任意売却の基礎知識 ～任意売却とは？～

１．任意売却とは

住宅ローンや借入金等の返済が難しくなった場合、※１債権者は※２抵当権(担保権等)の実行、つまり競売により債権を回収することになります。ただし、※３競売により不動産を売却し現金化するには　相当な手間と時間、競売申立費用がかかるうえ、市場価格（時価）より安く落札されがちです。そこで、不動産会社の仲介により、債権者、※４債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却する方法を任意売却といいます。

※１債権者(さいけんしゃ)とは、債務者(さいむしゃ)お金等を借りている人に対して、返済してくださいと請求することができる権限を持つ人のことで、簡単に言うと、お金等を貸している人をいいます。

※２抵当権（担保権等）とは、住宅ローンなどでお金を借りたときに、万が一、借りた人（債務者）が返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利のこと。 抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受うけることができます。

※３競売とは、債務者が住宅ローンや借入金等の返済ができなくなったときに、債権者が裁判所に申し立てることによって、担保として提供を受けていた不動産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権の回収に充てる手続きをいいます。

※４債務者とは、特定の債権者（さいけんしゃ）に対してお金等を借りている、人のことをいい、住宅ローンや自動車ローンなどの未払い、滞納など、支払い義務を怠っている人をいいます。

２．任意売却を検討するとよい人

任意売却は、競売と比べると、”早期に、高く、通常売却と変わらない”売り方が可能です。以下のケースに当てはまる場合は、任意売却が視野に入ることでしょう。

★『いつもローンを遅れがちに払っている』
★『年金生活者になった際は、ローンが払えなくなる』
★『離職や転職で給料が下がり、節約しても追いつかない』
★『独立して収入が伸び悩んでいる』
★『いろいろな先に借金がある』

３．任意売却と競売の違いとは？

①住宅ローンの支払いができなくなったら？

転職や再雇用などで給料が下がってしまうと、それまで何の問題もなかった住宅ローンの返済ができなくなってしまうことがあります。

住宅を購入するときには、賃貸の毎月家賃とあまり変わらない金額で住宅を購入できますよ！という甘い言葉で簡単に住宅ローンを組んでしまいがちですが、表面上は賃貸の毎月家賃と変わらないと安心していても、住宅ローンを組むということは、何千万円という負債を背負うことを認識されていないことが多いようです。加えて、ひとたび持ち家を得ると、修繕費や固定資産税、火災保険料なども発生します。

当所の計画通りに完済までの生活が続けばいいのですが、30年、35年という長期では、将来の見通しは分かりません。ことお金に関して、『これはまずいぞ』と感じた時が、相談のチャンスです。

４．任意売却の流れは？

任意売却は、①ローン返済が滞っている＋②ローン残高＞売却額で、差額が一括補填できない

この条件を満たす場合の、交渉による売却です。売却時にローン全額が用意できない限りは、住宅ローンの滞納がないと、任意売却することはできません。

流れとしては、滞納して督促状が届きだし、おおよそ3ヶ月～6ヶ月くらいで、引き落とし口座店から別の部署に管理が移ります。その新しい窓口が任意売却や競売の交渉先です。

用語としては、※５『期限の利益の喪失』や催告書、一括返済請求となり、最終的には住宅ローンの残債の一括返済を求められることになります。債権者は、分割で払う約束を破られたので、もう残金の一括返済しか応じない、というわけです。

※５『期限の利益喪失』とは、借金をローン（分割返済）で払うメリット（利益）を失うという意味です。

一括返済請求を受けて、放置すると、通常は数か月内に裁判所から強制執行である、『競売開始決定』の通知が送られてきます。これは、家が古いものであろうが、ローンがあと少しで完済になる状態であろうが関係なくなされる処分です。

②競売のデメリット

Ⅰ　売却価格

オークション形式での売却のため、落札価格が読めません。つまり、ローンの残り具合が想定しづらいのです。人口の少ない地域や特殊な物件は、最低基準価格より下回って落札されることもあります。競売には時間もかかるため、その間の遅延損害金や競売申立て費用も借金に上乗せされ、残債が大きくなる傾向にあります。

Ⅱ　強制退去

競売での落札者の多くは、不動産業者などです。明け渡し要請に応じず、立退料を求めても、相手は手馴れていますので、強制執行をかけることがほとんどです。現に「立退料を払うくらいなら、強制執行をかける」というスタンスの方が多いと言えます。

