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2021/07/20(公開: 2021/05/12)

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

任意売却の申出書については、住宅金融支援機構はホームページ上に用意しています。

媒介契約書のみ提出すればよい金融機関もあります。

提出書類については、その都度債権者の指示に従うことになります。

その他の必要書類は、通常の不動産売買と全く同じです。

最初からすべてを揃える必要はありません。
また、書類によっては金融機関ごとに定める”有効期限”がありますので、最初からすべて用意する必要はありません。

段階ごとにご案内しますし、どうしても揃わない書類については、担当者よりお手伝いすることも可能です。

  • この記事の監修者
  • 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
  • 大手企業、経営コンサルタント、阪神大震災復興支援NPО、経済振興財団、企業再生・М&A会社等を経て現職。中小零細の事業支援実績が認められ04年に中川大臣(故)より”経済産業大臣賞”を受賞。

任意売却の手続きの流れ

任意売却の手続きの流れ

任意売却を進める際、何が手始めになるのでしょうか。

ご相談にあたり、事前に確認しておくことは、「住宅ローンの残高」「金銭消費貸借契約書(金消契約)」の内容です。

住宅ローンは、”(ローンの)残高証明書”や償還予定表、返済計画表に記載されています。

変動金利で借りている方は、半年ごとに通知が来ていることがあります。

 

”金消契約”は、住宅ローンを組んだ際に金融機関と交わした書面です。

ここに債務者や連帯保証人の有無などが記載されています。

契約に関わる人を確定することで、今後の進め方が明確になります。

 

まとめ:相談前にあるとよい書類
  • 物件資料(購入時にもらった重要事項説明書など)
  • 金銭消費貸借契約書(住宅ローンの契約書)
  • ローン残高証明書(償還予定表など)
  • 固定資産税の物件明細(評価額記載がある)ページ

仲介業者の選定

依頼先の仲介業者を選ぶ際、その決め手となるものはどのような点でしょうか。

ほとんどの方は「信頼できそうなところと契約したい。」と仰います。

特に任意売却は、いろいろな事情や不安を抱えた方が選ばざるを得なくて取る手段です。

依頼する仲介業者が信頼できるのか、本当に任意売却の実績があるのかどうかなど、担当者の言葉や態度だけで決めかねることもあるでしょう。

しかも任意売却は原則、一社による専任媒介契約となります。

これは、債権者からの指示でもあります。
同じ任意売却物件についての指示や管理の窓口をまとめる意味もあるのでしょう。

そのため、業者選びが重要になります。

任意売却業務は、はた目から見ると通常売却と流れはほぼ同じですが、仲介役に入る不動産業者がなすべきこと、気をつけるべき点が多々あります。

の相談者もよい担当者に巡り合いたいと望んでいるはずです。
そこで、よい担当者の特徴を挙げてみましょう。

信頼できる任意売却担当者の特徴
  • 相談者の希望や状況をふまえた提案をしている
  • 残債務の対応について、選択肢を示している
  • できるだけ費用や手間負担の少ない方法を示している
  • 今後の見込みについて、経験を踏まえた案内をしている
  • 競売にしない、引越し代を約束するといった空約束をしない

避けた方が賢明な担当者の特徴は上記の反対です。
それは、『選択肢を示さない』『断言が多い』ことです。

これはどの業界においてもでも言えます。

特に競売や法的措置を強調して、相談者の不安を煽ったり、退去やリフォームを迫る業者とは関わらないようにしましょう。

警戒したほうがよい業者の特徴
  • 相談者の事情や希望、今後の生活に関心がない
  • 不動産の価値と債務者の転居時期に話が集中している
  • 「競売にしません」「引越し代を約束する」といった空約束をする。
  • 残債務について、「破産しましょう」「無視して時効成立を狙いましょう」といった案内しかしない。

これらは、担当者の目線や都合にしか関心がないためで、このような言動が目立つ場合は、「検討します」などと言って契約を見合わせたほうがいいでしょう。

>>任意売却の相談窓口についてもっと詳しく知りたいならこちら

>>任意売却業者の決め方について詳しく知りたいならこちら

任意売却に関する申出書を提出

任意売却に関する申出書を提出

滞納が3ヶ月以上続き、「期限の利益の喪失予告」や「催告書」などが届くと、任意売却の申出書を提出します(提出不要の金融機関もあります)。

提出先の多くは”債権移管先”である保証会社や債権回収部門、債権譲渡先であるサービサーです。

 

媒介契約の締結

 

