物価高で住宅ローンを払えない方は任意売却という選択肢も

日本全体がじわじわと物価高に押され、変動金利で住宅ローンを組んだ人ほど、数千円から一万円前後の返済増に気づかぬうちに足元を崩されていくような感覚を覚えています。ボーナスで何とか補填できていたはずが、気がつくと貯金が目減りしている家庭か急増しています。

今回は、物価高で住宅ローンを払えない方のための現実的な対処法と、任意売却という選択肢について解説します。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

物価高の原因

円安による輸入物価の高騰

私たちは日々の生活で、海外からの輸入に大きく依存しています。そのため、円が弱くなると、海外から購入するあらゆるものの価格が上昇してしまいます。

例えば、以前は1ドル110円で手に入っていた輸入小麦は、現在の1ドル150円近辺という為替水準では、およそ1.4倍の1,500円近くになる計算です。この為替レートの変動は、パン屋さんにとっては仕入れコストの急増を意味し、結果として毎朝食卓に並ぶ食パンの価格にも容赦なく跳ね返ってきます。

食費の増加は、毎月の生活費を圧迫し、結果として住宅ローンの支払いに充てる余裕を少しずつ削り取ってしまうのです。

エネルギー価格の急騰

日本は原油や天然ガスといったエネルギー資源のほぼすべてを輸入に頼っています。この状況下で、円安の進行と国際的な原材料価格の上昇が重なったことで、電気代やガソリン代が著しく高騰しました。

電気代が上昇すれば、工場を稼働させるためのコストも跳ね上がり、その工場のコスト増は最終的にスーパーマーケットで販売される商品の価格まで押し上げることになります。

住宅ローンを組んでいる世帯にとって、これまで抑えられていた光熱費や車両費の負担増は、可処分所得の目減りに直結する大きな問題です。

人件費の上昇

近年、最低賃金が上昇し始め、特に人手不足が深刻な飲食店や小売店では、優秀な人材を確保するために時給を積極的に引き上げています。

たとえば、時給1,100円だった店舗が1,200円にアップすれば、その差額はメニュー価格に反映せざるを得ません。かつて65円だったハンバーガーが180円になるなど、私たちが日常的に口にする商品の価格が上がった背景の一つに、この人件費の上昇が組み込まれているわけです。

給料が上がれば良いのですが、給料が上がらない中で物価だけが上がり続けると、住宅ローン返済中の家計は一層苦しくなります。

値上げの連鎖

原材料費と人件費の急騰という「ダブルパンチ」を受け、企業はもはや自社の利益を削ってコストを吸収することができなくなりました。

昨年までは「値上げは消費者にとって悪」という空気感から、なんとか価格を維持しようと耐えていた企業も、今年はそうはいかず、製品の値段を上げるのが当たり前になっています。

大手の食品メーカーが主力商品のカップ麺の価格を30円値上げすれば、そのニュースは瞬く間に全国の消費者に届き、家計へのプレッシャーを強めることになるのです。

住宅ローンを払えなくなるケース

現在、多くの方が住宅ローンを払えない状況に陥っており、当社にもご相談の電話やLINEが月に2～300件ほどあります。ご相談を聞いていると、その背景には、様々な生活の変化や経済的な要因が複雑に絡み合っていることがわかります。

住宅ローン負担が大きすぎる

多くの方は低金利の影響で「今なら無理なく返せるはずだ」と考え、身の丈に合わない住宅を購入されている方が多い印象です。住宅メーカーも「銀行が貸してくれるなら大丈夫です」と後押しし、金融機関も審査基準を満たしていれば融資を進めていました。

しかし、実際には購入後の家計にゆとりがあるかどうかを細かく検証しないまま、高額なローンを組んでしまっているケースが多いです。生活費を削らなければ返せないような住宅ローンは、病気や減収といった不測の事態でつまずくと返済できなくなります。

物価高による家計の圧迫

物価の上昇が続くなか、家計のゆとりが目に見えて削られているご相談が急増しています。食料品や光熱費のほか、何気なく買っていた日用品まで値上がりし、出費がじわじわ積み重なります。収入が横ばいのままだと、生活費が月に数万円増えるだけで家計のバランスが崩れ、ローン返済に回す余力が一気になくなります。

