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(49)住宅ローンは、滞納何ヶ月で競売に? 滞納月数別の対処法。

任意売却の流れとはどういうものでしょうか。住宅ローンを滞納し続けると、「期限の利益(分割払いできるメリット)」を喪失し、ローン契約が破棄されます。追って、ローン残額全部を一括返済するよう求められます。それができなければ、売却するか競売で処分されるほかありません。では、住宅ローンを何か月くらい滞納すると家が差押えられてしまうのでしょう?今回は、段階ごとの任意売却について説明していきます。


●任意売却は必ずできるわけではない!
はじめに理解してほしいのは、『任意売却は必ずできるものではない』ということです。任意売却は本来、競売で処分すべき物件を、債権者に交渉して市場で売らせてもらうものです。抵当権を握っている金融機関が主体となって行う売却であるため、任意売却ができる売却期間や価格は主に債権者が決定します。もちろん、金融機関が任意売却を認めない場合は、競売で処分されます。

■任意売却を成功させる3つのコツ
1)債権者と連絡を取っておく

2)固定資産税などを滞納しない

3)共有者や連帯保証人と連絡をつけておく

<理由>
1)借金には「貸し手」と「借り手」がいます。返済ができない間、貸し手からの連絡を無視したのに、任意売却をする段になってはじめて連絡を入れても、断られる可能性が高くなります。すでにローン滞納でお金に関する信用は失っていますので、あとは誠意ある態度を示すしかないのです。なお、金融機関は顧客との交渉記録を残していますので、保証会社に手続きが渡る際も、滞納中の経緯は引き継がれている、と考えた方がいいでしょう。

2)任意売却の際は、全部の関係者の承諾が必要です。そのため、固定資産税やその他の差押えがないほうが当然、スムーズに事が運びます。第一抵当権者以外の債権者や租税の滞納による差押えがあると、買い手が現れても、代金の配分で折り合わず競売になることがあります。劣後(後位)の債権者は受け取れる配分額が少ないので、内容に不満を抱く場合は「こんなに配当が少ないのなら、競売で回収額がゼロでもそう大差ない」と考える可能性もあるのです。

3)物件の所有者のみならず、連帯保証人、相続が発生している場合で形式の整った遺言書や遺産分割協議書がない場合は、全相続人の協力や応諾が必要です。近年は高齢化社会を反映し、関係者の高齢化や相続人の所在不明による競売も増えています。また、関係者に意思能力(契約行為を理解し手続きできる)がない場合は、手続きに時間がかかるうえ、後見人などが協力的でないこともあります。所有権やローンに関係する人が揃ったうえスタートできるのが任意売却です。


●滞納が続いた場合、どのような流れになるのか?
1)滞納初期 目安1ヶ月~4か月:督促
住宅ローンを滞納すると、引落先金融機関から「督促状」などが届いたり、電話がかかってきます。この連絡には極力応じるようにしてください。書面で来る場合には、発信元に自ら電話などをし、今後ローンを支払えないこと、任意売却を希望していることを伝えてください。初期に任意売却を申し出ることで不利益を被ることはまずありません。

2)滞納中期~後期 目安3ヶ月~6か月:警告
滞納してから3ヶ月以上経つと原則、「期限の利益の喪失」「信用情報への登録」といった文言を目にするようになります。書面には一括返済請求、競売、保証会社への移管、代位弁済といった言葉があり、その物件が差し押さえられることを予告してきます。これは任意売却を初期に申し出ていても債権者は段階ごとに送付する書面なので、債務整理を申請しない限りは受け取らざるを得ません。取り扱い部署が変わった際は、改めて任意売却の申出をしましょう。

3)代位弁済または専門部署への移管 目安4ヶ月~:差押え予告
「期限の利益の喪失」を経て「ローン残高の一括返済請求」を受けると、”個人再生の住宅ローン条項特則の援用”を受けない限り、ローンの巻き戻しはできなくなります。
保証会社やサービサーなど、ローン事故を対応する専門の部署に管理が移り、任意売却が始まります。遅くとも一括返済請求の段階で任意売却を申し出て、競売申立てに猶予がもらえています。

4)競売申立て 目安6か月~1年:差押え
滞納中に債権者へ連絡や任意売却を申し出ない場合、債権者はそのまま競売手続きに移ります。一旦、競売開始決定通知を受け取ると、裁判所による強制執行であるため、債権者が取り下げない限りは中断することはありません。せっかく1~3の段階で任意売却を申し出ておけば、競売申し立て猶予による時間的な利益を得られるのですから、債権者へ連絡は入れておきましょう。

※任意売却期間の目安は2か月から半年程度が目安
任意売却をタイミングよく申し出た場合、競売手続きに猶予がもらえる、と書きました。この猶予期間は債権者によってまちまちで、短い場合もあれば半年くらい競売手続きを待ってもらえることもあります。

筆者が実際に担当したケースでは、「任意売却は構いませんが、すぐ競売に着手します。」と言われたこともあれば、「できれば競売申立ては避けたいので、できるだけ任意売却を期間を長くします。」と、任意売却開始から1年近く申立てがなかったこともあります。

とはいえ、平均的には数か月から半年程度の猶予であることがほとんどです。任意売却と競売が並行して進むこともありますが、競売申立後はどうしても時間と条件が厳しくなりがちです。


●まとめ『行動は早めに。連絡はマメに。』
任意売却を成功させる秘訣は、”早め・マメ・シンプルさ”がカギ、と言えます。

早め…ローン滞納前か滞納初期に誠実な相談先に出会えれば、その方に最も有利な進め方や段取りを指南してくれます。

マメ…債権者や任意売却の仲介役とは連絡を取り続けましょう。任意売却は交渉ごとです。債権者へは誠実に対応し、「ローンは払えなくなったが、連絡がつく。対応も誠意を感じる。」という心証は確保しましょう。

シンプルさ…誰もが欲しがるような物件でも、債権者がいくつもあったり、高額の税金差押えやマンションの管理費滞納があると、関係者が納得せず競売になることがあります。任意売却は一つ(あるいは一人)でも納得しない関係者がいると成立しません。

初期行動で進め方を誤らないよう、ローンに困り始めた時点でご相談ください。