Ⅲ　残債について

債権者と債務者の間に立つ人がいないことから、残債の交渉やその方法についての情報を得ることはできません。

Ⅳ　個人情報

裁判所やインターネット、新聞等に競売の情報が掲載されるため、近隣の方にも察知されやすくなります。

③任意売却のメリット

Ⅰ　競売より高値で売れる可能性

任意売却は市場価格（時価）とほぼ同じくらいの価格で取引されることから、残りの借金を少なくできる可能性があります。

Ⅱ　引越し費用等を捻出できることもある

債権者等に交渉することにより、再出発に必要な資金を工面することが可能な場合もあります。（ケースバイケースです）

Ⅲ　再出発に応じた債務の返済も交渉可能

任意売却が成立したあと、残った借金の返済についても、債権者との交渉により生活レベルに応じた返済計画を立てられる可能性もあります。

Ⅳ　引越し時期も交渉可能

お子様がいるご家庭の場合、学校の関係等で引越し時期を調整しなければならないことがありますが、任意売却の場合は交渉可能です。ただし、決済日までには引渡しをします。

Ⅴ　住み続けることも（リースバック）

お子様等の事情により、引越しが難しい場合もあります。場合によっては任意売却後も現在のご自宅に住み続けるということも可能です。

Ⅵ　個人情報

通常の不動産売却と売却の流れは同じですので、どのような事情で売却するのかご近所さんにも知られることはほぼありません。

５．任意売却を成立させるための要件

①債権者(銀行等)の合意を得ていること

任意売却は、債権者への一括返済を行うためのものであるため、債権者の合意なしでは成立しません。例えば、任意売却でも債権額を大幅に下回るような価格では任意売却自体を認めてもらえません。任意売却であっても、債権者の納得を得られる価格でないと売却できない点には注意をしておく必要があります。

②関係先が少ないほうがベター

抵当権者が少ないこと、仮差押えを受けていないことも、任意売却をスムーズに成功させるためには大事なポイントです。いくつもの金融機関から担保設定をされていたり、固定資産税や国民健康保険料などに多額の滞納があると、自治体によっては任意売却の大きな壁になります。また、区分所有であるマンションの場合、管理費や修繕積立金の未納が多いと、管理組合の姿勢によっては、解決が難しくなってしまいます。

③売却活動に要する時間が十分に確保されていること

住宅ローンの返済が困難になってしまうことが確実になるようでしたら、早めに決断された方が有利な条件で売却できる可能性が高まります。特に、競売開始決定通知を受けたあとでは、時間が限られてくるので、解決へのハードルは格段に上がります。

④市場価値のある物件であること

少なくとも「充分に使用できる物件」であることが大前提です。任意売却物件の引き渡しは、そのままの状態での引き渡し、いわゆる『現状有姿渡し』での引き渡しになります。多少のリフォームは仕方がないとしても、”ごみ屋敷”　”被災している”　”汚部屋”、といった物件は、全く買い手が現れないこともあります。

⑤共有者・関係者の同意が得られていること

共有名義や連帯保証人などの関係者全員の同意と協力が必要です。また、その関係者全員に意思能力があることも大事なポイントとなります。関係者に行方不明者や音信不通の方がいると、任意売却できないことも少なくありません。

６．依頼先はなぜ『任意売却専門業者』がいいのか？

任意売却も不動産の売買には変わりありません。通常売却との大きな違いは、その業務量と調整力です。任意売却では金融機関や役所、管理会社などとの交渉が必要となってきます。

これまで任意売却の仲介対応してきて、いろいろな業者に出会いました。任意売却を取り組みたがる不動産業者は多くいます。ただ、実際にやり始めると、あまりに面倒なうえ、任意売却に成功しても法律でいただける仲介手数料には限りがあるので、途中でおざなりになる業者も少なくありません。

任意売却は、金融機関によっても動向が若干異なり、絶対に応じない、あるいは応じる姿勢だけを見せて、その条件が非現実的（つまり実質は応じない）先もあります。

金融機関の動向は、不動産市場と同じくどんどん変わっていきます。任意売却に特化した不動産業者は無名でも、その案内を聞けばおおよその力量が分かります。