たとえば、これまで10万円の返済を問題なく続けていた方でも、物価高で支出が3万円増えれば負担は一変します。

金利の上昇

金利が動き始めた今、特に変動金利で住宅ローンを組まれている方は注意が必要です。長く続いた低金利に慣れていると、わずかな上昇でも家計への負担がじわじわと重くのしかかります。実際、金利を引き上げる金融機関はすでに出てきています。

たとえば、金利が0.5％上がるだけでも、住宅ローン残高3,000万円・返済期間30年の場合で毎月約8,000円の増加になります。1.0％の上昇なら月約16,000円、年間で20万円近い負担増です。

住宅ローン破綻者がやりがちなNG行動

金融機関から督促状や連絡を無視する

督促状を見た瞬間に胸がドキッとする気持ちは、誰でも同じです。ただ、そのまま放置してしまうと、状況は確実に悪化していきます。

最初は返済の確認程度だった内容が、数か月後には「期限の利益の喪失」や「代位弁済」の文字に変わり、競売のカウントダウンが始まります。金融機関の担当者も、できるだけ穏やかに話を進めようとしています。連絡を受けた時点で事情を伝えれば、返済方法の調整や猶予の相談ができることもあります。

消費者金融やカードローンで一時的にしのぐ

返済が苦しい月に、つい手を伸ばしたくなるのがカードローンやキャッシングです。しかし、ここに頼ると家計は一気に複雑化し、雪だるま式に支払いが増えていきます。

例えば5万円だけ借りたつもりでも、年利15%前後の負担が積み重なり、翌月の返済はさらに苦しくなります。住宅ローンで手一杯の状態に高金利の借金を重ねると、破綻のスピードが加速し、任意売却や債務整理に踏み出すタイミングまで奪われてしまいます。資金繰りが厳しいときほど、短期的な埋め合わせより、根本的な対処を優先することが大切です。

誰にも相談しない

住宅ローンの返済がきついと感じている方の多くは、家族や友人、職場の誰にも話せず、一人で抱え込んでしまう人が多いです。ですが、その間にも遅延損害金は増え、競売の準備は進んでいます。

相談した瞬間に状況が好転するわけではありませんが、任意売却やリースバック、返済条件の変更（リスケ）といった選択肢は、専門家が状況を整理することで、現実的に検討できるようになります。

住宅ローンを滞納すると家は差し押さえ、競売に

住宅ローンを数か月滞納し、最終的に金融機関による「代位弁済（だいいべんさい）」が行われると、自宅は差し押さえられ、競売（けいばい）にかけられます。競売は、あなたの意思とは無関係に家が強制的に売却される手続きです。

ここから、競売がもたらすデメリットや問題点を見ていきましょう。

競売にかけられると家は相場より安く売られる

競売での落札価格は、一般市場での通常の売却（一般売却）と比べて2割から5割程度も安くなる傾向があります。

この価格の差は、買主にとって「内覧ができない」「瑕疵担保責任（売却後の不具合の責任）を売主に問えない」といった大きなリスクがあるためです。例えば、市場で3,000万円の価値がある家でも、競売では2,000万円、人気のないエリアの物件だと1,500万円ほどで落札されるケースもあります。

生活再建が困難

家が相場より大幅に安く売られると、その後の生活再建が困難になります。なぜなら、売却代金が安いため、住宅ローンの残債を完済できず、大きな借金だけが残るからです。

もし住宅ローン残高が2,500万円で、家が競売で1,800万円で落札された場合、家を失ったにもかかわらず、手元には700万円の残債が残ります。競売になったとしても残債の支払い義務は当然残ります。サービサーと残債圧縮の交渉もできなくはないですが、任意売却よりもはるかに残債が大きいので、自己破産を視野に入れる必要がでてきます。

競売におけるプライバシーと訪問営業

住宅ローンの滞納が3〜6ヶ月ほど続くと、金融機関や保証会社が担保権を実行し、裁判所で競売手続きが始まります。その過程で必ず行われるのが「現況調査（げんきょうちょうさ）」です。

現況調査の目的は、不動産の価値を把握して競売の最低落札額を決めることと、物件の現状を確認することです。

実際には、執行官が生活している状態のまま室内を撮影していき、キッチンの様子や寝室の散らかり具合まで写真に残されます。人が毎日使っている空間を細部まで記録されるので、非常に強い屈辱を伴います。

なお、不在の場合は鍵を壊して立ち入り、残されている家具や荷物を確認するために家中を歩き回られます。

こうして撮られた写真や情報は「物件明細書」として裁判所で公開され、誰でも閲覧できる状態になります。さらに、そのデータを見た不動産会社や投資家が、安く買い取るために突然自宅を訪れることもあります。

