税金滞納による公売申立て相談が増加中

新年度を迎えてしばらく経つと、公売の相談が急増します。

それは、固定資産税などの地方税滞納によるお問合せです。新年度を迎えた役所が一斉に動き始める時期と重なるようです。

ここでは公売の基本と任意売却で回避するための具体策を、現場の視点で簡潔に解説します。

任意売却の全体像は「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」も併せてご覧ください。

公売とは？競売との違い

公売とは、税金の滞納により自治体や国税局が行う強制的な売却手続きです。

一方で競売は、住宅ローンなどの民間債務を裁判所が処理する手続きを指します。

どちらも「不動産を強制的に売る」という点は同じですが、実施機関と原因（税金かローンか）が異なります。

つまり、税金滞納＝公売、住宅ローン滞納＝競売というのが大まかな区分です。 公売は自治体が独自に進めるため、競売よりも手続きが早く進行する傾向があります。

仕組みの詳細は「競売と公売の違いをわかりやすく解説」で図解しています。

公売を回避できる可能性があるケース

税金滞納があっても、状況によっては公売に進む前に任意売却での解決が可能な場合があります。

以下のようなケースでは、役所との交渉によって差押えを解除できる見込みが比較的高いです。

• 滞納額が比較的少額： 数十万円規模であれば、一部納付や分納の提案で解除に応じてもらえることがあります。
• 一部納付で解除に応じる自治体： 自治体の方針によっては、一括納付が難しくても柔軟に対応してくれる場合があります。
• 税目が限定的： 固定資産税など特定の税だけに滞納が集中しており、多種・多額の滞納がない場合は交渉の難易度が下がります。

これらに該当する場合は、任意売却と同時に差押え解除や配分調整の交渉を進めることで、公売を回避できる可能性があります。

>>税金滞納で差押えや競売に？任意売却で回避する方法をプロが解説

>>任意売却とは？仕組みやメリット・デメリット

公売を避ける方法

• １）債務を完済（全額納付）する
• ２）取り下げを目指して、任意売却をする

実は、公売でも任意売却できることがあります。

自治体の税収は落ち込む一方なので、その対応や取り立ては厳しくなっています。

なかには故郷の空家の年2万円もない固定資産税を5年納めずにいたら、東京の勤務先に管轄自治体の係員が訪ねてきた、という話もあります。

納税は国民の義務であるためか、破産しても税金は消えません。

滞納をしていると、延滞税が容赦なく加算されていきます。

実は、住宅ローンより優先すべきは、税金なのです。その優先順位を間違うと、経済的な立て直しが難しくなります。

公売回避のための交渉ポイント

任意売却も公売回避の交渉も、最終的には“人と人とのやり取り”です。

税金の滞納が続いても、役所は「敵」ではありません。彼らは税の徴収という職務を遂行しているだけで、感情的な対立は何の解決にもつながりません。

私たちが実際に自治体へ交渉に伺うと、担当者からこう言われることがあります。

「あの方（所有者）、何度も窓口で怒鳴り散らして…。こちらは分納にも応じたのですが、約束を守っていただけず、やむを得ず回収部門に移したのです。」

このようなケースでは、感情的な行動が状況を悪化させてしまいます。

誠実に・冷静に・根拠を示して話すことが何より重要です。

ただし、これらの交渉は専門知識や経験が求められるため、個人で行うのは容易ではありません。

私たちが役所と交渉するときは、次の3点を特に意識しています。

• 根拠資料の整備：売却予定価格、配分案、諸費用の見積を明示する
• 一部納付＋残額分納：一括納付が難しい場合は現実的なプランを提示する
• 優先関係の整理：税の発生時期と抵当権設定日の前後を整理し、配分根拠を明確にする

自治体によって対応方針は異なりますが、怒らず・諦めず・根拠をもって粘り強く交渉することが、公売回避の第一歩です。

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私たちは全国の役所との交渉実績をもとに、現実的な落としどころを探りながら差押え解除や配分調整を成功させています。

公売回避の成功事例：

• 税金滞納で自宅が公売に？任意売却で再出発できた札幌市中央区の事例 
• 税金の滞納で家が差し押さえに。任意売却とリースバックで再出発した事例 
• 任意売却で住宅ローンと税金・管理費の滞納を整理し再出発した事例