住宅ローンの元金が減らない？その仕組みと任意売却での解決例｜兵庫県神戸市の事例

「住宅ローンの元金が減らないのはなぜ？」この疑問の答えは、返済の仕組みにあります。

住宅ローンの多くは「元利均等返済」と呼ばれ、返済初期は利息ばかりを支払い、元金はほとんど減らない構造です。

さらに、金利上昇・収入減・ボーナスカットなどが重なると、残高がほとんど減らないまま滞納に陥るケースも少なくありません。

神戸市のK様も、まさにその一人。20年以上返済を続けても残高が2,500万円近く残り、任意売却という選択に至りました。

本記事では、住宅ローンの元金が減らない原因と、任意売却でどう解決できるのかを具体的に紹介します。

なお、任意売却の仕組み全体を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

住宅ローンを払っても元金が減らない理由

「10年以上返済しているのに、住宅ローンの元金が全然減っていない」

そんな不安を抱える方は少なくありません。実際、ローン残高を確認して初めて「まだこんなに残っていたのか」と驚くケースは多いです。

その原因は、住宅ローンの返済構造にあります。

多くの方が利用している「元利均等返済」は、毎月の支払い額が一定になる代わりに、返済初期は利息が多く、元金がほとんど減らない仕組みです。

特に金利が高い時期に借りた場合や、返済期間を35年など長く設定している場合、10年以上支払っても残高があまり減らないのは自然なことなのです。

金利上昇・収入減・ボーナスカットが重なると危険信号

近年では、変動金利型のローンを選ぶ人も増えていますが、金利上昇局面では支払額がじわじわと増え、家計を圧迫します。

さらに、景気の変動や物価高によってボーナスカット・残業減・自営業の売上減少などが起これば、支払いが急に重く感じるようになります。

住宅ローンの返済は「長期戦」。そのため、10年前に無理なく払えていた金額でも、今の生活水準では難しくなることがあります。

そして、気づいたときには「返済しても元金が減らない」「残高が思ったより多い」といった状況に陥るのです。

元金が減らず、老後への不安から任意売却を決断｜神戸市の実例

ご相談の経緯

兵庫県神戸市北区にお住まいのK様（55歳・元会社役員）は、20年以上住宅ローンを返済してきました。

当初は阪神淡路大震災後の「被災者支援ローン」を利用しており、10年間は低い返済額で済んでいました。

しかし、その裏では元金がほとんど減っていないという落とし穴がありました。

リーマンショックの影響で会社の業績が悪化し、ボーナスはゼロ。収入が半減し、生活費と子どもの教育費をまかなうだけで精一杯に。

いくら支払っても残高は約2,500万円のまま。住宅の時価は1,600万円ほどに下がっており、典型的なオーバーローン状態になっていました。

K様は「このままでは老後までローンを抱えたままになる」と感じ、思い切って任意売却による解決を選びました。

任意売却で生活を立て直すまでの流れ

K様からご相談をいただいたのは、まだ滞納が始まったばかりの時期でした。

早期相談だったため、債権者（金融機関）とも冷静に交渉ができ、競売を避けたうえで任意売却を実現できました。

販売活動中には、物件の状態を丁寧に整え、内覧者への印象を良くする工夫も実施。

結果的に、購入希望者が現れ、穏やかな雰囲気で売買契約が成立しました。

引き渡し時期も配慮され、末娘さんの中学校卒業後まで住み続けることができたのです。

その間に市営住宅の入居先も決まり、無理のない生活へと再スタートを切りました。

【担当した富永より】

早めにご相談いただけたので、ある程度余裕を持って売却活動ができました。

いい買主さんが見つかり、なごやかな雰囲気で取引できました。

K様のご感想　～すべての手続きを終えられて～

「返済しても元金が減らないローンを、もっと早く見直すべきでした。

富永さんのアドバイスで公営住宅の申し込みを前倒しできたおかげで、安心して新生活を始められました。

家族も最初は落ち込みましたが、今では『あの時決断して良かったね』と話しています。」

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「住宅ローンの元金が減らない」と感じたら、まずは現状を把握

長年返済しているのに元金が減らないと感じたら、放置せずに原因を確認することが大切です。

• 返済方式（元利均等 or 元金均等）
• 金利タイプ（固定 or 変動）
• 残り返済期間
• 滞納リスクや競売リスク

これらを整理することで、「どの時点で任意売却や借り換えを検討すべきか」が見えてきます。

無理に支払いを続けて生活が崩れる前に、早めの相談が再建への第一歩です。

まとめ：住宅ローンの「元金が減らない」悩みは任意売却で解決できる

住宅ローンの元金が減らないのは、あなたの努力不足ではありません。

仕組みと状況が重なってそうなることが多いのです。

任意売却なら、競売よりも高く売れる可能性があり、引っ越し費用の確保や新生活の準備も柔軟にできます。

K様のように「家族と穏やかに再スタートを切る」ためにも、早期相談をおすすめします。

住宅ローンの返済に不安を感じたら、早めの相談を

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