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(28)高齢になった親の老後破綻:まだ住宅ローンが残っています

『親のことで相談があります』

お子さんからご両親についての相談も増えています。
住宅ローンを超長期に組んで、年金生活者になっても住宅ローン返済が残っている。仕事に就けるうちはいいのですが、年齢が高くなるにつれ、収入は年金のみ、となりがちです。

現役時代に高収入を得ていた人は、ローンが老後まで残ることはあまりないでしょうし、そんな方は概して年金受給額も高いものです。

ただ、市井の方の多くは、節約や遣り繰りと無関係の生活を送ってこれたわけではないでしょう。平成時代は、社会的な構造が大きく変わった期間です。なだらかに悪化していく市井の環境変化に気づくことなく、昭和時代そのままに家をローンで購入した人で、特に平成12年前後の方は、老後準備がままならないまま年金生活に突入してしまっている感が強くあります。
そして、その社会構造変化の波をもろに受けているのが、その下の世代なのです。そのため、親の世代の面倒をみる余裕などない人の割合が高いのです。


◆1円でもローンが残っていれば、競売リスクがある

『これまで買った値段と同じくらいの金利を払いました。残りのローンは勘弁してもらえないのでしょうか?』
『高齢や病気、入院などを理由に、残りの住宅ローンを放棄(債務免除)してもらえた例はありませんか?』

このような質問を受けることがあります。
借金は完済してはじめて消えます。これまでいくら返済していても、完済していない限りは”抵当権設定のある不動産”です。担保債務が支払えなければ、価値のあるなしに関わらず差押えを受けます。


<実例紹介>
1.親からローン滞納を打ち明けられたが、援助できない

<相談者> Gさん 30代男性 親は60代後半

<親御さんの状況>
状況:長野県下の一軒家
債務:残債約750万円 信用金庫借入
時価:600万円前後

<相談内容>
『父は(大工の)一人親方です。仕事の量にムラがあるのが常で、昔から生活がそんなに豊かではありませんでした。親の年金が僅かで金に困っている、というのは感じていました。僕の家族が帰省してもご馳走が出るわけではなく、孫へのお年玉も500円だったので。苦しいんだろうな、とは分かっていましたが、一人息子の僕には親を援助できる余裕がなくて。ある時、親父から”まだ住宅ローン残ってるんだけど、先々月から払えていない、と言われました。親の家がなくなっても僕が両親の面倒をみるだけの収入もなくて、困り果てていたんです。」

<結果>
住宅ローンは、地元信用金庫からの借入です。家の所有者であるお父様から窓口担当者には事情を説明し、保証会社に債権が移った際には任意売却を申し出ることを伝えていただきました。ローン契約が破棄されたのち、販売活動が始まりました。
売却後、親御さんは県営住宅に移り、年金のほとんどを生活費に充てられるようになりました。Gさんによると、「常にお金の工面で苦労していた母が穏やかになったのが一番嬉しいですね。」とのお話でした。


【親族間売買】親が自己破産したが、共同担保に入っている1軒は息子が買い受けたい
<相談者>Hさん 40代男性 義父のO氏は70代前半

<親御さんの状況>
状況:愛知県下の一軒家と賃貸戸建て
債務:残債約1200万円(自宅の住宅ローン)+事業資金の借入(自宅と賃貸物件は共同担保)

<相談内容>
義父は会社経営をしていましたが、連鎖倒産の憂き目に遭いました。事業の借入について個人保証に入っていたので、義父も自己破産することに。義父が「自宅は処分しても構わないが、賃貸物件は昔世話になった人が住んでいるし、娘(私の妻)に資産として残してやりたかった。」と嘆くのを見て、なんとか僕が買い取れないか、と思い相談しました。

