任意売却とは、競売を避けるための選択肢

競売を避けるためには残金をすべて返却するしかありませんが、それが可能であれば、そもそも住宅ローンを滞納するはずがありません。 払いたくても払えない、でも競売で家を失うのは避けたい。そんな方のためにあるのが『任意売却』です。競売は差押えを受けて、強制的に売却されてしまいますが、任意売却の進め方は通常の売却とほぼ同じ順序をたどります。競売は差押えであるのに対し、それを避けるべくローンの借り手(債務者)が自ら貸し手に売却を申し出るから『任意売却』。 実は、ローンの借り手(債務者)のみならず、貸し手(債権者)にもメリットのある売却方法なのです。

任意売却とは

任意売却とは

任意売却には、二つの要件があります。
・住宅ローンが滞納となっていること
・売却時に住宅ローンを完済できないこと

この2点が通常の売却と異なります。ローンの貸し手側である金融側は通常、借金を全部返してもらわないと、売却に応じません。しかし、ローンがすでに事故債権化している(滞納が続いている)ことで、売却時にローンを完済できなくとも売却(抵当権の抹消)に応じるのです。
※「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります

住宅ローン滞納者の選択肢のひとつ

『住宅ローンが払えなくなったら、競売で家を取られてしまう。』
競売の前に、任意売却があります。住宅ローンが払えないとき、自ら任意売却を申し出ることで、競売申立てを待ってもらいながら、できるだけ高く、通常の売却方法と同じように家を売る、それが任意売却です。

このページでは、任意売却と競売の違いやメリット、仕組みについて解説して参ります。

任意売却のメリット

なぜ任意売却は競売に比べて良い解決策なのか?

競売を比べた場合、任意売却のメリットを挙げると以下の通りです。

① 高値での売却が可能

② 相談者の希望(引越し時期・リースバック)が通りやすい

③ 引越代など手許資金を得やすい

④ プライバシーが守られる

⑤ 不安やストレスが軽いうえ、サポーターがいる

  しかも…資金不要ですべてのサポートや案内が受けられます!

① 高値での売却が可能

任意売却価格≒市場価格です。債権者もできるだけ高い値段で売ることを条件に任意売却に応じますので、不当に安く売られる心配がありません。
それに対し、競売は入札制、つまりオークションです。開始価格といって、市場価格に半額から6割程度を目安に入札を募ります。そのため、一体いくらで落札されるのか分かりません。 特に地方にあり、特殊な物件(店舗や工場など)は、実勢価格より非常に安い金額で落札されることもよく起きています。
また、競売には時間がかかっていることから、ローン滞納時より積み重なっている『遅延損害金(14.6%が多い)』が加算され続けており、競売終了後、驚くほど多額の請求を受けるケースが多いのです。
そして、競売申立て費用も債務者負担なのです。競売には、80~120万円程度の費用が必要です。

★体験談:東京都町田市 A・Yさん(30代後半)
夫が転職を繰り返すたびに、下がる収入。とうとう、ローン滞納をし始めて、銀行からは「法的措置に入ります」と、連絡を受けました。
任意売却119番に依頼し、任意売却申出をしたことで、競売手続きを待ってもらうことができました。 この辺りは人気のあるエリアなので、満足な値段で売れ、ローン残高も思いのほか減らすことができ、ほっとしています。

② 相談者の希望(引越し時期・リースバック)が通りやすい

競売では落札後、落札者(新所有者)からはすぐに退去を求められます。断ることはできません。
任意売却は、通常の売却と同じように買主に対し、引渡(引越)時期を交渉することも可能です。
また、売却時にリフォームの必要もありません。
特に、リースバックをご希望の方は、滞納前あるいは滞納初期段階でご相談ください。

★体験談:兵庫県西宮市 D・Hさん(40代半ば)
自営業の売り上げ不振とローン滞納が続いて、娘の高校受験が迫っている時期に任意売却をしました。
買主さんには、「引渡しは娘の卒業式まで待ってほしい」と懇願すると、相手方もお子さんの入学が控えていたのに、快く受け入れてくださいました。 卒業式の日に自宅前で撮った家族写真が、思い出の品になりました。