▶ 関連記事：任意売却と競売の違いは？メリット・デメリットを図解で徹底比較 

競売までの流れ

住宅ローンの返済を滞納し始めてから、競売で家を失うまでの流れは、金融機関や裁判所の手続きの迅速さによって前後しますが、一般的には半年から1年程度です。

滞納 1～2ヶ月	督促・催告の段階	銀行や保証会社から、滞納分の早期支払いを求める督促状が届き始め、電話での催促も頻繁に。この段階で支払えば、大きな問題にはなりにくい。
滞納 3ヶ月目	期限の利益の喪失	3ヶ月を超えて滞納が続くと、債務者は「期限の利益」を失う。これにより、残りの住宅ローン全額について、一括での返済を求められる。通常、保証会社から「代位弁済」が行われた後に、保証会社が新たな債権者として一括請求を行う。
滞納 4～5ヶ月目以降	競売の申立て	金融機関（または代位弁済した保証会社）は、担保となっている不動産を差し押さえ、裁判所に競売を申し立てる。この申立てが裁判所に受理されると競売手続き開始。
申立て後 6～12ヶ月	競売の実施と完了	裁判所による現況調査や価格査定などの準備期間を経て、物件情報が公開。その後、入札期間が設けられ、落札（売却決定）、そして元々の所有者への退去要求へ。退去に応じない場合は、最終的に強制執行により退去。

▶ 関連記事：競売とは？仕組みを専門家がわかりやすく解説

住宅ローンを払えない時の対処法

競売手続きが始まると時間的な猶予はなく、放置すればあっという間に競売で自宅を失います。では、どうすれば競売を回避し、生活を立て直せるのか？以下のような流れで状況の改善を図ることが可能です。

支出の見直し

まずは、家計全体の収支バランスを見直すことです。どこを削るべきか判断できるように、家計を家賃や保険料、通信費といった固定費、食費や光熱費、日用品などの変動費、そして冠婚葬祭や家電の買い替えなどの特別支出に分けてください。

特に固定費の見直しは、一度削減すればその効果が持続するため、インパクトが非常に大きいです。通信SIMへの変更や不要なサブスクの解約、生命保険の内容見直しなどで、月々1万円から3万円程度の支出削減につながることもあります。

金融機関への相談をする

返済が厳しくなった時点で金融機関へ相談しましょう。金融機関は返済の意思がある人には条件変更、いわゆるリスケを検討します。期間延長で月額を下げる、一定期間は利息だけ払う、ボーナス払いを止める、このあたりが典型です。負担を一時的に軽くするための処方箋と考えてください。

ただし、これは根本解決にはなりません。将来収入が増える見込みがないなら、月額の支払いを下げてもいずれ行き詰まります。元金は結局支払うしかなく、数年後に再び詰まって任意売却に流れるケースは非常に多いです。

▶ 関連記事：住宅ローンのリスケジュールとは？

売却を検討する

家計を見直しても、リスケしても返済のめどが立たない場合は、売却を検討しましょう。

返済のために他で借金している、ボーナス次第で支払いが危うい、家族との関係がローン問題で不安定になっているなどの兆しがあるなら、売却を検討すべきです。

オーバーローンと任意売却

売却額よりローン残高が多いなら、通常の仲介売却は成立しません。自己資金で賄えるなら話は別ですが、売却時に完済できないなら抵当権を抹消できません。

ただし任意売却なら、金融機関の同意を前提に、残債があっても自宅を売れます。競売より高く売れやすく、残債返済の条件交渉、引越し費用支援、退去時期の調整なども可能で、周囲に知られにくいのが強みです。

一方で、競売開始前であること、債権者との交渉が必須であること、税金滞納があると面倒になることなど、素人には荷が重い点も多いです。

もっとも金融機関も競売で損を出したくないので、任意売却への協力度は高まっています。専門家に相談すれば手続きはスムーズです。

まとめ

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この記事でお伝えしたのは、住宅ローンが払えなくなった時に原因を整理し、現実的な動き方です。いま返済が苦しい人の多くは、身の丈に合わない借入、物価高での家計圧迫、金利上昇の3つでつまずいています。

私たち「任意売却119番」は、約100件のメディアに専門家として出演するプロフェッショナルです。金融機関との交渉から売却の手続き、売却後の生活再建までサポートしますので、お気軽にご相談ください。

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