離婚して住宅ローンの残っている家に住み続ける場合について

離婚後、住宅ローンが残っているため売るに売れずに、夫婦のどちらかが住み続ける場合。 どのようなリスクがあり、どういうところに留意すべきか?
ローン名義人を夫と想定し、ケース別に回避法にも触れながら説明していきます。

それぞれのケースに入る前に、確認しておくべき2つの重要ポイントについて触れておきます。

確認ポイント1:住宅ローン名義人と所有名義人について
ローンを組んで購入した住まい(不動産)には“住宅ローン名義人”と“所有名義人”があります。

それぞれ誰が名義人となっているかを、しっかりと確認しておかなければなりません。
ローン名義人とは、ローンを申し込んだ(契約した)当事者のことで債務者とも言います。家計を主に負担している夫がローン名義人であったり、共働きの場合は夫婦でローン名義人(=連帯債務者)となっていたりします。

そして“所有名義人”とは、対象となる住まい(不動産)の登記簿に記載してある名義人のこと。

多くは、その物件に住んでいることが住宅ローン名義人の条件ですので、所有名義人と同じようです。
しかし離婚によって所有名義人を変えるなど、場合によっては住宅ローン名義人と所有名義人が必ずしもイコールではないところに着目しておく必要があります。

確認ポイント2:連帯債務者・連帯保証人の存在について
住宅ローン名義人と所有名義人が誰か確認できたら、次は対象となる住まい(不動産)の“連帯債務者”や“連帯保証人”が存在するかどうかです。

例えば共働きしている夫婦で、夫の収入だけではローンの審査を通るのが難しく、妻との収入を合算してローンを組むことがあります。
夫婦でローン名義人になっている場合は、夫婦が共に連帯債務者となり双方が全く同じ支払い責任(債務)を負うことになります。

ローン名義人がローンを滞納した場合に、住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記します)から直ちに返済を求められるのが連帯保証人です。
ローン名義人と同じ責任を負っている為、返済を求められた場合には応じなければなりません。

以上の確認ポイントを踏まえ、3つのケースを例に考えていきます。

(1) 住宅ローンの名義は夫のままで、夫が家を出て妻と子が住み続けるケース

未成年の子どもがいる場合、養育費の代わりに夫がローンを払い続け、離婚した後も引き続き妻子が安心して生活できる環境を確保するために、このケースを選択する方が多いようです。
しかし、離婚によって家を出た元夫の経済的な負担は大きくなり、妻のものとなった家のために多額のローンを払っていくモチベーションを維持するのは難しいのが現状。
このケースを選択した場合には、以下のようなリスクが伴います。

リスク1

住宅ローンの名義人が夫で、財産分与により所有名義を妻に変え夫が家を出てしまった場合。住んでいることが住宅ローン名義人の条件だと、債権者である金融機関は契約違反と見なして、その時点で残っているローンの全額一括返済を求めてくる場合があります。

リスク2

元夫が経済的に困窮し、住宅ローンの支払いを滞り債権者が抵当権を行使した場合。
元夫に支払能力がないと判断されれば、財産分与で妻が得た家は差押えられ、競売という最悪のシナリオが加速する可能性が高くなります。
競売物件になると立ち退きの強制執行を余儀なくされ、路頭に迷うことにもなりかねません。

リスク3

妻が元夫の連帯保証人で、元夫が何らかの理由で住宅ローンの支払いを滞納した場合。
妻はすでに縁の切れた元夫に払うように働きかけ、それでも元夫が支払いに応じない時には「元夫に請求してほしい」と債権者に対して主張することもできません(連帯保証人は催告の抗弁権を持たない為)。
直ちに連帯保証人である妻に、住宅ローンの残債について支払い義務が生じてきます。

以上のようなリスクに備えて、法的効力のある公正証書に記しておく、住み続ける方法として任意売却の知識を持っておくなど、当事者(ローン名義人である元夫・金融機関などの債権者・財産分与で不動産を得た妻)にとって、より良い対処法を考えておくことが大切です。