③ 引越代など手許資金を得やすい

物件とローン残高、お借入先にもよりますが、任意売却では、引越代などの手許資金を用意できることが多くあります。
対して競売は、退去のみを求められ、ほとんどの場合、引越代や立ち退き料が支払われることはありません。

★体験談:埼玉県さいたま市 M・Oさん(50代前半)
夫は入退院を繰り返し、姑は要介護、私は持病もちという状態です。ローンが払えなくなって、家を失うのは仕方ないとしても、引越代など、まとまったお金が全然ありません。
任意売却119番の担当者さんからM銀行の保証会社に交渉してもらい、引越代を出していただきました。本当に助かりました。

④ プライバシーが守られる

競売になると、まず裁判所で公開され、次にインターネットや新聞などでも告知されます。競売開始決定通知が打たれると、まず地域の不動産業者が自宅に多数押し寄せます。
それに対し任意売却は、通常の売却と同じ方法で販売活動が行われます。近隣の方に知られず売却を進めたい場合は、チラシインターネット、のぼりでの広告を断ることも可能です。

★体験談:神奈川県横浜市 R・Sさん(60代前半)
私の場合は、大失敗談です。ローン滞納していることを家族に言い出せず、とうとう競売開始決定通知が来ました。
すると、自宅マンションには大勢の怪しげな業者が30社以上押し寄せ、留守番をしていた当時小6の孫娘に連日「この家は売られる。 家族はいつ帰るのか?」などと、無遠慮な言葉を浴びせました。孫娘は恐怖とショックで髪の毛が抜けてしまい、今も心療内科に通っています。
あとで、早い段階で任意売却を申し出ていれば、人気のあるマンションでもあり、すぐに売却できたうえ競売申立てになっていなかっただろうと知り、情けなさと孫娘への申し訳なさでいっぱいです。

⑤ 不安やストレスが軽いうえ、サポーターがいる

お金や不動産、金融機関との交渉に詳しく、慣れた方はそういらっしゃいません。
実は、任意売却にも有利な進め方や段取りはあります。早めに相談すれば、不安や疑問が解消されて、ストレスからも解放されます。
任意売却119番では面談の際、その方のご状況やご希望に添った進め方と、金融機関ごとに違う対応について、詳しい説明をしています。
そして、売却までの交渉事は私どもがさせていただく、ワンストップサービスを提供しておりますので、相談者様には、生活の建て直しに集中していただいています。

★体験談:福岡県福岡市 K・Wさん(50代後半)
子どもの教育費と介護費用が負担で、ローンを滞納するようになりました。督促状を見ても、銀行へ何て言えばいいのか、分かりません。いつ、どうなってしまうのか、不安で仕方がありませんでした。お金、時間、知識…全部ないないづくしです。
息子が探してくれた、任意売却119番の担当の方に依頼したおかげで、全部お任せにすることができました。紹介してもらった賃貸に引っ越し、なんとか再スタートを切ることができました。あの時、任意売却を知らないまま過ごしたら、今ごろどうなっていたか…知らないとは、怖いことです。

◆任意売却なら持出しで費用はいただきません!

ローン残高>売却代金の場合、持出しで費用は一切いただきません。
任意売却の際、債権者から成功報酬として、仲介手数料を上限に配分していただくことにしています。
私たちの知識や経験、交渉力をフルに活用しない手はない、とどうか積極的にご検討ください。

