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〇家を売って住み続ける『リースバック』確実なのでしょうか?

自宅(マイホーム)に住み続けるには

念願のマイホーム。自宅を何とかして守りたいと考えるのは、ごく自然な感情だと思います。

家族との大事な思い出が詰まったマイホームです。お子さんの通学などの都合もあり、簡単に手放したくないという方がほとんどのはずです。

任意売却の場合、住宅ローンの貸し手(債権者)からみれば、ローンを払えないのにそんな都合のいいことを!なんて言われます。任意売却は、ローン滞納があり、売却時にローン全額を返せないまま売却するものだからです。

しかし、売却するからと言って、住み続けることが全く不可能、とは限りません。絶対にできるとは限らない、という点はご理解いただきたいのですが…。

具体的には『リースバック』といって、マイホームを売却した先が家主となり、あなたは賃貸物件となった自宅に住み続けるという方法です。

リースバックが確実ではない理由は、以下です。

1)買うのは投資目的だから

不動産も売買の際は商品です。リースバック物件は、投資物件であるゆえ、それを高く買う投資家はいません。思い入れのある自宅も、市場に出れば厳しい目線にさらされます。

2)利回りが重要であるため、家賃が住宅ローンより高くなることも

都市圏にある物件であれば年利5~8%でもオーナーが現れますが、地方や都会でも調整区域内や接道に問題があったり、建蔽率や容積率を超えていると、求められる利回り(物件価格に対する設定家賃のこと)が高くなります。

例を挙げると、築15年の戸建て(一般的な居宅)に対し、1000万あたりの月額家賃は

東京都大田区周辺…年利 5~7% 1000万÷5~7%÷12で4.1~5.8万円

埼玉県某市の中心部…7~11% 5.8~9.1万円

某県某市の都市計画区域内…10~15% 8.3~12.5万円

某県某市の調整区域内…15~20% 12.5~16.6万円

住宅ローンは『その人の自宅取得促進のため、政府の応援のもと、”長期で低金利の貸出し”が受けられる』ものです。そのため、破格の条件で融資を受けられます。賃貸物件の考え方とは全く異なるため、発想の転換が必要です。

3)買主がみつからないことがある

数字面が折り合って、債権者もOKだったとしても、肝心の買主(家主)が現れないと成立しません。これは売買であるため、結婚と同じく”相手がいないと始まらない”話です。


親族間売買に望みを託す

なお、知人や親族に買い受けてもらえる場合は、リースバックできる可能性はずっと高くなります。現金で購入してもらえる場合は、スムーズに運ぶでしょう。しかし、ローンで買い受けてもらう場合は、「任意売却とリースバックを両立させる」くらいハードルが高いものとなります。

親族間売買でリースバックが困難な理由(ローン利用の場合)

・住宅ローンが通りづらい

・債権者が承認しなければならない

(理由)

・そもそも買う人の自宅用に使えるのが住宅ローンである
・ローンはフリーローンでない限り、使途に制限がある(債務の肩代わりに多額の融資は困難)
・取引の透明性に疑念を感じられやすい(親族間では、相続や贈与が取得要因が一般的だから)

《まとめ》
ある程度余裕のある親類や知人がいらっしゃれば、リースバックが成功する可能性が高まります。

ローンを利用する場合は、一定の条件をクリアすることが必要です。その面のご提案も可能ですので、お問合せください。