任意売却の流れが図解でわかる！相談から引き渡しまでの手順をやさしく解説

「任意売却って、どんな流れで進むの？」

初めて聞く人にとっては、専門用語も多く、手続きの全体像をつかみにくいものです。

この記事では、相談から売却・引き渡しまでの一連の流れを図解でわかりやすく解説します。

どんな準備が必要で、どの段階で何をすればいいのか？

初めてでも安心して進められるよう、やさしく丁寧に説明します。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

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任意売却とは？競売との違いは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の了承を得て自宅を売却する方法です。

自分の意思で売却を進められるため、競売のように強制的に処分されることはありません。

また、市場価格に近い金額で売却できるケースが多く、結果的に残る借金を少なくできるのが特徴です。

さらに、近所に知られにくい形で手続きが進められるほか、引っ越し時期や費用についても相談できる柔軟さがあります。

一方の競売（けいばい）は、ローンの返済が滞った際に、裁判所の手続きで自宅が強制的に売却される制度です。

金融機関などの債権者が、返済を受けられなくなったときに裁判所へ申し立てを行い、手続きが開始されます。

つまり、競売は本人の意思ではなく、法的な強制力によって不動産が売られてしまう仕組みなのです。

関連記事：任意売却と競売の違いは？メリット・デメリットを図解で徹底比較

任意売却が使われる主なケースは？

住宅ローンの返済が難しくなる理由は、人によってさまざまです。

ここでは、実際によくあるケースを紹介します。

「もしかして自分も当てはまるかも」と感じたら、早めに相談することが大切です。

1.収入が減って毎月の返済が厳しくなった

勤務先の業績悪化や転職、残業の削減などで収入が減少し、これまで通りの返済が難しくなるケースです。

特に変動金利でローンを組んでいる場合は、金利上昇によって返済額が増えることもあります。

2.離婚によって収入が一人分になった

夫婦でローンを組んでいた場合、離婚によって支払いが一方に集中します。

生活費と住宅ローンの両立が難しくなり、結果として滞納が始まってしまうことがあります。

3.病気やケガで働けなくなった

突然の病気やケガで長期間働けなくなり、収入が途絶えるケースです。

治療費や生活費を優先するうちに、住宅ローンの返済が後回しになってしまうこともあります。

4.事業や副業の失敗で資金繰りが悪化した

自営業や個人事業主の方は、売上の減少や取引先の倒産で返済が滞ることがあります。

特に、個人保証をしている場合は、事業の負債が自宅に影響することも少なくありません。

5.ローンの滞納が続き、督促状や競売通知が届いた

すでに数か月滞納しており、銀行や保証会社から「期限の利益喪失通知」や「競売開始決定通知書」が届いている場合でも、任意売却を行える可能性があります。

早めに相談すれば、競売を回避できるケースもあります。

関連記事：競売開始決定通知書が届いた後でも任意売却できるがハードルは上がる 

6.相続で住宅ローン付きの家を引き継いだ

親の持ち家を相続したものの、ローン残高や滞納が残っているケースもあります。

このまま放置すると競売にかけられることもあるため、任意売却による整理が有効な選択肢になります。

このように、任意売却は特別な人だけが利用する制度ではなく、誰にでも起こりうる生活の変化に対応するための救済策です。

少しでも返済が難しいと感じたら、早い段階で相談してみましょう。

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任意売却のメリット・デメリット

任意売却には多くのメリットがありますが、注意すべき点も存在します。

ここでは、競売との比較を交えながら、主なメリットとデメリットをわかりやすくまとめました。

メリット	デメリット
市場に近い価格で売却できるため、残った借金（残債）を少なくできる。	住宅ローンを滞納することが必要
近所や職場に知られにくく、プライバシーが守られやすい。	金融機関の同意が必要
引っ越し時期や費用の相談ができるなど、柔軟な対応が可能。	連帯保証人に影響が及ぶ
売却後に残るローンの返済金額（残債）を交渉できる	任意売却に対応できる不動産会社が少ない
諸費用は売却代金から支払える（持ち出しがない）	競売まで時間がない場合は間に合わない可能性もある