任意売却のデメリット

どんなことにも、メリットがあれば、デメリットがあります。任意売却における、デメリットは以下の2点です。

① 当面、新規ローンが使えない

② 任意売却で解決できず、競売になることがある

① 新規ローンが使えない

任意売却するには、滞納する必要がある=他のローンが組めなくなる
任意売却は、ローン残高>売却価格でかつ、その差額の用意ができなくても、借入先金融機関へ売却に応じてもらうものです。
貸し手にとっては、イレギュラーな対応であるため、応じるにはローンが事故債権化していなければなりません。
そのため、住宅ローンの滞納が必要となってしまいます。
当然、信用情報(※)には、延滞記録がつくため、任意売却後5年から7年程度、新たなローンを組むことは困難です。
ただ、絶対とは言えないものの、すでに保有しているクレジットカードについては、そのまま利用できるケースがほとんどです。
自己破産や個人再生などの債務整理をせず、それまでの支払いに滞納がなければ、更新できている、という方が多いようです。
(※)信用情報とは、金融機関同士で共有している、顧客状況及び金銭に関する情報のことです。本人を識別するための個人情報のほか、クレジットの申込内容や契約内容、支払状況、利用残高を登録しています。
信用情報機関:
日本信用情報機関(JICC)
株式会社シー・アイ・シー(CIC)
全国銀行個人信用センター(KSC)

② 任意売却で解決しないと、競売になる

①で説明の通り、滞納あっての任意売却です。そして、任意売却がうまくいかなかった場合、最後は競売で処分されます。 それは、ローンが事故債権化していると金融機関は、一定の手順や期間を以って、抵当権の実行(競売)をしなければならないからです。

<任意売却を阻む主な要因>
・関係者(所有者、債務者、債権者)全員の協力や理解が得られない
・時間が足りない
・租税の差押えがあり、その額が大きい
・不動産の流通性(地域や物件内容)が良くない
・不動産に瑕疵(大きな欠陥や管理状態、周辺環境が悪い)がある

任意売却は、通常売却よりははるかにハードルが高くなります。経験と知識がある者からすれば、ご状況と物件内容を聞くだけで、未来図が描けます。ネットや知人を通じての情報収集は、時間を取るだけでなく、いたずらに不安や疑念を招きがちです。貴重な時間は、ご自身のために有効にお使いください。

任意売却と自己破産について

自己破産は任意売却の前と後、どちらが良いか?

自己破産は、任意売却の後が良いでしょう。
任意売却の前に自己破産すると自宅を資産として扱われる為、管財手続きが必要となり、多額 の予納金(少なくとも 50 万円以上)が掛かってしまいます。 (次項を参照)
また引っ越し代の交渉をすることも出来ず、強制競売になってしまう場合がほとんどです。

自己破産で借金が帳消しになるなら任意売却は不要では?

自己破産するから任意売却しても意味が無いとは言いきれません。
自己破産の申立人は資産が有るか無いかによって、その方法が異なります。
不動産を含む資産が無い場合は“同時廃止”、資産(自宅)が無い状態ですので費用は掛かりません。 資産が有る場合は“管財手続き”、自宅という資産が有るので、現金や預貯金の無い状態でも 少なくとも 50 万円以上の予納金が必要になります。

このような理由から、住宅ローンが払えなくなった自宅をあらかじめ任意売却し、一旦資産を ゼロ状態にした上で自己破産する方が得策ですし、任意売却が必要不可欠であると結論づける 事ができるのです。

連帯保証人・連帯債務者について

連帯保証人に迷惑は掛からないのか?

任意売却に至るまでもなく、主たる債務者が住宅ローンの支払いを滞納し始めた時点で、 連帯保証人に連絡がいく場合があります。

連帯保証人とは

債務者を信頼し連帯保証人になってくれた方に、住宅ローンが破綻した事を告げるのは辛いと思います。 どのように連絡すればいいのかなども任意売却 119 番の担当コンサルントにご相談ください。

連帯債務者の場合はどうか?

連帯保証人であれば、主たる債務者が返済できなくなって初めて債権者から債務請求されます。

しかし連帯債務者は、主たる債務者と同等の債務(全額返済義務)を負う立場。 つまり、連帯債務者は融資を受けた債務者本人であると言う事です。主たる債務者と同様に、債権者からの請求に応じる義務が生じます。

また連帯債務者は一人とは限りません。
夫婦や親子等、共同で借入れをしていれば複数人が存在する事になります。
主たる債務者が住宅ローンを滞納している、もしくは主たる債務者はして滞納していないが他の債務者が滞納した場合など。
債権者である金融機関は、全ての連帯債務者に同等の返済請求を行う事が出来るのです。

任意売却の実際

任意売却が可能な状況とは?

