催告書（さいこくしょ）とは？督促状との違いや届いた場合の対処法

住宅ローンの「催告書（さいこくしょ）」を受け取ると、誰でも不安になります。

「もう終わりだ」「家を取られる」と感じる方も少なくありません。

けれども、実はこの段階で正しく対応すれば競売を防げるケースが多いのです。

ここでは、催告書が届いた仙台市のG様がどのように任意売却で再出発したのかをご紹介します。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

催告書（さいこくしょ）とは？督促状との違いや届いた場合の対処法

「催告書（さいこくしょ）」とは、住宅ローンなどを一定期間滞納した際に、債権者（銀行や保証会社）から送られてくる最終的な督促通知です。

この段階で放置すると、やがて「代位弁済」や「競売開始決定」へと進んでしまいます。

内容証明で届くため心理的な負担も大きく、「怖くて封を開けられない」という方も少なくありません。

関連記事：競売開始決定通知書が届いた後でも任意売却できる？ 

督促状と催告書の違いは？

「督促状」と「催告書」は、どちらも滞納に対して送られる通知ですが、目的と段階が異なります。

• 督促状：納期限を過ぎた人に対し、「支払いをしてください」と促す文書。法律で「送付が義務」とされています。
• 催告書：督促状を出しても支払いがない場合に送られる最終的な警告文書です。

つまり、催告書は「これ以上放置すると、いよいよ滞納処分や差押えになりますよ」という最後の通告にあたります。

ただし、状況によっては催告書が届く前に差押えに進むケースもあります。

催告書が届いたらどうすればいい？

催告書が届いた時点では、まだ競売を回避できる可能性があります。

ただし、放置すると数週間〜1か月ほどで「代位弁済（保証会社への債権移行）」や「競売申立」に進む恐れがあります。

慌てず、以下の3つのステップを踏みましょう。

1. 封筒を開けて内容を確認する
   催告書には、支払い期限や債権者の連絡先が記載されています。内容を把握することで、今後の対応が見えてきます。
2. 支払いが難しい場合は、正直に事情を伝える
   「払えないのに連絡したら怒られる」と思う方もいますが、黙っているほうが事態は悪化します。
   債権者に「支払いが難しい」「任意売却を検討したい」と正直に伝えれば、強制的な手続きの前に調整できるケースもあります。
3. 専門家へ相談する
   任意売却の経験がある専門家に相談すれば、債権者との交渉や販売活動を代行してもらえます。
   相談自体は無料のため、早めに行動するほど選択肢が広がります。

住宅ローン滞納で催告書が届いたG様の事例

転職による減収と離婚が重なり、住宅ローンを払えない状況になったG様。

「銀行からの着信が怖くて出られなかった」「郵便も開ける気になれなかった」と話します。

やがて届いたのが「催告書」。勇気を出して開封したことで、初めて現実に向き合う決意をされたといいます。

任意売却による解決の流れ

• 債権者：地方銀行 → 代位弁済：保証会社 → サービサーへ債権譲渡（または管理委託）
• 査定価格：1,900〜2,000万円
• 成約価格：1,980万円
• 諸費用：仲介手数料（約71.94万円・税込）＋登記関係等＋管理費滞納等＝合計約90万円
• 債権者への入金（売却代金純額）：約1,980万 − 約90万 ＝ 約1,890万円
• 残債：2,200万円 − 1,890万円 ＝ 約310万円
• 債権放棄：約250万円（圧縮率約80％）
• 分割返済：残約60万円を月8,000円×75回（約6年3か月）
• 競売手続：任意売却申出により「申立見送り（保留）」で回避

G様は、任意売却119番の担当コンサルタントを通じて催告書受領後すぐに債権者へ連絡。

「競売ではなく任意売却で整理したい」と意思を伝え、担当者が保証会社およびサービサーと交渉を実施。

その結果、競売申立は見送り（保留）となり、任意売却の実施が優先されました。

関連記事：任意売却の流れが図解でわかる！相談から引き渡しまでの手順をやさしく解説

売却活動の進め方

物件は荒井駅から徒歩圏の人気エリアにあり、需要は高めでした。

担当コンサルタントは地元の不動産3社と連携し、SUUMO・アットホームへ同時掲載。

室内の印象を良くするために、不要家具の撤去と簡易クリーニングも実施しました。

販売開始から10日で最初の内覧が入り、2組目のファミリー層から購入希望。

価格交渉のうえ、1,980万円で成約となりました。

担当コンサルタントの所感

催告書が届いても、すぐに行動できる人はほとんどいません。

「払えないものは払えない」と分かっていても、封筒を開けた瞬間に心が固まってしまう、という方を何人も見てきました。

しかし、催告書の期限が過ぎても何も変わらないわけではなく、手続きは確実に進みます。

早い段階で相談してもらえれば、競売を止める余地はまだあります。

G様も「もう無理だ」と思いながらも、一通の電話がきっかけで状況を変えることができました。

任意売却を終えたG様のご感想

正直、最初は何をどうすればいいか分からず、催告書を受け取ってから相談するまで1週間ほど悩みました。

今は家賃6万円で生活を立て直せています。マンションを手放す決断は苦しかったですが、今思えば一番現実的な選択でした。

催告書が届いたら早めに無料相談窓口へ

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催告書が届いた段階は、まだ競売を止められる最後のタイミングです。

放置せず、債権者や専門機関に「今後どうしたいか」を伝えることで、選択肢が広がります。

住宅ローンや管理費の滞納でお困りの方は、一人で抱え込まずご相談ください。

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