<結果>
娘婿である相談者が賃貸物件を購入。
Hさんはその賃貸物件には住まないこと、義理とはいえ親族間の売買であるため、住宅ローンは使えません。住宅ローンの金利より高くなりますが、賃貸物件用のローンを組むことになりました。賃貸物件は知人に貸していますが、家賃は相場程度をもらっていたため、審査も問題なく通りました。
Hさんによると、「ローンを払っても充分残りがあるので、家計としては助かっています。変動金利のローンなので、定期的に繰り上げ返済して、早く家賃収入がまるまる収入となるようにしたい、と考えています。思いがけず大家となりましたが、今後も収益物件を購入していきたい。」と、意欲的です。


【ローンの終わった家をリースバック】リバースモーゲージは不可だった
<相談者>Cさん 30代男性 父は60代後半

<親御さんの状況>
状況:東京都下の一軒家
債務:残債なし

<相談内容>
『父が緊急入院した際に親の年金額を聞かされた時は、耳を疑いましたよ。2か月に一度、二人で合計数万円しか振り込まれていないなんて。母親に聞いたら、自営が苦しくて年金の掛け金を払うどころじゃない時代が長かったらしいんです。私と妹は何も知らずに大学まで出してもらったのに、それぞれ家族を養うのに精一杯で、親に仕送りをする余裕はないんです。生活費や入院費が工面できず、カードローンを100万近く借りていると打ち明けられて絶句。
慌ててリバースモーゲージを問い合わせたのですが、どこも家の内容や場所、価値が基準額以下などの理由で適用外、と言われました。』

<結果>
リースバックをしました。市場価格の半額程度の値段で売却する代わりに、家賃を低くしてもらいました。父母はある程度の預貯金を得たことで、精神的に落ち着いたようです。体調を考えながら両親ともにアルバイトをしはじめ、最近はその給料で家賃は賄えているようです。リバースモーゲージの基準があれほど厳しいとは思いませんでした。結果的には、リースバックによって固定資産税の負担がなくなったので、母は家計管理がしやすいようです。


◆【注意点】老後問題と意思能力
高齢化社会も迎え、不動産の売買においても、売主が高齢者の場合、種々の懸念が生じるようになりました。
最も多いのは、所有者や連帯保証人などの関係者が売買までに意思能力を失っているが、売買は可能か?という相談です。この場合は、原則困難です。高齢者が売主である場合、契約するにあたって問題のないこと、つまりその命以前に、意思能力の有無が重要となります。なお、たとえ委任状や売買に必要な書類が整っていても、所有者の意思確認なく売買を進めることはできません。

【懸念】売主が判断(意思)能力があるかどうか。また、決済までに亡くなってしまうことも。

【対応】 売主が高齢者の場合の注意点と対応
1.有効となる売買契約を結ぶには、売主が「自分の不動産を売ってもよいのか。いくらなら売ってよいか 、言い換えると当該売買の損得を判断出来る能力 」(意思能力)が必要です。

2.意思能力のない高齢者が署名できたとしても、売買契約は無効です。また、それが契約時に第三者から見ても明確なほどの症状出ない場合でかつ契約後でも、その契約以前に意思能力に懸念があったり、ないと判明した場合は無効になる可能性大です。

3.契約後、決済までに司法書士が改めて本人確認をし、売却についての意思確認をします。その際、売主に意思能力に懸念あり、と判断されると決済はできません。

4.不動産の仲介業者は、契約前に必ず高齢者の所有者(売主)本人と面会し、有効な契約ができるかどうか確認する必要があります。これは、宅建業法上の調査義務でもあります。

5.所有者本人に全く判断能力がない、と判明した場合は、事前に任意後見人を定めていない限り、裁判所に法定後見人(法定代理人)を選任してもらったうえ、その後見人が法定代理人として契約します。ただし、法定後見人が被後見人の財産を処分することに経済的な合理性を見出すかどうかが不透明です。

6.決済までに所有者が亡くなった場合は、その段階にもよりますが、法定相続人との調整が必要になることがあります。実務としては、司法書士に確認を取りながら進めていきます。