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(65)離婚します。ローンのある家はどうすればいいのでしょうか?

●自宅購入後の離婚には問題がいっぱい
昨今は3分の1以上の夫婦が離婚している、と言われます。特に夫婦で買った住宅がある場合、財産分与や居住、ローン負担や名義の問題など、さまざま要素で揉める原因となっています。また、離婚が成立したにも関わらず、家の問題が解決しないためにいつまでも完全に関係が断てない、というケースも少なくありません。

●離婚決定!家には多額のローン。まず着手すべきこと。
離婚が決定した際、自宅についてまず考えるのは…売却なのか維持なのかを決めることです。

1)家を売却する:
 ローン残高>実勢価格…オーバーローンの場合

・残債を預貯金で補填して完済できる=通常の売却可能。

・差額が用意できない=ローン返済も苦しい場合、任意売却が選択肢となる。

2)どちらかが住み続ける
・財産分与や贈与:ローン残がない、あるいは家の価値>ローン価値である場合

・ローン借換え:住み続ける側にローンを借りるだけの収入がある、または資産がある場合


●財産分与を考える際に必要な調査
離婚協議書や離婚公正証書、離婚調停などで、交渉や取り決めをする前には、”棚卸し”が必要です。夫婦お互いの資産がどのようになっているかを見極めることで、後悔の少ない離婚を目指しましょう。財産分与には時効があるため、事前の情報収集のうえで話しあいに臨むことが不可欠です。

【不動産についての確認書類】
・金銭消費貸借契約書…住宅ローンの契約書です。
・登記済証(いわゆる権利証)
・不動産全部事項証明書…登記簿謄本。法務局で取得します。

1)自宅の時価を調べる【重要】
物件を査定しておくことで、アンダーローンかオーバーローンかの目安が分かります。この点が今後の方針決定に重要なものとなります。

不動産の価格について調べておく必要があります。複数の不動産会社に査定をしてもらったり、近隣の同じような条件の物件がいくらで売り出されているかを調べておきます。離婚調停や裁判の場合、夫婦お互いの査定額が大きく食い違い、分与額で争うことが多いので、必ず客観的なデータや数字を用いましょう。

2)住宅ローンの契約内容と残高の確認【重要】
住宅ローンの契約書=金銭消費貸借契約書を確認します。償還予定表や返済計画表などで残債の額と、誰が主債務者か、連帯保証人の有無を確認します。なお、当初の契約から変更されている場合もあるため、契約書類すべてを確認しなければなりません。

3)自宅の所有者確認
自宅の名義は、誰のものか登記済証(いわゆる権利証)または法務局で取得できる不動産の登記簿謄本を確認します。所有者や債務者の名前を確認し、担保権(抵当権)をどの金融機関が設定しているのか確認しましょう。

4)購入時の負担があったかどうか
夫と妻のどちらかが独身時代の預貯金または親族からの贈与で頭金を差し入れた場合は、考慮に入れる必要があります。

5)財産分与を考慮する期間と蓄財の貢献度の算定
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を、別れる際に計算上で清算(売却必須ではなく、あくまで時価でプラスマイナスを相殺)し、蓄財の貢献度に応じて原則折半することをいいます。

分与は基本的にプラスの財産を分け合うものです。そのため清算の結果、マイナスであれば分け合うものはありません。計算対象になる期間は、婚姻日から別居した日までが原則であり、財産分与請求ができるのは、離婚後2年間です。


●所有権や債務状況から考えうる対処法:

1)名義人がその物件に住み続ける…問題なし。ただし、共有者のうち一名でもその物件に住まない場合は、金融機関の応諾、少なくとも届け出が必要となる。以下に説明するリスクより、所有権とローンの責任(債務者)を住み続ける側にまとめるのが望ましい。

2)夫名義の不動産に妻が住み続けたい…妻側で住宅ローンが組めることが前提。

絶対に避けるべき『名義だけ変更』

住宅ローンにおいては原則、所有者とローンの名義人は一致している必要があります。そのため、所有者が住まない場合は、住み続ける側が債務者となり、所有権を持つ必要があります。

いっぽう、所有権だけ変更し、ローンの債務者は元夫のまま、というケースも見受けます。これは、妻側でローンが組めなかった、などの諸事情が背景にあるでしょう。これは契約違反に当たるのも懸念材料ではあるのですが、最も重要な点は、『看板(所有権)だけ変えても、完済までは安心するべからず』ということです。ローンが返しきれていない間は、担保物件としてのリスク(滞納が生じれば所有権が危うくなる)が残ったままであり、こと任意売却となった際は、債務者と連携が取れないと売買もできなくなる可能性があるからです。


●売却しようにも担保割れでローンも苦しい…『任意売却』が視野に。

自宅の購入金額の多くをローンで組んだ場合、当初10年ほどは支払いの多くが金利部分です。特に新築物件の場合、元本の減少ペースに比べ、市場価値の下落が急です。頭金を多く入れたり、繰り上げ返済に励んでいるわけではない、あるいは返済期間を短くとっていない場合は一部の物件を除き、ほとんどのケースでオーバーローンとなっています。

つまり、自宅購入は最初から損することを前提に買っているようなものです。それは、家を買い替えた人の多くが「住み替えローン」といって、前の家の売却で残った借金を次の家のローンに上乗せして買い換えていることからも分かります。

損切りをするのは勇気が要りますが、長い目で考えれば、夫婦の関係が破綻した時に家も処分し、しがらみを整理してしまうほうに利があります。理由は、どこで売却を決断しても利益を見込みづらいこと、売却益があった場合でも、処分時に離婚から時間がたっていれば、財産分与とは見なせない可能性が高まるので、課税の心配をする必要があるためです。

子どもがいればその養育期間、ローン負担に応じるケースは多いでしょう。ただし養育は義務であるため、違反や放棄があった場合、一定のペナルティを課すことができます。それに対し家のローンをはじめとする借金は、破産などして逃れることもできるのです。踏み倒しても犯罪になるわけではありません。

事実、離婚したいがために相手の要求をすべてのむフリをして姿を消したり、自己破産してしまう人もいるのです。もちろん、公正証書に「自己破産をしてはならない」「再婚をしてはならない」といった、相手の選択肢まで禁止するような記載はできません。


<まとめ>
●離婚後も『家がらみで関係が続く』のは避けよう
離婚後の夫婦は他人です。他人となった人の家に住み続けるには、何らかの書面を交わすか、借契約をして賃料を払っていないと、居住する権利を主張することは困難です。
ただし、夫婦間で決めた約束は、ローンの貸し手には無関係であり、住宅ローンの契約には一切影響を及ぼしません。つまり、金融機関にとっては、「債務者が勝手にきめた事」に過ぎないのです。

元夫が所有者兼債務者で、自宅には元妻が住む場合、さまざまなリスクを伴います。たとえ妻側が夫側に賃料としてローン分を払っていたとしても、それをローン返済に充てなかったりして、家を差し押さえられる例もあります。元夫が収入減や病気などで払えない。再婚して新妻が物件の売却を要求。死亡により所有権が夫家族のものになった。元夫と連絡が取れなくなったが、他人となってからでは調べる方法が少ないのです(元配偶者との間に子どもがいる場合は異なります)。

結婚していたとはいえ、離婚後に問題が発生すると、他人である事実を否応なく味わうことになります。経済的にも精神的にも合理的な判断をしておくことが、のちのちのリスク低減に繋がるのです。