離婚後、住宅ローンの残っている家に住み続ける場合について

離婚したら、住宅ローンは誰が支払うの？

離婚に関わらず、住宅ローンの債務者に支払い義務があります。たとえ、債務者がその物件に住まない場合も同じです。それは契約内容が根拠であるためです。

自宅は離婚の際、トラブルの原因になることがよくあります。「早く離婚したいのに、住宅をどうするかで折り合いがつきません。」という話もよく耳にします。

離婚時に住宅ローンがない、あるいは完済することができれば、売却してその代金を財産分与として折半する、夫婦のどちらかが住み続ける、他人に貸すといった方法が考えられます。

しかし、現実の多くが「売却してもオーバーローン（売却額＜ローン残高）で、売るに売れない」「妻が家の名義を欲しがるが、住宅ローンを組めるほどの収入がない」といった状態です。

また、妻が住宅ローンの連帯債務者、あるいは連帯保証人であるケースも多く、離婚後に主債務者である夫が滞納や延滞などし、請求が元妻にいくといったトラブルも目立ちます。

では、住宅ローンを抱えたまま離婚をせざるを得ない場合、どのような点に注意すべきでしょうでしょうか。

まずは不動産について調べよう

夫婦の離婚時、二人で買ったマイホームはどうしたらいいのでしょう。不動産と名のつく通り、家は移動させたり、切り分けることはできません。放置もできないことから、まずは現状把握が先決と言えます。

どこへ相談するにも、ご自身の状況が分かっていなければ、明確な答えは得られません。では、事前に何を調べておけばよいのでしょうか。

なお、この章では端的に説明展開するため、所有権や住宅ローンは夫婦のどちらかの単独、あるいは両者が関わっている（父母や兄弟などが関わっていない）ものとします。

①不動産の名義

この場合、名義とは「所有権」を指します。
住宅ローンは一般に、『所有者＝債務者』です。

この確認は、登記済証(権利証)や不動産の全部事項証明書(謄本)などで可能です。

次に、連帯保証人の有無を確認しましょう。

これは住宅ローンの契約書である、「金銭消費貸借契約(金消契約)書」を確認します。

連帯債務者がいる場合は、謄本に記載されていることがありますが、連帯保証人の場合は記載ありません。

そのため、金消契約を確認するほかないのです。
債権者に確認することも可能ですが、時間がかかります。

特に古い契約は、金融機関の統廃合などもあり、回答までに長く待つことも少なくないようです。

②住宅ローンの残高

住宅ローンの残高は、任意売却として進めるほかないのか否かを決める重要なポイントです。

返済計画表やローン残高証明書などで確認しましょう。

最近は、インターネットバンキングでも返済予定表を確認することが可能になっています。どうしても見つからない場合は、借入先に発行を依頼しましょう。

③不動産の概算価格

査定といって、不動産会社などで住宅の価値を算出してもらいます。

これは机上査定（概算）ではなく、現地調査を受けたほうが、より正確な価値を算出することができます。

その理由は、机上査定は市場価格、つまり実際の価値との誤差が生じやすいからです。

不動産の価値は、公示価格やチラシ、ネット広告などからおおよその価格は出せることでしょう。

また、インターネットなどで複数社から一括で査定を受けることもできますが、査定額を高めに見積もっていることが多いようです。

実際、ネット査定額を念頭に現地査定を受けた結果、『査定額が大幅に下がった。』という声が多数挙がっています。

ネット見積りや机上査定額は、あくまで”理論値、期待値”と考えるのが無難です。

残った住宅ローンはどうする？

夫婦で一緒に買った自宅をどうするか。

特に多額の住宅ローンが残っているマイホームは、離婚の際の悩みの種です。自宅は売却するのかどうか。

あるいは誰が住んで、ローンはどちらが払うのか。

売ってもマイナスである場合、連帯債務や連帯保証人を外すことも困難です。

離婚をしても、住宅ローンのために人生の出直しがすっきりとできない元夫婦は数多くいます。

なお、自宅を売却しない場合は、住宅ローンの契約上、住む人が家の名義人であり、住宅ローンの主債務者である必要があります。

オーバーローンの場合

自宅を査定した結果、オーバーローン（時価＜住宅ローン残高）の場合は、以下の選択肢が考えられます。

１）住宅ローンの返済を続ける（完済時またはローン残高と時価が同じ頃に売却する）
２）ローン残高との差額を用意して通常売却をする
３）任意売却をする

オーバーローン物件を売却する場合、基本的にはローン残高との差額を現金で一括補填しなければなりません（通常売却）。

それができない、あるいは住み続けたい場合は、できるだけ所有者が住み続けて、ローンの返済をしていくことが望ましいでしょう。

住宅ローンは、所有者が住むために融資を受けていることから、名義人以外が住むと、契約違反になるからです。

そのため、他者に賃貸で貸すことも原則的に認められません。

売却する場合は、住宅ローンとの差額を用意できるのなら、通常売却が可能です。

しかし、住宅ローンの支払いが難しく、差額の用意もできない場合は、任意売却をせざるを得ないかもしれません。

任意売却は注意点もあるので、仕組みをよく理解したうえで取り組みましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローン（時価＞住宅ローン残高）の場合は、不動産の売却後に資金が残るため、以下の選択肢が考えられます。

