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2021/08/21(公開: 2021/05/20)

老後の年金生活とリスケジュール

1.リスケジュールと任意売却の関わり

住宅ローンの支払いが苦しい時は、滞納してしまう前に借入先にリスケジュールを申し出ることが大切です。

リスケジュール、いわゆるリスケとは、返済計画の見直し(緩和)を意味します。リスケにはいくつか種類があるのですが、その多くは借入期間を長くして、その分月々の返済を抑えるものです。リスケはローン完済を目標に、金融機関と相談したうえで、住宅ローンの支払い計画を再検討するのです。

対して任意売却は、ローン返済ができずに家を手放すものです。リスケとはずいぶんな乖離があるため、本来は比較対象となりません。しかし実際は、リスケをしたものの結局、任意売却をせざるを得なくなったケースも少なくないのです。やはり、経済的に苦しい状況を打破するのは至難の業であり、リスケジュールと任意売却は関連していると言っていいでしょう。

2.リスケでローンを老後に回すのは、博打。

住宅ローンの完済年齢の上限は通常、75歳までです。ローンの最大期間は、親子ローンやリレーローンを除くと最大35年です。

これは、住宅を35歳くらいまでに家を購入し、定年時に退職金で完済をする前提での借り入れです。間違っても年金生活者になってからも住宅ローンを支払い続けることは想定しないほうが安全です。

ところが年金受給以前の現役時代に、数々の理由で返済が厳しくなる時もあるでしょう。教育費の増大や離婚、転職による減収、心身の不調など、家の購入時には考えもしなかったことが起きます。一時しのぎであるリスケジュールは、一旦行うと二度目は原則ないことから、最終手段ともいえるのです。


★リスケジュールのデメリット

・リスケは原則、1回限りである
・返済が長期になる分、総支払額が増える(借金が増加する)
・老後破綻のリスクが高まる
・金利などの見直しが発生する可能性がある
・追加の担保物件や保証人を立てることを求められる場合がある
・期間が延びた分、保証料の追加が必要になる場合がある
※追加融資が通りづらい(特に事業系借入)

数々のリスクや負担をしてなお、ローンが払えなくなると、結局家を手放すことになってしまいます。結果が同じであれば、早い段階で家を処分し生活再建を目指すのか、どこかで形勢逆転を願ってギリギリまで無理をするのか。現実的な目線で判断することが重要です。

3.リスケしても任意売却は可能

『銀行にお願いしてリスケしてもらったが、やはり払いきれない。任意売却できますか?』

⇒結論から言いますと、可能であることがほとんどです。

任意売却の場合、表向きは通常の不動産売却と同じ手段で自宅を売却していきます。
家を売却する際、いわゆるアンダーローンと言われる状態、つまり売って手残りがある場合には売却の問題はありません。通常売却として住宅ローンを完済し、残った資金を元手に引っ越しをし、新生活に入ります。

問題は、オーバーローンと言われる状態です。オーバーローンとは、自宅を売却しても、住宅ローンを全部返済しきれない状態のことを指します。この差額を売却時に用意できない場合、任意売却を用いることになります。

4.リスケしてでも守りたかった家。リースバックはできますか?

また任意売却の優れているポイントとして、場合によっては”リースバック”で住み続けられることがあります。リースバックは、自宅を売却すると同時に、買主と賃貸契約を結ぶものです。
引越しないため、生活の拠点を変えずに済むので、家族にとってもメリットが多いでしょう。引越しをしないことで、金銭的にも心身的にも負担が軽くて済みます(別途敷金や保証金、家賃保証の加入は必要です)。

4-1.リースバックと任意売却は併用しづらいことも

ただし、住宅ローン残債があまりに多い場合、リースバック契約を結ぶのは難しい可能性が高まります。また、リースバックは賃貸物件として扱われるので、賃貸需要のある地域かどうか、物件の内容によっても、見込みが変わります。
つまり、都心に近いあるいは生活に便利な場所にある、魅力ある物件でないと、買い手(家主)が現れづらいのです。

※リースバックの際は、初期費用が必要(原則)
また、家主が現れる場合でも、初月の家賃、敷金、家賃保証の加入料、火災保険などの初期費用は別途必要で、それは売主(相談者)が自力で用意しなければなりません。

任意売却のように、「ローンが払えないのだから、手元資金などありません」では、家主もその後の家賃収入に不安をもち、及び腰になってしまいます。
住宅ローンが払えなくなって任意売却をするが、リースバックを希望する場合、売却時に残るお金はありません。やはり、それなりの準備金は必要なのです。

5.成功事例:リスケしても守れなかった自宅を任意売却した方々

①利払いのみのリスケしか応じてもらえなかったKさん

Kさんは、年齢から残り期間を延ばすことは認めてもらえず、1年間の利払いのみ応じてもらえた方です。
1年は数万円の支払いだけで済みますが、その期間が終わると、以前の支払いよりさらにローン返済額が上がってしまいます。これは、待ってもらった元本が、残りの返済に上乗せされるためです。
そのため、利払い期間のみが終わるとすぐに滞納に陥ってしまいました。借入先の地方銀行は、「あれほど言っておいたのに、すぐ滞納とは認めがたい。競売にかけます。」の一点張り。滞納3か月目で代位弁済通知が届き、私どもへの相談となりました。

結果:Kさんの借入先は地方銀行で、その保証会社が任意売却の件数が少なかったために、当初のやり取りには苦労しましたが、交渉を重ねた結果、無事に任意売却で解決することができました。ただし、残債支払いについては、給与の差押えをすることが条件でした。可処分所得の4分の1が減収となりますが、Kさんによると「今までの住宅ローンが月14万。差押えで6万円ほど持っていかれることになりますが、実家に戻って暮らしているので、なんとか生活はできそうです。」とのお話でした。

②店舗付き住宅をリースバックで営業維持したTさん

Tさんは自宅でエステとネイルサロンを経営。夫は住宅ローンを組んだ時は会社員でしたが、今は士業のフリーランスです。夫婦の収入に浮き沈みがあり、売上を生活費に回したり、仕入れに使ってしまったりして、事業と生活が混とんとした状態でした。

親の土地に家を建てていたため、ローン残債は比較的少ない状態でした。家を売却して明け渡してしまうと、特に奥様は収入が断たれてしまいます。親族や知人に相談したのですが、家を買い上げて貸してくれそうな人はおらず、リースバックを前提にご相談がありました。

結果:このケースは、アンダーローンであったことが幸いしました。店舗付住宅なので、買い手の出現が危ぶまれましたが、店舗と言っても事務所に近く、比較的改装が簡易にできそうなこと、また繁華街に近い物件であることを売りにし、無事オーナーが現れました。
今は月10万円のリース料をオーナーに支払いながら、ご夫婦の経営も続けていらっしゃいます。