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電話任意売却で住宅ローンとカードローンを整理して破産せず解決した事例
京都市伏見区で実際にあった任意売却の事例です。
役職定年による減収をきっかけに、教育費とカードローン返済が重なり生活が破綻。
住宅ローン滞納が続いて競売寸前まで追い込まれたR様でしたが、任意売却によって債務を整理し、破産せず再出発を果たしました。
本記事では、実際に破産を回避した50代男性の事例を紹介します。
なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。
- この記事の監修者
- 富永 順三 任意売却119番・代表コンサルタント
- ・年間相談件数3,000～5,000件
- ・8割以上の方が相場に近い価格で売却に成功
- ・売却後の残りの返済額：月10,000円前後の方が多数
- ・くわしい経歴→「競売体験者」だからわかります
目次
任意売却で住宅ローンとカードローンを整理して破産せず解決した事例
京都市伏見区：R様（仮名）
職業：メーカー勤務（営業職） ／ 年齢：50歳 ／ 家族：独身（離婚後一人暮らし）
【分譲マンション】住宅ローン残高：3,780万円（機構2,980＋都銀800） ／ 時価：3,400万円前後
減収と教育費負担で住宅ローンが払えない
約10年前、離婚を機に夫婦共有名義だったマンションを自身の単独名義に変更。その後、勤務先で「役職定年」を迎え、年収が一気に100万円以上減少しました。
当時、二人の息子さんが大学生で、学費のために教育ローンとカードローンを併用。
住宅ローンはリスケジュール（返済条件変更）でしのいでいましたが、徐々に滞納が発生。固定資産税も支払えなくなり、京都市による差押登記が入ってしまいました。
この差押えが原因で、通常の仲介売却では決済が進められない状態です。
そのため、複数債権者・市税差押の同時抹消手続を一括で進めるため任意売却の枠組みを採用しました。
税金の差押えを解除し、任意売却で競売回避
相談時点で、住宅ローンの滞納が続き、住宅金融支援機構（残高2,980万円）および都市銀行（残高800万円）の双方で
一括返済請求が行われていました。
その後、住宅金融支援機構の債権は指定回収機関（住宅債権管理回収機構）へ回収委託。一方、都市銀行の債権は保証会社を経由してサービサーに譲渡されていました。
複数の債権者・順位関係が絡むため、調整には慎重な交渉が求められました。
さらに、京都市による固定資産税の差押登記が入っており、このままでは売買決済時に抹消ができない状況。
通常の仲介売却でも「同時抹消の同意（配当同意）」があれば進行可能ですが、実務上は手続きが煩雑なため任意売却スキームを使って進めました。
まず当社コンサルタントが京都市の市税担当課と交渉し、「売却代金から滞納税を全額納付する」ことを条件に差押解除の同意書を取得。
その上で、サービサー各社と配当案を協議し、任意売却と同時に全債権者への精算を実現しました。
任意売却の結果とお金の流れ
- 売却価格：3,480万円（査定レンジ内で成約）
- 売却経費：仲介手数料 約120万円＋管理費滞納分 約10万円＋固定資産税 約20万円＋諸費用 約30万円
- 正味配当額：約3,300万円
- 総債務残高：約3,780万円
➡ 差額 約480万円が残債として残存
この残債について、サービサーとの協議により、
- 約350万円を債権放棄
- 残り130万円を月1万円×10年分割で和解契約
が成立しました。
また、完済確認後に残余10万円を免除する条項が付され、将来利息・遅延損害金の発生も停止しました。
結果として実質圧縮率は約75％に達しました。
関連記事：任意売却後の残債はどうなる？払えない時の対処や時効について解説
売却活動の流れ
販売活動は、競売開始決定からわずか1か月以内という非常にタイトなスケジュールでした。
内覧対応をスムーズに行うため、荷物の一部をトランクルームに移し、室内をできる限り整頓。
「任意売却であっても一般の不動産サイトに掲載し、相場に近い価格で販売できる」ことをR様にも理解いただき、結果的に短期間での売却が実現しました。
関連記事：競売開始決定通知書が届いた後でも任意売却できるがハードルは上がる
担当コンサルタントのコメント
今回の案件は、税金差押え＋競売開始決定が重なった極めて緊迫した状況でした。
差押解除の交渉と買主探しを同時進行で進める必要があり、販売期間も実質3週間と非常に短期決戦でした。
それでも成約に至ったのは、伏見区という人気エリアの物件力と、R様の迅速な協力（内覧準備・書類対応など）によるものです。
まさに「時間との闘い」であり、通常売却では間に合わなかったケースです。
税金の差押えがある場合、一般仲介では対応が難しいため、任意売却のように債権者と同時交渉ができる体制が不可欠です。
住宅ローンや税金の支払いがきついときは
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固定資産税や住民税の滞納がある場合、早めの相談が解決への近道です。
任意売却を活用すれば、競売を避けながら税金の差押解除と同時に売却することも可能です。
任意売却119番では、金融機関と自治体の両方と交渉を行う実務経験を持つ専門コンサルタントが対応します。
どんな状況でも、まずはお気軽にご相談ください。
住宅ローンの返済に不安を感じたら、早めの相談を
状況をお聞かせいただければ、無理のない方法を一緒に考えます。 ご相談はすべて無料・秘密厳守です。
※お急ぎの方はお電話が確実です（受付時間 9:00〜23:00）
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