１）物件を売却し、残った資金を財産分与として分け合う
２）一方が住む。共有の場合は、相手の持分を住む側が買い取るなどして名義をまとめる
３）ペアローンの場合は単独で借り換え、所有権もまとめる

２については相手に財産分与ができるだけの資力があること、３については、オーバーローンの場合でも同じですが、借り換える側に充分な年収が必要です。

問題は１です。

価値を算定する際、その金額でトラブルに発展しやすいのです。

理由は、住み続ける、あるいは買い取る側は時価を低く見積もって、支払う額を抑えようとします。

いっぽう、財産分与を受ける、あるいは自分の持分を買い取ってもらう側は、できるだけ高く考えようとします。

不動産の価格は、いくつもの考え方や見方があるため、見積では正しい値段というものはないのです。

このようなことから、総合的な判断をした場合、やはり売却に理（利）があります。

なぜなら、売却によって実際に資金化されて金額が確定するからです。
その資金を分け合うことで、婚姻関係とともに家との関わりも解消できます。

また、夫婦のどちらもその家に住まない場合もやはり売却をした方が無難でしょう。

住宅は年数が経つほど価値が下がる傾向にあります。

特に、空家は劣化しやすいため、早めに処分をしたほうが資産の毀損を防ぐことに繋がります。

残った住宅ローンは名義人が支払う

先で説明した通り、住宅ローンは名義人（債務者）が返済義務を負います。

つまり、離婚したから、転職して収入が減ったからといって、借金の責任が変わるわけではありません。

名義人ではなくても、住宅ローンの連帯保証人は、いわば共同責任であるゆえ、完済あるいは売却するまで解放されることはありません（自己破産で免責された場合を除く）。

連帯債務者・連帯保証人となっている場合は注意

住まい（不動産）の“連帯債務者”や“連帯保証人”も一緒に確認しましょう。

例えば共働きしている夫婦で、夫の収入だけではローンの審査を通るのが難しく、妻との収入を合算してローンを組むことがあります。

夫婦でローン名義人になっている場合は、夫婦が共に連帯債務者となり双方が全く同じ支払い責任（債務）を負うことになります。

ローン名義人がローンを滞納した場合に、住宅ローンを貸している金融機関（以降、債権者と表記します）から直ちに返済を求められるのが連帯保証人です。

ローン名義人と同じ責任を負っている為、返済を求められた場合には応じなければなりません。

公正証書や離婚協議書でトラブルを防止しよう

離婚時には、離婚協議書や離婚公正証書を作成するケースは多いでしょう。

公正証書とは、公証役場で公証人が法律に則り、作成する公的な文書です。

作成には費用がかかりますが、万が一の際には有用な書類となりますし、心理的にも効果があるようです。

特に支払いの約束を破られた場合は、裁判所の判決を待たずに直ちに強制執行（＝相手側の資産や給与、その他の財産を差し押さえること）に着手することができます。

特に養育費の不払い懸念がある相手に対しては、離婚公正証書を作成しておくほうが賢明でしょう。

支払いに応じない、連絡もなかなかつかない相手を裁判にかけるとなれば、その手間や費用、心理的なストレスは計り知れません。

金銭的な約束事は、できるだけ公正証書を作成し、盛り込んでおきましょう。

住宅ローンの契約内容自体は離婚の影響を受けませんが、すぐに住宅を売却しない場合や共有、保証人などの問題が離婚時に解消できない場合も、できれば公正証書、それが難しい場合はせめて離婚協議書を作成し、明文化しておきましょう。

公正証書は、公証人が希望する内容が法的に有効なものとなるよう考えてくれますので、各都道府県にある最寄りの公証役場で相談してみましょう。

まずは電話で相談日を予約するのが賢明です。

全国の公証役場一覧

家に夫が住み続け、妻と子が出ていく場合

対象となる物件にローン名義人である夫が住み続けるこのケースでは、債権者との契約に違反したことにはなりません。

ただし、家を出た妻が連帯保証人のままだと、離婚してもその責務を逃れることは出来ません。

もしも元夫がローンを滞納してしまうと、妻のところに督促（支払い請求）が来るのです。
そこで初めて、自分は連帯保証人であることを思い知らされることになります。

連帯保証人を外れる方法は、ローンの借り換えや一括返済などいくつかありますが、経済的に余裕がない場合はどれも現実的ではありません。

協議離婚ならではの対策として、このケースの妻の立場なら連帯保証についての決め事を夫と話し合い、妻が有利になる条件をしっかり「公正証書」に認めておくことが大切です。