このように、任意売却は「できるだけ損を少なく、生活を立て直す」ための現実的な方法です。

ただし、手続きや交渉は専門知識が求められるため、早めに任意売却の専門会社へ相談することが重要です。

任意売却の流れを図解でわかりやすく解説

まずは、任意売却の全体の流れを図解でざっくり確認しましょう。

全体像をつかむことで、どの段階で何をすれば良いのかがイメージしやすくなります。

①金融機関から督促状が届く（電話・ハガキ）

住宅ローンの返済が2〜3か月遅れると、金融機関や保証会社から督促状や催告書が届きます。

これは「返済が滞っています」という正式な通知であり、放置を続けると競売に進む可能性があります。

この段階で支払いができないまま3〜6か月放置すると、金融機関は「代位弁済（だいいべんさい）」という手続きに進みます。

代位弁済とは、あなたに代わって保証会社が残りの住宅ローンを立て替えることを指します。

この手続きが行われると、債務者は「期限の利益」と呼ばれる“分割で返済する権利”を失い、金融機関から一括返済を求められます。

一括返済を求める督促状

当然ながら、多くの方にとって一括返済は難しく、競売手続きが開始される流れとなります。

しかし、その前に取れる対策が「任意売却」です。

任意売却を進めれば、市場に近い価格で売却でき、借金（残債）を減らせる可能性があります。

督促状が届いた時点で、任意売却の専門業者に早めに相談することが重要です。

②不動産会社へ早めに相談し、売却の見通しを立てる

引用:夢のマイホームにコロナが直撃・深刻急増する住宅ローン破綻

任意売却を検討する際は、できるだけ早い段階で専門の不動産会社へ相談しましょう。

この段階では、任意売却に精通した業者があなたの状況をヒアリングし、全体の見通しを立てます。

任意売却では金融機関（債権者）の同意を得る必要があるため、不動産会社は債権者とのやり取りを想定しながら、現実的な販売計画と資金計画（配分案）を作成します。

配分案とは？

配分案（はいぶんあん）とは、売却代金をどのように分配するかを示す表のことです。

「仲介手数料」「登記費用」「税金」「滞納管理費」「引っ越し費用」などをどれくらい充当し、最終的に金融機関へいくら返済できるかを可視化する資料です。

この配分案を作ることで、金融機関も現実的な回収見込みを把握できるため、任意売却の同意が得やすくなるという大きなメリットがあります。

さらにこのタイミングで、引っ越し費用（生活再建費用）の希望額も不動産会社と相談しておくのがポイントです。

最終的な支給可否は金融機関（債権者）が判断しますが、希望をこの段階で配分案に盛り込んでおくことで、承認が通りやすくなります。

関連記事：任意売却の配分表とは？作成の目的と記載内容 

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③自分の家がいくらで売れるかを調べ、住宅ローン残高と比べる

相談後、不動産会社はあなたの家の査定額と住宅ローン残高をもとに、「売却したらいくら返済できるのか」を具体的に試算します。

ここで重要なのが「返済原資」の考え方です。

返済原資とは、借入金や住宅ローンなどを返済するための実際の資金源のこと。

つまり、売却で得たお金から必要な経費を引いた“返済に充てられる金額”を意味します。

この残債は、任意売却後に分割返済や和解条件を債権者と調整していくことになります。

「査定額」「返済原資」「引っ越し費用」をこの段階で明確にしておくことで、任意売却後の資金計画が立てやすくなり、競売を回避するための販売戦略や承認交渉もスムーズに進められます。

