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2021/07/20(公開: 2021/05/12)

任意売却の配分表とは?作成の目的と記載内容

任意売却の配分表とは?作成の目的と記載内容

任意売却における配分表とは、「第一抵当権者である住宅ローンを融資した金融機関が売却代金の中からどのような配分をいくらするのか」を記載した明細表のことです。

これは任意売却をする仲介業者が作成します。

  • この記事の監修者
  • 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
  • 大手企業、経営コンサルタント、阪神大震災復興支援NPО、経済振興財団、企業再生・М&A会社等を経て現職。中小零細の事業支援実績が認められ04年に中川大臣(故)より”経済産業大臣賞”を受賞。

任意売却における配分表とは

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

配分表は、任意売却物件にかかる債権者に対し、「物件がいくらで売れる見込みで、各関係者の回収見込額がそれぞれこのようになっています。この配分で抵当権や差押え登記の抹消に応じていただけないでしょうか。」というものです。

配分表に記載する内容

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

配分表に記載する主な項目は以下です。

  • 売主の氏名、物件所在地
  • 売買代金
  • 売却費用…司法書士費用、仲介手数料
  • 後順位抵当権者への抹消同意費用(ハンコ代)
  • 滞納している管理費や修繕積立金
  • 仮差押えがついた税金
  • 引越し費用
  • 第一抵当権者の回収見込額

任意売却では、債権者が売却代金の中から必要な費用を拠出(配分)します。

債権者は、司法書士費用など、売却の際にどうしても発生する費用には応じますが、引越し代や仮差押えへの配分については、債権者や任意売却物件の価格によって、対応や見込みが違います。

そのため、配分案通りに債権者が納得せず、競売入札期間ギリギリまで調整と交渉を繰り返すことがあります。

配分表を作成する目的

この配分表を作成する目的は、任意売却物件にかかる債権者が案件全体の状況把握と回収見込み額の把握をすること、そしてその内容で抵当権抹消に応じるかどうか、社内稟議(審査)にかけるためです。

物件にかかるすべての債権者へこの配分案を提出し、それぞれの審査結果を待ちます。

通常1~2週間で回答がきますが、債権者が多忙な時期や年末年始などにかかると、それ以上長く待つこともあります。

一社でも不許可が出た場合は、配分案の練り直しです。

ただし、債権者側に一定の決まりがあります。仲介業者は、その規定内で内容を見直さなければなりません。

どうしても調整がつかない場合は、買値について買主と交渉することもあります。

税金の滞納が高額な場合、その調整は難航を極めます。

任意売却時には一部の納付しかできないため、残った未納税をどのように分納していくのか、という話し合いを債務者本人がまとめなければなりません。

私たちが分納交渉に同席することもありますが、最終的に分納をするのは債務者です。

この決着がつかなければ、仮差押えの解除には至りません。つまり、競売処分となります。

住宅ローンの支払いに困った際は、生活費・納税・各種借入の順に支払いを優先をしてください、と相談時にご案内するのは、このためです。

税金は債務整理しても減額や免責の対象外であるため、その後の生活の立て直しにも大きな障害となるのです。

配分額は誰が・どのように決定する?

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

配分額の目安は仲介業務を担う不動産業者が計算し、書類を作成しますが、それはあくまで「原案」です。

その配分案を見て、債権者をはじめとする関係者がそれぞれ審査や検討をし、結論をくだします。

ただし、原案作成にも一定のルールがあり、それは第一抵当権者の社内規定に拠ります。

配分目安が決められているため、その枠組みのなかで調整しなければなりません。

つまり「税金の差押え解除をするために、売却代金から全部支払っちゃえ。」「引越し費用がないから、100万円請求しよう。」といったことはできないのです。

任意売却では、第一抵当権者が主導権を握っている、というのはこれが理由です。

たとえ指示や規定通りに動いても、社内審査の結果「不許可」となることもあります。

債権者は任意売却に応じる義務はないため、最後まで予断を許さないものなのです。

任意売却を進めるための担保解除料

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

担保解除料というのは、いわゆる抵当権抹消や差押え解除の同意を得るために渡す債権回収額と理解してください。
これは、売却が決まった際に配分案を作成し、交渉を始めます。

各抵当権者への配分額は、競売と同じく抵当権の順位を基準とします。

抵当権の順位は、不動産の登記簿謄本に記載されています。
もちろん、第1抵当権者は、第2・3抵当権者よりも優先して配当が受けられます。

例を挙げると、の債権額が第1抵当権者に1000万円、第2抵当権者に500万円、第3抵当権者に200万円とします。

任意売却物件の価格が1500万円の場合は、第1抵当権者に1000万円、第2抵当権者に200万円の配分をし、その他の債権者は全く回収できない(無剰余)、というのが原則です(売却諸費用は考慮せず)。

しかし、任意売却は抵当権(その他差押登記含む)の設定者全員が合意してくれなければできません。

全く配分が受けられないのに、抹消だけ応じる債権者はいません。

このまま競売にすると、価格が大きく下がり、第1抵当権者の回収額がおぼつかなくなります。

そのため、後位の権利者には、多少の担保解除料を配分して、抵当権の解除に協力してください、となるのです。

任意売却の場合は、競売より高い値段で売却できることが多いため、第1抵当権者は多少回収額が減るものの、競売より回収できる債権額が大きくなります。

合理的な判断のもと、他の抵当権者に担保解除料(ハンコ代を支払い、他の債権者にも納得してもらいやすいよう調整を図るのです。

ただし、これは第1抵当権者など優先される者にとって「明らかに競売より回収額が多い」と判断できる場合に限ります。

例えば、以下のようなケースでは、後位の債権者に配分すると、自身の回収額が減って不利になるだけなので、任意売却は難しいといえます。

先ほどの例で言うと、債権額が同じでも物件が”競売の予想価格”自体が1500万円の場合です。

この場合、第1抵当権者は任意売却に応じなくても、競売費用を含めて自身は全額回収ができます。

そのため譲歩する必要がないのです。

同様にマンションの管理費や修繕積立金に多額の滞納がある場合も、競売時の回収額より下回るのが明らかな場合は、任意売却は難しいでしょう。

また、当然ながら購入者が現れない限り、配分案を作成することはできず、交渉にも入れません。

そのため、任意売却は「競売にしません。」「引越し費用が出ます。」といった将来の断言や約束ができないのです。

賢い任意売却の方法を一緒に考えます

任意売却の申出書とは?書式とその他の必要書類

住宅ローンが支払えなくなった場合、競売は債務者・債権者両方にとってデメリットが多い方法であることはお分かりいただけたと思います。

債権者からしてみても、時間と労力、費用までかけて競売にするよりも、市場で任意売却を行った方が、より多くの回収額が見込めます。

ただし、どんなことにも一定の要領があります。

流れをつかみ、手順よく話をすすめ、段取りをつけていけば、驚くほどスムーズに任意売却ができることが少なくありません。

そのためには、時間が必要です。
特に、関係者が多い、あるいは複雑な経緯がある場合は滞納前に数年かけて準備をすることもあります。

任意売却119番では、どのように進めていくのが得策か、その手順も含め、総合的なご提案しています。

思い立ったときこそ、最も長く時間が残されている時です。 まずはご相談ください。

>>任意売却とは?メリットや流れについて