たとえば…
「離婚後、主たる債務者である元夫が住宅ローンを滞納し、連帯保証人である元妻がその支払いの肩代わりをした場合、債務処理に費やした負担金の全額を元夫に請求できるものとし、元夫はこれに応じなければならない」
…と言った内容にしておけば、住宅ローンを滞納した本人（元夫）に最終的責任を負わせることが出来るでしょう。

家に妻と子が住み続け、夫が出ていく場合

未成年の子どもがいる場合、離婚した後も引き続き妻子が安心して生活できる環境を確保するために、このケースを選択する方が多いようです。

方法としては以下の2つがあります。

①養育費として夫が住宅ローンを支払う

養育費の代わりに夫がローンを払い続けることで、妻子はそのまま住み続けることができます。

しかし、離婚によって家を出た元夫の経済的な負担は大きくなり、妻のものとなった家のために多額のローンを払っていくモチベーションを維持するのは難しいのが現状となっています。

②住宅ローンの名義人を妻に変更する

妻の返済能力に問題なしと判断すれば、名義変更は可能かも知れません。

しかし離婚する妻の多くは、元夫の収入や勤続年数に匹敵する支払能力を有していないために、名義変更が可能になるケースは極めて稀なことだと受け止めるべきでしょう。

基本的に住宅ローンが完済されるまでは、債権者は名義変更に応じないことが多くなっています。

住宅ローンの名義人を変更する方法

前述している通り、住宅ローンの名義人変更が高いハードルだとわかっていても “どうしても名義変更したい”

という方のために実現させる方法を紹介します。

住宅ローンの完済を待つ

現在の夫名義の住宅ローンが完済するのを待ち、完済と同時に名義変更手続きをしましょう。

これなら、債権者も異議を唱えることはありません。

ただし、完済するまでに２０年３０年と言った月日を要するため、たとえば３０年後に元夫がこの手続きに応じてくれる保証はどこにもありません。

この方法をとるのであれば、離婚の際に対象となる住まい（不動産）の名義変更についての取り決めを、離婚協議書や法的効力のある公正証書に記しておくことが重要です。

住宅ローンの借り換え

現在の住宅ローン残高に対し、借り換え審査を妻が受け、妻の収入や財産で対応可能であると債権者が判断すれば、晴れて妻の名義で借り換えることも可能になります。

借り換えが認められれば、最初に夫との共有名義や夫の単独名義で住宅ローンを組んでいた金融機関に対し、残債を完済することが出来るので名義変更に関するクレームは無くなります。

ただし収入に応じた金額の借り入れしか出来ないため、アルバイトやパートの収入だけだと不安定と見なされて借り換えは難しくなるでしょう。

夫が(住宅ローン名義人)が住み続けるのがベター

後々のトラブルやリスクを考えると、住宅ローン名義人である夫がそのまま住み続け、妻と子が移り住むことがベターな方法であると言えます。

しかし、主たる債務者として，夫が離婚後もローンを払っていくことを選択したのであれば、収入減にならないよう努力する必要があります。

妻が連帯債務者や連帯保証人などの責務を負っている場合は、滞納した途端に妻に督促が行き不快な思いをさせることになるので、住宅ローンの支払いを滞らせてはいけません。

妻側も連帯債務者や連帯保証人になっていることを自覚し、主たる債務者の元夫とコンタクトを取り、支払い状況を確認するなどローンを滞納しないように監視することも必要になります。

万が一、競売に掛けられてしまえば、住んでいる妻と子どもが強制退去させられることになってしまいます。

これを防ぐために、住宅ローンが残っている家でも売却することが可能な任意売却という手法を検討しておきましょう。

住宅ローンが支払えない場合は任意売却もご検討ください

自宅を購入した時には思いもよらなかった離婚や減収などで、住宅ローンの返済が厳しくなり、家を売却せざるを得ない、と考えている方は、今後も増えていくことでしょう。

住宅がローンある場合は、その残債を完済しない限り、通常売却はできません。

しかし、「オーバーローンかつ残債との差額現金を用意できない」というケースはかなりの数にのぼると見られています。

そんな”自宅を売るに売れない”方に検討していただきたいのが任意売却です。

任意売却は、「住宅ローンが払えず、売却時に完済もできない」方が競売を避けて有利に自宅を手放す方法です。

自宅を売る前提で購入している方は少数派でしょう。
ましてや住宅ローンが払えなくなる、といった想定をして自宅を買う方はほぼいません。

その一方で、周囲に任意売却をしたことがある人に出会うことも稀でしょう。

任意売却相談をする方の誰もがお金、情報、選択肢のどれもが“ないないづくし”なのです。

任意売却を考える皆さんが求めているのは、実際に任意売却をした人の声とその後の生活についての情報ではないでしょうか。

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