離婚時、住宅ローンが残る家を売却したい

1.離婚で家を売りたくてもできない！

「離婚するので、住宅ローンのある家（マンション）を売却したいと思います。ただ、住宅ローンがたくさん残っていて、売却してもローンのほうが多いので困っています。何か方法はありませんか。」

たとえば、住宅ローンの残高が3000万円の家が、今売ると2000万円だとします。差額の1000万円は、現金で補填しなければ売却することはできません。これが原則です。

しかし、それがどうしてもできない場合に検討するのが「住み替えローンの利用」そして「任意売却」です。

(1) 住み替えローンとは？

住み替えローンとは、買い替えローンとも呼ばれます。所有不動産を売却してもローンを完済できない場合に、その不足分を新しく購入する不動産のローンとまとめて借り直すものです。

次に購入する不動産が決まっている場合やどうしても任意売却を避けなければならない事情のある方には適切な選択肢といえるでしょう。

(2) 任意売却とは？

ローンのある不動産を売却する際、家の価値がローン残高より高ければ、完済できるため問題はありません。しかし、その逆である場合でかつ差額の用意ができない場合は、任意売却が適切かもしれません。

その理由は、離婚が絡んでいるためです。財産分与などの計算にも影響を及ぼしますし、何より夫婦お互いがローンに関わっていると、離婚後も責任が伴います。離婚時に公正証書や裁判でどんなに書面を交わしていても、一方の心境の変化を縛ることはできません。また、離婚後に不遇となり、払いたくても払えないこともあるでしょう。

離婚後、時間が経つほどにお互いの動向が分からなくなります。「あの時、すっぱり売却しておけばよかった。」とならないよう、戸籍の手続きをする前に決断するのは、損切であっても結果的には積極的な対処であることも多いのです。

2.任意売却のメリットとデメリットは何か？

＜任意売却のメリット＞

●市場価格での売却が望める
より多くの金額を返済に充てることが望めるため、残債の圧縮につながります。

●持ち出し費用がない、あっても負担が軽い
任意売却で発生する費用（仲介手数料など）は基本的に売却した費用でまかなうため、当事者がお金を負担する必要がないか、少額であることが一般的です。

●残債の支払いを柔軟に対応してもらえることが多い
柔軟な対応ができる任意売却の場合、支払い額の軽減や残債の圧縮（後述を参照）が期待できるところも魅力のひとつです。

●プライバシーに配慮してもらえる
任意売却は競売と違い、公開オークションではありません。表向き通常の売却と同じように売却しますので、ネット広告やのぼり、チラシ掲載などを断ることもできます。

＜任意売却のデメリット＞

●信用情報への事故(滞納履歴)登録

任意売却をする際は、信用情報と呼ばれる決済取引履歴に事故登録がつきます。これは、新規でローンが組めない、あるいはクレジットカードが作れないといったことを意味します。その期間は最低でも５年が目安で、一生その状態が続くわけではありません。実際に任意売却を経験した方からは、「任意売却後、手始めに小口の借入を申し込んで、徐々に返済実績をつけ、二度目の住宅ローンが組めた。」とご報告をくださる方もいらっしゃいます。

●競売で処分されることがある

また、任意売却を試みたものの、物件が売れなかった場合は、最終的に競売処分となります。債権者が提示した金額が相場より高かったり、不人気なエリアにあるなど、買い手がつかない物件は、競売リスクを考慮しておきましょう。

(3) 残債の支払い方は？（圧縮できる？）

基本的に、任意売却後の残債について、支払い計画を債権者と話し合います。残ったローンであるため、債務者にこれまで通りの支払いを求めても難しいのは承知しています。そのため、

また、任意売却後の残債は無担保債権（不動産を借金のかたにしていない）のため、債権者であるサービサーも債務者の支払い方法の見直しや変更、減額にある程度は前向きに応じてくれます。
債権者であるサービサーによっては、かなり譲歩した低い金額での一括払い（残債圧縮）を申し出ることもあり、債務者はローンの返済が早く終わるようになるケースも稀にあります。

(4) 任意売却なら住み続けられる可能性があります。

A: 親族間売買

援助をしてもらえる家族や知人がいる場合は、その方に買い取ってもらうことが望ましいでしょう。関係のよしみで住み続けることや条件についても優遇を期待できます。

B: リースバック

第三者である個人投資家やリースバック事業をしている不動産業者に自宅を売却し、賃貸物件として住み続けるという方法がリースバックです。将来、資金にめどが立ったり、お子さんがローンを組めるようになったら買い戻すことも可能です。投資家によって条件に違いがあるため、事前に条件はよく確認しておきましょう。

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