住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでもどんな状況でも、直ぐに任意売却の手続きに入る事が出来る訳ではありません。
では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのでしょう?これらを明らかにする為には、競売の流れに沿って順に説明する必要があります。

住宅ローンの滞納が3~5ケ月続いてしまうと、債権者から“期限の利益の喪失”という書面が届きます。これにより債務者は分割返済の権利を失い、一括弁済を迫られる事になります。
この時点から、任意売却の手続きが可能になります。

一括弁済に応じられない事が分かると、債権者はすぐさま代位弁済の手続きに入ります。
債権者から保証会社に債権が移り、さらに債権回収会社(サービサー)へと業務が委託されます。サービサーは不動産を売却し債権を回収する為、法的手段に打って出ます。
これがいわゆる競売の申立です。

その後、裁判所から正式に競売開始決定通知が届き、現状調査の為に執行官や不動産鑑定士による自宅調査も行われます。裁判所内に情報が掲示されると、入札日程や売却基準価格が記された期間入札決定通知が届きます。さらに、競売が公告(3点セットの公開)され、新聞・ネット等で競売物件として詳細情報が流出する事になります。

期間入札が開始されると、物件の買付けを希望する不動産業者や投資家等の目に留まり、入札希望者による札入れが行われます。開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。
この段階になると、任意売却の手続きは手遅れです。

つまり、任意売却の手続きが可能になるのは、代位弁済(滞納が3~5ケ月)の時点からであり、任意売却での解決が可能な期間のタイムリミットは、競売の開札日前日まで(代位弁済からおよそ6ケ月程度)という事になります。

任意売却後に残る残債はどうなるのか?

任意売却を終えた後に残る住宅ローン(残債)は、基本的に一括もしくは分割で返済しなくてはなりません。
任意売却後の残債は、担保物件を持たない無担保債権となりますので、金融機関や保証会社としては多くの場合

1)話し合いにより、分割で少しずつでも支払う
2)国で認定を受けた専門の債権回収会社(サービサー)に回収を委託、売却する
等の方法で返済・回収が進められていきます。

サービサーと和解の為の交渉を重ねる事で、債務者の生活や収入などの状況を考慮した上での返済計画が練られます。
その結果、債務者の負担を減らした金額での分割返済(月額1万円?等)が可能になります。
場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の全額免除が可能になるケースも少なくはありません。

マンション等で滞納している管理費はどうなるのか?

任意売却の対象となる物件がマンション等の集合住宅の場合、住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の支払いまで滞ってしまっているケースが多く見受けられます。
マンション管理費等の滞納分の債権は、売買時に買主へと移りますので、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者において任意売却代金からの配分を認めてもらえます。

手続きに際し、現在の滞納している管理費を債務者が知るには、マンション管理会社に連絡を入れ“重要事項に係わる調査報告書”を発行してもらうと良いでしょう。
この書類を見れば、管理費・修繕積立金の正確な滞納額を確認する事ができます。

住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みとは?

一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する住宅ローンを利用する事になります。
この時、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事。債務が弁済されない時、債権者(金融機関)が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事(分かりやすく表現すると借金のカタに相当する)を言います。

抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのであれば、何の問題もありません。
問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。
しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も勧めている任意売却

住宅金融支援機構も自らのサイトで、任意売却を奨励する以下のような内容(抜粋)を紹介しています。

『お客様のご事情から返済を断念せざるを得ない場合、融資住宅等を任意売却する事により、残債務を圧縮して頂く事もご検討頂いています。』

『任意売却は、不動産競売のように法的手続きによる強制的な物件処分ではない為、お客様はもとより仲介業者の方にも任意売却実施に向け、円滑なご協力が必要となります』

また、任意売却を奨励する理由として、以下のポイント(要約)を掲げています。

1)通常の不動産取引として売買される為、競売に比べ高値での取引が期待できるので、負債の縮減に繋がる

2)任意売却の手続きに応じれば、売却金から状況に応じて転居費用の一部を控除して渡す事が可能(遅延損害金の減額相談にも応じる場合あり)

3)裁判所主導の手続きとなる競売に比べ、自宅の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立て易くなる

出典:住宅金融支援機構のWebサイト http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/baikyaku.html

