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2021/08/15(公開: 2020/03/27)

家を売って住み続ける『リースバック』。任意売却でも確実なのでしょうか?

自宅(マイホーム)に住み続けるには

せっかく手に入れた自宅。何とかして守りたいと考えるのは、ごく自然なご希望でしょう。住宅ローンの支払いは難しくとも、相場家賃程度なら支払える場合、「リースバック」の可能性を模索できるかもしれません。

任意売却の場合、住宅ローンの貸し手(債権者)からみれば、ローンを払えないのにそんなご都合主義は通りません。任意売却は前提として、ローン滞納が生じ、売却後もローンが返しきれない場合に用いる手段であるからです。

しかし、住み続けることが全く不可能だとは断じません。場合によっては、第三者に自宅を買ってもらい、ご自身は賃借人となって住み続ける方法もありえます。では、リースバックが成立するのは、どのようなケースでしょうか。

1)投資として妙味がある物件

リースバック物件は市場で投資物件として流通しています。そのため、「場所と物件内容、支払える家賃」のバランスが重要です。人口の多い場所に建つ一般的な居宅。そして賃料が支払えるだけの安定収入があること。これがリースバックの可能性を高めるポイントです。

2)家賃が住宅ローンより高くなることもある

利便性のよいエリアにある物件であれば、年利5~8%の家賃設定でもオーナーは現れる可能性はあります。しかし、地方や開発に制限のかかった区域に建つ物件は、苦戦を強いられる傾向にあります。また、接道や建蔽率、容積率など定められた規定に当てはまらない物件は、リースバック物件として魅力に欠けます。買主を探す際は、利回り(物件価格に対する設定家賃のこと)を高くしないと決まらない可能性が高まります。

計算例:

一般的な居宅の場合、1000万あたりの月額家賃は 

東京都23区とその周辺…年利5~7% 1000万÷5~7%÷12で4.1~5.8万円

埼玉県某市の中心部…7~11% 5.8~9.1万円

各市の都市計画区域内…10~15% 8.3~12.5万円

各市の調整区域内(都市化の抑制を受けるエリア)…15~20% 12.5~16.6万円

住宅ローンは、『その人の自宅取得促進を目的として、”長期で低金利の貸出し”が受けられる』ものです。概して好条件で融資を受けられます。賃貸物件とは視点が全くことなることをご理解ください。

3)買主が見つかっても、成立しないことがある

任意売却を併用したリースバックは、債権者が応じないことがあります。それは価格面でもあり、時にリースバック自体に応じないこともあります。任意売却は、債権者の同意が得られて初めて成立する取引なのです。リースバックが整わない場合は、通常の任意売却、つまり転居を伴う自宅の売却となります。

親族間売買に望みを託す

なお、知人や親族に買い受けてもらえる場合は、リースバックできる可能性はずっと高くなります。現金で購入してもらえる場合は、もっと確度が上がります。しかし、ローンで買い受けてもらう場合は、買う側もその家に住む必要があります。