担当先が決まると、売主と不動産業者は「媒介契約書」を交わし、債権者へ提出します。

媒介契約には三種類ありますが、任意売却の場合は、「専属(専任)媒介契約」を結ぶことが基本です。

これは、依頼先を一社のみとするものです。

債権者は一つの物件について何社からも連絡が入ったり、指示をすることは事実上難しいため、このような形態となっています。

不動産の価格査定

任意売却対象物件の価格査定は、仲介業務を担う不動産会社が行います。

現地や管轄役所、取引事例などの調査を経て、債権者に「査定書」を作成、提出します。

任意売却は、抵当権をもつ債権者が主導権を握ります。

金融機関側も独自に査定をしているため、不動産会社の査定書は意見として扱われ、販売金額である「抹消同意価格」を金融機関が指示します。

これが任意売却で不当な安値で販売されることはない理由です。

任意売却物件の販売

査定書提出を経て、売出価格である「抹消同意価格」の指示が任意売却のスタートです。

債権者としては、「この価格以上で売却をしてください。」というものです。

売主の意見が無視されるわけではありません。

ただし、債権者の条件以上であること、そして任意売却成立のために現実的な判断が必要です。

その指示が出ると、仲介業者はすぐに任意売却物件の販売を開始し、その売出したことを証明する書類を提出しなければなりません。

売買契約の締結

無事に購入者が決まると、重要事項説明を経て「売買契約書」を締結します。

これは、”このような条件で、いつまでにいくらで売買をします”という契約を交わす書面です。

売買契約の前に、売主には任意売却物件に瑕疵(キズや故障、不具合など)がないか、周辺環境について確認が入ります。

併行して引渡し時期の交渉なども行います。

私たちはこの段階で物件に関わるすべての債権者に抵当権や仮差押えの解除について交渉します。

配分案の作成はもちろんのこと、すでに競売申立てがなされている場合は、その取り下げを要請する必要があります。

「任意売却の申出書」とは?書式を解説

自宅を任意売却の物件として手放すための3つの条件

任意売却の申出書は主に「住宅金融支援機構」などの金融機関が提出を求めています。

多くの金融機関は、任意売却手続きについて、住宅金融支援機構に準じる傾向があります。

そのため、住宅金融支援機構の書式や流れを中心に説明します。

住宅金融支援機構の”融資住宅等の任意売却”ページのなかに、「任意売却パンフレット」があります。

任意売却パンフレットについては、以下のページをご参考ください。
>>独立行政法人住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」

この6ページ目に「任意売却に関する申出書」があります。

債務者はこのページに署名、押印をし、仲介業務を任せる不動産会社の印とともに提出します。

この際、移管先債権回収会社から渡された期限までに到着するよう注意しましょう。

なお、任意売却物件に共有者がいる場合は、所有者全員の署名と押印が必要です。

相続発生などにより、三名以上の共有者がいる場合は、複数枚に分けて記入します。

その他、任意売却の必要書類

その他、任意売却の必要書類

ここからは、媒介契約時、売買契約時など契約の場面ごとに必要な書類について解説していきます。

依頼時に必要な書類

任意売却は、通常売却と同じ書類に加え、債権者からの通知なども段階把握のためにご提示いただいています。

以下に売主様から預かる必要書類を挙げます。

段階ごとに記載していますが、債権者や任意売却物件の権利関係、あるいは住宅ローンの契約に内容によって、追加の提出書類が発生します。

種類が多いうえ、書類がどこにあるのか分からない、あるいは失くした、離婚した元配偶者が持って出て行った、というケースもあるでしょう。

その場合は、他の手段で確認したり、集める方法を試みたり、ご案内しますので、ご相談ください。

任意売却の手続き中に必要な書類

続いては、販売開始から決算時までに必要な書類を解説します。

1)販売開始まで

  • 物件資料
     建築確認済証および検査済証(戸建て)
     地積測量図、境界確認書(戸建て)
     間取り図や物件案内書
  • 固定資産税納付書のうち、物件明細のページ
  • 住宅ローン返済計画表
  • 金銭消費貸借契約書
  • 債権者からの督促状や通知書(滞納中の場合)
  • 競売開始決定通知書(競売開始済の場合)
  • 管理会社の連絡先、請求明細(分譲マンションの場合)

 

物件を購入した際、販売会社から渡された書面や図面をすべて

2)売買契約時まで

  • 本人確認書類:運転免許証などの写し
  • 印鑑(認印可だが、実印を求める場合もあり)
  • 登記識別情報(登記済権利証)の写し
  • 購入時の売買契約書
  • 固定資産評価証明書(土地・建物それぞれ)
  • 建築確認申請書
  • 固定資産評価証明(土地・建物)
  • 管理規約や管理組合の書面(最新の総会議事録など)
  • 付帯設備及び物件状況確認書
  • 収入印紙

 

3)決済時(共有者全員必要です)

  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票(登記時と現住所が異なっている場合)
  • 登記識別情報(原本)

※手付金受領証
※固定資産税納付書

 

これらのなかには、連帯保証人にも提出を求められる書面があります。

債権者によって対応が異なるため、その都度ご案内します。

なくとも、本人確認書類や移管証明書、実印を除いて、書類がないから売却できない、ということはありません。

初めての任意売却相談は、こんな書類があるとスムーズです

任意売却の相談をする際、もっとも知りたいのは、「私の場合はどうなの?」ということでしょう。

任意売却に全く同じケースはなく、物件や所有者の状況、債権者や契約内容がそれぞれ違います。

任意売却についてよく理解しておきたい、私の場合はどのような結果になる可能性が最も高いのか、ということをお知りになりたいでしょう。

任意売却を進めるにあたってのご希望に添うためにも、ご相談までに以下の資料を揃えておくと、明確な案内や提案が受けられます。

  • 住宅ローンの残高が分かる書類(返済計画表など)
  • 金銭消費貸借契約書
  • 固定資産税の納付書、物件明細のページ
  • 物件資料(間取り図や建築概要図など)

すでに住宅ローンや税金、管理費などを滞納している際は、以下もご用意ください。

  • 債権者からの督促状や通知書
  • 管理会社の連絡先、請求明細
  • 租税の滞納額が分かる書類
  • 裁判所からの最新の通知書

また、書面を読み取るなかで、相談者と書面内容が違っていることもよくあります。

例えば、「実は連帯保証人がいた。」「物上保証だと思っていたが、連帯債務者だった。」というような場合です。

一般の方が見慣れない書類を正確に読み取るのは困難ですので、認識に間違いがないか確認しておく意味でも、上記の書類はできるだけ多くあるに越したことはありません。

手許にない場合は、債務者本人からの問い合わせであることが確認できれば、どの関係先も書類発行や残高照会には応じてくれますので、連絡してみるのもおすすめです。

準備するのが不安な方は、任意売却119番にご連絡していただければ、都度サポートいたします。 ぜひ、お気軽にご相談くださいね。

>>任意売却とは?メリットや流れについて