④金融機関と話し合い、任意売却の許可をもらう

代表の富永が金融機関と交渉を行っている様子

任意売却を進めるためには、金融機関（または保証会社）の同意が必要になります。

ただし、実際のやり取りは不動産会社が代わりに行ってくれるため、本人が直接交渉することはほとんどありません。

この段階では、不動産会社がこれまでに作成した配分案や査定書をもとに、

「競売にするよりも、任意売却の方が金融機関にとっても回収が見込める」

という内容を丁寧に説明します。

金融機関はその内容を確認し、任意売却を認めるかどうかを判断します。

許可が下りたら、いよいよ販売活動のスタートです。

不動産会社が広告や内覧の準備を進め、並行して金融機関との調整も続けます。

⑤任意売却の手続きを始め、販売活動を行う

任意売却119番が販売活動を行っている様子

金融機関の許可が出たら、いよいよ「売るための準備」と「販売活動」に進みます。

わかりやすいよう難しい専門用語は最小限にしています。

やることを順番に進めれば大丈夫です。

ここまで完了すれば、あとは買い手が決まったタイミングで、金融機関の最終承認を経て売買契約へ進みます。

⑥買い手が決まり、売買契約を結ぶ

買い手が見つかったら、いよいよ任意売却の売買契約を結ぶ段階に入ります。

ここで多くの方が気になるのが「普通の不動産売却と何が違うのか？」という点です。

結論から言うと、任意売却の契約では金融機関（債権者）の承認が必要であることが最大の違いです。

住宅ローンの返済が難しい状況で行う特別な手続きのため、銀行や保証会社の同意なしに契約を進めることはできません。

任意売却の売買契約の流れ

• 不動産会社が契約書案を作成し、金融機関（または保証会社）に報告
• 債権者が契約内容を確認（売却価格・配分案・残債の処理方針など）
• 承認が得られたら、売主・買主・不動産会社の3者で契約書に署名・押印
• 買主から手付金を受け取り、契約が正式に成立

この契約が成立すると、売却代金の配分内容が確定し、金融機関に返済される金額（回収額）や残債の額が明確になります。

任意売却の契約は、競売を回避して生活を立て直すための重要なステップです。

このように、任意売却の売買契約は金融機関の承認・契約内容の確認・手付金の授受という3つの要素で成り立っています。

契約まで進めばゴールは目前。次は、決済・引き渡しのステップです。

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⑦代金の決済と同時に、家の名義を移す（引き渡し）

決済を行っている様子

任意売却の最後のステップは、代金の決済と家の引き渡し（名義変更）です。

この段階で、買主が売買代金を支払い、司法書士が所有権移転の登記を行います。

任意売却の決済は、金融機関・不動産会社・司法書士・買主が同席し、慎重に進められます。

決済・引き渡しが終わると、任意売却の全工程は完了です。

抵当権が外れ、所有権が正式に買主へ移ることで、競売リスクが完全に解消されます。

残債処理や生活再建の見通しを立てるためにも、最後まで不動産会社と密に連携して進めましょう。

⑧引っ越し・新生活のスタート

引っ越しの様子

任意売却が終われば、長く続いた住宅ローンの不安からようやく解放されます。

そして、ここからが本当の再スタートです。

引っ越しや転居先探しは負担も大きいものですが、任意売却119では「売って終わり」ではなく、新生活のサポートまでワンストップで対応します。

転居先探しの様子

賃貸住宅の紹介や引っ越しスケジュールの相談、費用面の調整など、状況に合わせて最適なプランを提案。

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そんな方でも安心して再出発できるよう、専門スタッフが次の住まい探しを最後までサポートいたします。

任意売却でよくある質問（Q&A）

競売決定通知書が届いたけど、任意売却はまだ間に合う？

競売開始決定通知書が届いた段階でも、債権者（金融機関）の同意が得られれば任意売却は可能です。

ただし、裁判所による競売手続きが進行すると、入札期日が確定し、任意売却ができる期間は急速に短くなります。

債権者との調整や買主の確保には時間がかかるため、通知書を受け取った時点で速やかに任意売却専門の不動産会社へ相談することが重要です。

任意売却はいつまでできる？最終期限の目安は？