるのがテナントです。貸店舗や貸事務所などのオーナーは、難しい運営を迫られる可能性が高いと思われます。

テナントを借りる店子の多くは、資金的に体力がないこともあり、市場のテナント需要も減ることから、賃料引き下げ要求もでるでしょう。一旦空室になってしまえば、次の借り手がそう簡単に見つかるかどうか。物件内容と立地に大きく左右されるのはこれまでと変わりませんが、「埋まるテナントの特徴」は変わることが予想されます。

特にテナント物件についてローンを抱えているオーナーは、一層の消耗戦を覚悟しなくてはなりません。民泊についても同様です。

一般の居宅に関しては、供給が需要を上回っている限りやはり価格下落は大きくないと見ます。しかし、収入が不安定になる層が増えると需要も減り、取引価格は下がる可能性があります。

長期的な影響

長期では、ファミリー向けを含む住居系賃貸にも影響が出るのではないでしょうか。転居を伴う異動はますます減るでしょうし、企業も業績の悪化で家賃補助などの厚生福利を与える余力も少なくなるでしょう。

そもそも人員整理の難しい正社員は雇い控えが顕著になるでしょう。雇用は一層不透明になることから、非正規雇用や外注扱いでの雇用などが広まるので、住宅ローンを組んで家を買うことは人口減少とあいまって減り、一昔前のように二世代、三世代同居が復活するのかもしれません。空家も豊富にあります。

コロナの影響が薄らいだとしても、今回のことが人々の価値観、ひいては市場に大きな影響を及ぼすことは間違いないでしょう。

所有物件の準備や対策

まずは、最悪を予想しなければなりません。
収益性不動産の三大懸念は、「滞納」「空室」「家賃引下げ」です。

・「滞納」が新型コロナウイルスの影響によるものが明らかな場合は、「住居確保給付金」を活用できないかなど、支援策について普段から情報収集を心がけましょう。今の段階では特に滞納のない賃借人でも、様子伺いなどで今の生活に心配がないかなど確認しておき、関係を築いておくのも、今後の運営において無駄にはならないはずです。

・「空室」と「家賃引下げ圧力」対策には、やはり物件を魅力的にしていく努力が不可欠です。もし未整備であれば、ネット設備は必須でしょう。それも高速で安定的なサービスを安価で提供できれば若い世代には魅力です。その他、敷地や共有スペースに余裕があれば、荷物の受取時に対面を避けることのできる宅配ボックスの設置の検討も有用ではないでしょうか。場所によっては、居住者向けにカーシェアリングの導入も賃借人の利便性を高めるかもしれません。

なお、家賃を下げないようにすることは大事ですが、交渉がまとまらずに退去されて、空室期間をかかえたり、募集費用をかけるのは相応に負担なものです。近視眼的にならず、折り合いをうまくつけましょう。

あとは兎にも角にも資金体力です。特にフルローンで物件を購入したオーナーは、収入に対する返済比率が高いことがほとんどです。家賃保証などのサブリース契約があったとしても、安心はできません。その保証がなくなったり、条件が悪くなる可能性を常にはらんでいますから。

もっともよいのは、ローンを繰り上げ返済することで、その際金利の低いローンに借り換えるか交渉して金利を下げてもらいましょう。