(2) 住宅ローンの名義は夫のままで、妻と子が家を出て夫が住み続けるケース

対象となる物件にローン名義人である夫が住み続けるこのケースでは、債権者との契約に違反したことにはなりません。
ただし、家を出た妻が連帯保証人のままだと、離婚してもその責務を逃れることは出来ません。

もしも元夫がローンを滞納してしまうと、妻のところに督促(支払い請求)が来るのです。 そこで初めて、自分は連帯保証人であることを思い知らされることになります。

連帯保証人を外れる方法は、ローンの借り換えや一括返済などいくつかありますが、経済的に余裕がない場合はどれも現実的ではありません。
協議離婚ならではの対策として、このケースの妻の立場なら連帯保証についての決め事を夫と話し合い、妻が有利になる条件をしっかり「公正証書」に認めておくことが大切です。

たとえば…
「離婚後、主たる債務者である元夫が住宅ローンを滞納し、連帯保証人である元妻がその支払いの肩代わりをした場合、債務処理に費やした負担金の全額を元夫に請求できるものとし、元夫はこれに応じなければならない」
…と言った内容にしておけば、住宅ローンを滞納した本人(元夫)に最終的責任を負わせることが出来るでしょう。

(3) 住宅ローンの名義を妻に変え、夫が家から出て妻と子が住み続けるケース

住宅ローン名義人を夫から妻に変更するこのケースでは、妻単独の収入でローンを返済できるのかがポイントになります。
妻の返済能力に問題なしと判断すれば、名義変更は可能かも知れません。
しかし離婚する妻の多くは、元夫の収入や勤続年数に匹敵する支払能力を有していないために、名義変更が可能になるケースは極めて稀なことだと受け止めるべきでしょう。
基本的に住宅ローンが完済されるまでは、債権者は名義変更に応じません。

このように、高いハードルだとわかっていても “どうしても名義変更したい” と言う方のために実現させる方法を紹介します。

住宅ローンの名義変更方法(1)完済するのを待つ。

現在の夫名義の住宅ローンが完済するのを待ち、完済と同時に名義変更手続きをする。
これなら、債権者も異議を唱えることはありません。
ただし、完済するまでに20年30年と言った月日を要するため、たとえば30年後に元夫がこの手続きに応じてくれる保証はどこにもありません。
この方法をとるのであれば、離婚の際に対象となる住まい(不動産)の名義変更についての取り決めを、離婚協議書や法的効力のある公正証書に必ず記しておくことです。

住宅ローンの名義変更方法(2)住宅ローンを借り替える。

現在の住宅ローン残高に対し、借り換え審査を妻が受け、妻の収入や財産で対応可能であると債権者が判断すれば、晴れて妻の名義で借り換えることも可能になります。
借り換えが認められれば、最初に夫との共有名義や夫の単独名義で住宅ローンを組んでいた金融機関に対し、残債を完済することが出来るので名義変更に関するクレームは無くなります。ただし収入に応じた金額の借り入れしか出来ないため、アルバイトやパートの収入だけだと 不安定と見なされて借り換えは難しくなるでしょう。

まとめ。

離婚後、住宅ローンが残っている家に住み続ける場合の留意すべきポイント。

後々のトラブルやリスクを考えると、住宅ローン名義人である夫がそのまま住み続け、妻と子が移り住むことがベターな方法であると言える。
主たる債務者として,夫が離婚後もローンを払っていくことを選択したのであれば、収入減にならないよう努力する必要がある。

妻が連帯債務者や連帯保証人などの責務を負っている場合は、滞納した途端に妻に督促が行き不快な思いをさせることになるので、住宅ローンの支払いを滞らせてはならない。
妻側も連帯債務者や連帯保証人になっていることを自覚し、主たる債務者の元夫とコンタクトを取り、支払い状況を確認するなどローンを滞納しないように監視することも必要である。

万が一、競売に掛けられてしまえば、住んでいる妻と子どもが強制退去させられることになる。
これを防ぐために、住宅ローンが残っている家でも売却することが可能な任意売却という手法を検討しておく。