夫が住宅ローンを支払う家：妻へ名義変更できるのか？

任意売却ではなく、住宅ローンの名義変更をしたい。

住宅ローン名義を変更する方法についてのお問合せも多くあります。ほとんどは離婚をきっかけに夫婦が別世帯となり、かなりの割合で妻子が自宅に残るからでしょう。

まずご理解いただきたいことは、所有権とローンの名義は別もの。ここでは家の名義を「所有権」とし、ローンの名義（債務者）と区別して考えます。

このテーマをお読みになる方の多くは、ご離婚をきっかけに自宅の名義や支払いを住み続ける側に変えたいとお考えでしょう。

結論からすれば、「ローンの名義変更は、金融機関の審査が通った場合に可能」です。つまり、前提としてローンを引き受ける側に基準以上の収入があり、完済年齢も上限以下であることなどが主な要件となります。

まず、離婚で不動産を財産分与する際、名義を変更するには登録免許税などの登記移転費用がかかります。
その額は登記異動原因（財産分与、贈与など）、抵当権の有無、物件価格、司法書士の手数料によって異なります。司法書士に確認しましょう。のちほど述べますが、住宅ローンがある状態で所有権（家の名義）を勝手に変更するのは、ローンの規約上できないことになっています。債権者（ローンの貸し手）の断りなく実施できないため、ご注意ください。

＜名義変更が焦点となる背景＞

離婚する夫婦が珍しくなくなった昨今。離婚時の財産分与で揉める夫婦も増えています。離婚を協議する段階で、夫婦仲に亀裂が入ってしまって、冷静に財産分与の話し合いができない夫婦もいます。しかし、財産分与はその後の生活を考えていくうえで、非常に重要なもの。特に、当センターに対するお問い合わせで多いのが、親権を持った立場の方が、「財産分与でそれまで住んでいた家を自分の名義に変更し、子供と一緒に住み続けることはできないのでしょうか」というご相談です。主に、妻からのお問い合わせが多くなっています。
そこで、住宅ローンの残債がある家を離婚後の財産分与の際、どのように考えていくのか？を中心に展開していきます。なお、財産分与についての法律相談は、弁護士など士業に確認なさってください。

【住宅ローンがなければスムーズ】

1.名義変更や財産分与の問題はない

まず、住宅ローンが残っていなければ、家の名義変更に特に問題はありません。婚姻期間中に形成した財産は、夫婦平等に分配されますから、家を妻のものにし、その他の財産は夫の名義にするなど、お互いが納得のうえなら、自由に決めることができます。

”財産分与には税金がかからない”に注意
財産分与であれば、どんな場合でも非課税という訳ではありません。
あまりにも偏った財産分与を行うと、贈与税が発生する可能性があります。一般的な資産規模であれば、贈与税が絡むケースは少ないとは思われますが、事前に税務署や税理士、弁護士などに相談して、将来に懸念のない分け方となるように注意しましょう。

【住宅ローンが残っているまま離婚する場合】

2.名義変更は原則困難

問題となるのは、住宅ローン返済中の家を持っている場合です。住宅ローンの返済中の自宅には、融資した金融機関が抵当権を設定しています。そのため、所有権は名義人のものでも、その物件の名義を変更する場合は、ローンの貸し手の承諾が必要です。勝手に変更してしまうと、住宅ローンの契約違反となり、一括返済請求を受けたり、金利面での優遇が受けられなくなる可能性があります。

3.では、完済後に妻への名義変更なら大丈夫？

＜費用は覚悟すること＞
『離婚調停で、ローンは夫が支払い、完済の暁には元妻へ所有権を移転させる』と約束をしたとします。先に書いた通り、ローンが完済されていれば、名義変更しても構いません。しかし、離婚して２年以上経っている場合、税法の改正がない限り、家を受け取った側は将来、贈与税を覚悟せねばなりません。その登記変更費用や不動産取得税も見込んでおかなければなりません。

4.ローンがあるまま名義変更しても、リスクは同じ

＜名義は私でも、差押えリスクはそのままです＞
家の所有権が看板とすれば、住宅ローンは”実体”と言えます。抵当権の設定がある以上、その不動産はまだ完全に所有者のものではありません。

つまり、名義は変わっても、実体となるローンを滞納して（されて）しまうと、差押えを受けるのです。毎年一定の割合で、「離婚時に家の名義だけ私にしましたが、元夫がいつのまにか滞納（あるいは破産申請）したために、ある日突然、競売開始決定通知が来ました。」という相談があるのです。

そのため、『家の名義は私に、ローンは分かれた相手に払ってもらいたい。』は、いくら離婚公正証書を作った、裁判で和解し署名押印した書類があるから、といって安心・確実なものではないのです。できるのは、約束が果たされなかった時に、その違約に対する経済的な請求くらいです。

5.ローンのある家を確実に自分のものにするには

住宅ローンが残っている家を自分のものにし、将来の懸念もないようにする方法は、以下のいずれかとなります。

１）ローンを完済し、名義を自身の名義に変更する
２）ローンを自分の名義にする（主債務者＝名義人なので、必ず名義も書き換えることになる）

離婚時に妻側が家の権利とともにローンも引き継ぎたいとします。しかし、『ローンを組みたくても、パート収入しかないので、ローン契約が難しい。でも、家は欲しい。』と仰る方がいます。そして、親族にも援助を求めるのが難しい。
そんな場合妻側は、収入を増やして、ローンを組めるようにするのが最も適切な方法でしょう。

※ローンが組めるのは、給与所得者だけではありません。自営やフリーランスの方でも組んでいます。掛け持ちや副業など、その収入源は問わないので、できるだけたくさん収入を得て、申告をしましょう。できれば２年以上の安定収入が証明できると審査にも通りやすいでしょう。

任意売却119番