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(62)金融機関に任意売却を相談するのはマズいのでしょうか?

●『任意売却』を知らない職員は少なくない

借入先金融機関に任意売却相談を持ちかけるのは、ダメではありませんが、引き落としを管理している窓口職員では対応しようがないことがほとんどです。理由は、「任意売却を知らない可能性が高い」「”払えません”と言われても困惑するだけ」だからです。

都市銀行に勤務していた筆者ですが、今でも職員の多くは『任意売却とは何ですか?』という状態だと思われます。金融機関職員にとって「ローンの相談」とは、”金利交渉”または”いかにして払い続けるかを模索する”ことです。そのため、「滞納する」「借金を残したまま売ります」と申し出られても、『滞納は困ります。契約上支払い義務があります。』『売却するときは全額返済してください。』としか言えないのです。

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借入先に相談するのは、どんな時ですか?
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●金融機関に相談する目的=「ローン契約を見直し、完済を目指す」

金融機関に住宅ローン支払いについて相談する際は、「このままだと滞納しそうだが、完済を目指したいので支払い計画の変更を認めてほしい」という姿勢が基本です。家を手放したくない場合はまず、以下のいずれかを認めてもらえるよう交渉します。

<リスケジュールの種類>
※金利交渉…これはリスケとは異なりますが、支払利息を減らしたいときに持ちかけます。

返済期間の延長…例えば20年のローンを30年に延ばし、月々の支払い金額を減らすものです。完済年齢と総支払額が上がるため、老後についても慎重な判断が求められます。

一定期間、利払いにする…多くは半年から1年程度、利息のみを支払い、元金を据え置くものです。利払い期間後、返済額は据え置いた分が加算されますので、一時的に支払いが厳しいときに用います。

利払い+返済期間の見直し…上記の併用です。認められるケースはあまり多くありませんが、子どもの大学進学などで一時的に出費が多く、収入減もあって利払い期間後の増額に耐えられない場合、交渉してみましょう。


●最初から任意売却を進めることを宣言する場合
金融機関によっても多少違うとは思いますが、窓口に行って「ローン滞納して任意売却をします。」と申し出ても、職員は戸惑う可能性大です。そして、何とか支払う努力をするよう求められることになります。金融機関はあくまでも貸した資金の回収をしなければならない立場です。快く滞納や不払いを認めるわけにはいかないのです。

そのため、ほとんどのケースで滞納が始まり、金融機関から書面や電話を受けた際に、その際に『今後は支払えない。ゆくゆく任意売却を申し出ますので、移管先にお伝えください。』といった言い回しで切り出すことになります。


●金融機関に相談するとどんな対応をされるのか?
1)リスケジュール申請の場合
一般に、金融機関所定の書面の記入をします。その際、エビデンスといって、経済的な窮状を確認するために、病気であれば医師の診断書、収入減であれば給与明細や源泉徴収票、課税証明などの提出を求められます。

提出後、1週間から2週間程度で回答があります(もっとかかる場合もあります)。認められれば、変更後の契約書などを交わし、減額後の引き落としが始まります。

2)任意売却を申し出た場合
住宅ローン滞納前、滞納中に関わらず任意売却を債権者に申し出た場合、多くは滞納がはじまって3ヶ月以上、5か月前後の滞納期間を経て、代位弁済あるいは窓口の移管が行われています。これは、「任意売却をします」と宣言されても、その債権を不良債権化と認定するには、ある程度の滞納期間を確認しないと確定できないからです。ただし、債務整理で弁護士や司法書士かた受任通知を送った場合は、即不良債権化処理に入るため、進み方が前倒しになる可能性があります。


●金融機関への任意売却相談、申出方法
・リスケジュール打診の場合
1)支払いが厳しい理由を申し出る
2)直近の生活収支状況を一覧にする、給与明細などを準備する
3)返済計画の見直しの申請書を出し、結果を待つ。

・任意売却を申し出る場合
1)住宅金融支援機構融資の場合…移管先に「任意売却申出書」と不動産業者との媒介契約書を提出します。フラット35利用の場合でも同じです。移管先は、住宅債権管理回収機構、エムユーフロンティア、日立キャピタルが多く、一部はオリックス債権回収にも委託されています。

※住宅金融支援機構:任意売却の案内パンフレットと申出書(6枚目)
https://www.flat35.com/files/400350364.pdf

2)その他の金融機関借入の場合…引落口座のある営業店に連絡をし、移管または代位弁済後の担当者に任意売却の申し送りを依頼する。移管先の連絡があった際は、改めて任意売却を申し出るほうがいいでしょう。目安は、催告書や一括返済請求が来た時。遅くともその支払い期限までには申し出ます。

ただし、債権者の対応は窓口や担当者によっても異なることが予想されます。書類を期限までに送るように、と言われても借入先担当者の説明や指示が分からない場合は、私どもに照会するよう伝えていただいても結構です。


まとめ:ローン事故は窓口ではなく、管轄部署が対応する

金融機関の窓口店は通常、口座や引き落としの管理をしています。売却の申出を受けた際は、全額弁済日を聞いた際に経過利息などを計算して返済額を伝え、提携の司法書士に抵当権の抹消手続きを依頼するのが仕事です。そのため、営業店の職員は任意売却の仕組みや流れはもちろん、ローン事故が起きている融資の対応は知らないのが一般的です。

ローン事故が発生すると、滞納初期は窓口で督促をすることはありますが、差押えや任意売却の対応、競売の申し立ては、不良債権を処理する管轄部署や保証会社、サービサーが行います。

保証会社やサービサーの連絡先は通知がない限り、分からないものです。

任意売却を相談する際はまず、その実績がある任意売却119番をはじめとする専門窓口に問い合わせていただくほうが案内が明確です。金融機関にどのタイミングでどのように申し出るのか、など流れや仕組み、生活面を含めて説明を受けるほうが今後の算段はずっとスムーズなのです。