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(55)任意整理をしても、任意売却はできますか?

●任意整理中でも任意売却は可能です
任意整理と任意売却は、同じ「任意」がつくことで混同されがちです。しかし、全く別の手続きです。任意整理中でも任意売却は可能ですし、並行して手続きをすることもできます。まず、その違いと仕組みについて説明します。


★「任意整理」とは…住宅ローンは対象外
債権者(貸し手)に対し、利息のカットや支払い計画の緩和などを交渉し、支払いを楽にしたり、完済にメドをつける手続きです。対象になるのはカードローンやフリーローン、消費者金融などからの借入です。過払い利息がある場合は、過払い金請求をかけて返済に充てます。

★「任意売却」とは
不動産を担保にしたローンを組んだものの、その返済ができなくなった場合に、債権者(融資した側)との交渉により、競売(差押え)を避けて市場で物件を売却するものです。
任意売却は“担保割れ”といって、融資残高以下での売却でかつローン残高と売却価格との差額や仲介手数料などの諸費用の準備ができない場合に用いる手法です。

●いずれも信用情報に記録がつきます
任意整理、任意売却は他の債務整理手続きと同様、信用情報にそれとわかる登録がなされ、当面(完了後5年以上)新規の借入はできなくなります。つまり、与信先(お金を貸す先)としての縛りは同じなのに、状況はかなり異なります。
任意整理は利息カットを主眼とした再生計画の和解、任意売却は物件を手放して借金自体をできるだけ減らすものです。


●任意整理では借金はほとんど減らない
任意整理は将来発生する利息のカットが主体で、借金の元本が減ることはほとんどありません。また、裁判所を通さずにできる債務整理ですが、司法書士や弁護士に依頼して和解を取りつけるのが基本です。

●任意売却の決断ポイント「借金が減らない!」「借金が増えている。」
後に述べますが、任意売却を検討せざるを得ないのは、借金がなかなか減らない人、そして滞納はないのに借金が増えている人です。

借金が減らない理由は金利が高い、あるいは支払い期間が長い、あるいは変更や延長した。このいずれか、あるいは両方が当てはまるはずです。そして、借金が増える理由の多くは、ローンを他の借入で支払っているからです。カードローンや消費者金融、親族からの借入で住宅ローンを払っている場合、大幅な収入増や支出のカットがない限り、いつかは破綻していまいます。


●費用の二重払いに注意早めの相談で合理的な選択をしよう
もっとも残念な経緯として挙げられるのは、『個人再生で住宅ローン特則を援用し、自宅を守ろうとしたのに、住宅ローンが払いきれなくなった』というケースです。

個人再生は概して、自己破産よりも弁護士などへの費用がかかりがちです。せっかく住宅を残そうと相応の費用や手間をかけたのに、再生計画中または計画終了後に住宅ローンまで払えなくなる、という方がいます。結局、家を手放すことになり、更に増えた残債のために破産に切り替えたり、個人再生の計画変更を申請する、といった事態になりかねません。

そもそも住宅ローンが過大である場合、いくら住宅ローン以外の借金を減らしても根本的な解決には至りません。家を守ろうと躍起になるあまり、子どもの教育費や債務者の老後の準備ができない、といったケースも少なくありません。生活の立て直しは決断が早いほどチャンスが増えます。


●番外編住宅ローン条項特則を利用後、任意売却はできますか?
住宅ローン条項特則、住宅ローン特則とも呼ばれますが、これは『住宅ローンだけ棚上げし、他の借金を大幅減額とする再生計画を裁判所に認めてもらう。』というものです。

この援用を受けても、住宅ローンは原則そのままであるため(住宅ローンもリスケジュールなどを伴う場合はあるが、元本は減らない)、そもそも住宅ローンが過大であったり、それまでにカードローン借入で住宅ローンを払っていた場合は、かなりの確率で住宅ローンも破綻しています。それは、個人再生によりその他債務がもう利用できないからです。

そこで自宅を任意売却せざるを得なくなった場合、そもそもできるのか?という疑問が生じますが、結論から回答すると、可能です。個人再生の計画変更を申請し、任意売却を進めることもあります。つまり、任意売却後に残った住宅ローンは無担保債権になっているため、他のカードローンなどの借金と同様に大幅圧縮が図れる可能性が高いのです。


●体験談:
任意整理中に自宅を任意売却をしました
滋賀県 Gさん 自営業 40代
もともと無理をして組んだ住宅ローンでした。子どもが高校受験を迎えたあたりからローン引落に入金が間に合わないことが続いたので、家を任意売却しようと考えました。しかし、そん時は嫁ブロック(妻の反対)により、カードローンの任意整理を司法書士に頼んだのです。

任意整理自体はスムーズに通りましたが、住宅ローンの負担はそのままで、カードローンが使えなくなったので、すぐに行き詰まりました。仕事が自営なので、日々の売り上げを生活費に回したことで、税金や仕事先への支払いができなくなり、ますます首を絞める結果になりました。任意整理したところで何の役にも立たないことを思い知らされました。

妻は説得に応じるタイプではないので、伝えないまま住宅ローンを半年滞納し、競売予告を受けた時点で離婚申出を受ける覚悟で家を売ることを伝えました。案の定、発狂に近い反応でしたが、もうどうしようもありません。家は任意売却し、残ったローンと他の借金は1000万円を超えたため、自己破産しました。任意整理や任意売却をした以上、ローンは利用できないので、借金をゼロにするのが合理的だと思いました。破産後、再就職を果たして貯蓄に励み、子どもに進学させてやれたので、その選択は間違っていなかったと思います。