任意売却の配分表とは？作成の目的と記載内容

任意売却における配分表とは、「第一抵当権者である住宅ローンを融資した金融機関が売却代金の中からどのような配分をいくらするのか」を記載した明細表のことです。

これは任意売却をする仲介業者が作成します。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

任意売却における配分表とは？

配分表は、任意売却物件にかかる債権者に対し、「物件がいくらで売れる見込みで、各関係者の回収見込額がそれぞれこのようになっています。

この配分で抵当権や差押え登記の抹消に応じていただけないでしょうか。」というものです。

配分表に記載する内容

配分表に記載する主な項目は以下です。

• 売主の氏名、物件所在地
• 売買代金
• 売却費用…司法書士費用、仲介手数料
• 後順位抵当権者への抹消同意費用(ハンコ代)
• 滞納している管理費や修繕積立金
• 仮差押えがついた税金
• 引越し費用
• 第一抵当権者の回収見込額

任意売却では、債権者が売却代金の中から必要な費用を拠出(配分)します。

債権者は、司法書士費用など、売却の際にどうしても発生する費用には応じますが、引越し代や仮差押えへの配分については、債権者や任意売却物件の価格によって、対応や見込みが違います。

そのため、配分案通りに債権者が納得せず、競売入札期間ギリギリまで調整と交渉を繰り返すことがあります。

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配分表を作成する目的

配分表は、任意売却に関わる債権者が回収見込みを把握し、抵当権抹消の可否を社内審査にかけるために作成します。

全債権者へ配分案を提出し、通常1〜2週間で回答を待ちます。不許可が出た場合は内容を再調整します。

仲介業者は債権者の規定内で配分を見直しますが、調整が難しい場合は買主側と価格交渉を行うこともあります。

特に税金滞納が高額な場合は難航し、残税分の分納計画を債務者本人がまとめる必要があります。

この交渉が決着しなければ仮差押えは解除されず、最終的に競売となる可能性もあります。

そのため、相談時には「生活費→納税→借入の順で支払いを優先してください」と案内します。

税金は債務整理の対象外で減額できないため、後の生活再建にも影響します。

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配分額は誰が・どのように決定する？

配分額の原案は、仲介を担う不動産業者が計算・作成しますが、あくまで「たたき台」にすぎません。

その案をもとに、債権者などの関係者がそれぞれ審査・検討を行い、最終的な結論を出します。

原案作成には一定のルールがあり、第一抵当権者の社内規定に従って決められた枠内で調整する必要があります。

したがって、

• 税金の差押え解除のために全額支払う
• 引越し費用を100万円請求する

といった自由な配分はできません。

任意売却で第一抵当権者が主導権を握るのはこのためです。

また、規定通りに進めても社内審査の結果「不許可」となる場合もあります。

債権者には任意売却に応じる義務がないため、最後まで確実とは言えないのが実情です。

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任意売却を進めるための担保解除料とは

担保解除料とは、抵当権や差押えを解除してもらうために支払う債権回収金のことです。（通称：ハンコ代）

任意売却では、売却成立後に配分案を作成し、債権者と交渉を行います。配分の基本は抵当権の順位で決まり、登記簿謄本にその順位が記載されています。

第1抵当権者は第2・第3抵当権者より優先して配当を受けます。

たとえば、債権額が

• 第1抵当1000万円・第2抵当500万円・第3抵当200万円
• 売却価格が1500万円なら
• 第1抵当へ1000万円、第2抵当へ200万円

その他の債権者は全く回収できない(無剰余)、というのが原則です。

※上記の例では売却諸費用を考慮していません。

ただし、任意売却はすべての抵当権者が合意しなければ成立しません。

無配分の債権者が同意することはないため、第1抵当権者が後順位の債権者へ担保解除料を支払うことで協力を得るのが一般的です。

任意売却では競売より高値で売れることが多く、第1抵当権者も結果的に回収額が増えるため、合理的な範囲で譲歩が行われます。

ただし、競売でも全額回収できる見込みがある場合や、管理費・修繕積立金の滞納が多い場合は、任意売却に応じる理由がなく、成立が難しくなります。

また、買主が決まらない限り配分案は作れず、交渉も始まりません。したがって、「競売回避が確実」「引越し費用が必ず出る」といった断言はできないのです。

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賢い任意売却の方法を一緒に考えます

テレビ朝日スーパーＪチャンネルで任意売却119番の支援事例が紹介

住宅ローンが支払えなくなった場合、競売は債務者・債権者両方にとってデメリットが多い方法であることはお分かりいただけたと思います。

債権者からしてみても、時間と労力、費用までかけて競売にするよりも、市場で任意売却を行った方が、より多くの回収額が見込めます。

ただし、どんなことにも一定の要領があります。

流れをつかみ、手順よく話をすすめ、段取りをつけていけば、驚くほどスムーズに任意売却ができることが少なくありません。

そのためには、時間が必要です。

特に、関係者が多い、あるいは複雑な経緯がある場合は滞納前に数年かけて準備をすることもあります。

任意売却１１９番では、どのように進めていくのが得策か、その手順も含め、総合的なご提案しています。

思い立ったときこそ、最も長く時間が残されている時です。 まずはご相談ください。