任意売却の流れ

住宅ローン問題を抱えているものの、まだ任意売却は検討段階にあるという債務者の皆さまへ。
実際に任意売却を選択した後、どのようなプロセスを経て解決に至るのかを解説いたします。 なお、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヵ月程度です。

電話・メール相談 面談 物件の査定 債権者との話し合い 任意売却成立 抵当権抹消

1. 電話・メール相談

電話相談には、
土日祝も対応しています

困った時は、“今すぐ” 相談したいものです。
特に、ローンの「催告書」や「競売開始決定通知」など、日頃見慣れない書類を受け取った方は、「誰かに アドバイスをもらえるまで、気が気ではなかった。」と口をそろえておっしゃいます。
だから、365 日ご相談をお待ちしています。

専門の相談員が電話に出ます

任意売却 119 番では、不動産の知識のないオペレーターや事務員 が電話相談を行うことはありません。
ローンでお困りの方のご質問にきちんと答えられる専門相談員が 必ず電話に出ます。
すべての相談員が通話中などの理由で電話に出ることができない 時は、折り返しご連絡します。

電話相談員 電話相談員
メール相談は、24時間受付中です

電話に比べ、メールでお答えできることは限られてしまいますが(お話の流れの中でこちらからご質問することができないからです)、
「知らないところにいきなり電話するのは怖い」
「仕事が忙しいので、夜遅くにしか時間をとれない」
「滞納があることをまだ家族に話せていないので、電話では話せない」など、ご事情のある方には喜んでいただいています。

メール相談フォーム >>

メール相談の様子 メール相談の様子
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2. 面談

プライバシーに配慮した
相談室での個別面談

他の方の目を気にすることなく、ゆっくりお話を伺えるよう配慮しています。

訪問面談も可能です

ご希望により、ご自宅にお伺いします。
同時にご自宅の査定をさせていただくこともできますので、特に、お急ぎの方や競売開始決定通知が届いた方には訪問面談をお勧めしています。

大阪・梅田の相談センターでの面談の様子
次

3. 物件の査定

スムーズな売却は、適正な査定から。

任意売却を成功さえるためには、できるだけ高く、それでいて現実的に買い手が見つかりやすい価格で売り出さなければなりません。
この判断を誤ると、金融機関に同意してもらえなかったり、買い手が見つからなかったりします。

このようなことがないよう、地域の不動産事情にに詳しい経験豊かな担当がお伺いします。

査定の様子
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4. 債権者との話し合い・売却活動

あなたに代わって、
すべての借入先から同意をいただきます

債権者(借入先)が複数ある場合でも、すべての債権者に同意して頂けるよう交渉します。
相談者様の依頼で任意売却を行わせていただく旨のご挨拶から始まり、売却価格の調整はもちろん、競売や差押さえの取下げ、残債の返済方法、引越し費用の捻出など様々な交渉を行います。

債権者との交渉をはじめます
必要に応じて、弁護士などの
専門家とともに対応します

任意売却と同時に他の借入も整理したい(任意整理)方、自己破産を考えている方、相続や事業承継を検討したい方、は是非ご相談ください。
弁護士への相談も、初回は無料です。

不動産の問題に詳しい弁護士と連携
売却活動いたします。

不動産を取り扱うデータベースへの登録や新聞折込・インターネット広告などを通じて売却活動をいたします。
そのまま住み続けたい方には、買い戻し・リースバックのご提案も可能です。

売却活動
引越先もお探しします。

「任意売却するということは、ローン契約を破棄するということ。賃貸住宅には入れてもらえないのでは?」と心配する方もおられますが、大丈夫です。
ご希望の方には、引越先の賃貸マンションなどを紹介します。
「今の家の近くで」「子供の学区内で」などのご希望にもできる限りお応えします。

転居先探しもお任せください
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5. 任意売却成立

決済時に抵当権は抹消されます

買い手が見つかれば、いよいよ契約です。
売主(相談者様)、買主、債権者、司法書士、金融機関(借入先)の担当者などが一同に会して物件の所有権移転、抵当権抹消、差押さえの取下げなどを処理いたします。引越代もこの日にお渡しできます。

決済の様子