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(54)離婚後も住宅ローンがある家に住み続けた場合

●離婚と住宅ローン:契約書は読んでいますか?
住宅ローンは借金であり、債権者と交わした“金銭消費貸借契約(金消契約)”に基づいて、最後まで支払う義務があります。住宅ローンという枠組みには、返済はもちろんのこと、返済期間中にもさまざまな決まりや制限が設けられてります。以下『ローンは返していれば文句はないでしょ』では筋が通らない、ということを具体例をふまえていきます。

1)所有者が住んでいない…住宅ローンの規定に反する

元夫名義の家に元妻や子が住んでいる。これはれっきとした契約違反です。ローンを支払っていても、たとえローンを住んでいる元妻が負担していても、です。

住宅ローンは、所有者自身の住宅取得のために融資されています。住宅ローン控除や各種の助成を国が提供していることからも、その有利性は際立っています。たくさんのメリットがあるぶん、適用するための要件もたくさんあるのです。

2)養育費代わりのローン…養育費は免責不可だが、住宅ローンは破産可能

多くはありませんが、それでも年間一定数の方が住宅ローンから解放されるために自己破産を選択しています。調停や離婚公正証書で住宅ローンを養育費代わりに負担する、と約束して離婚する夫婦は数多くいます。でも、自己破産を止める権利は誰にもありません。離婚を取り付けるためにどんな約束にも快く応じておき、離婚後に債務整理を申請してしまうケースを散見します。この場合、養育費は別途取り決め直しとなりますが、自宅については諦めざるを得ないことがほとんどでしょう。

3)名義だけ勝手に変更する…できるが契約違反

所有権は独立した権利であるため、当事者(所有者)の意思で自由に変更できはします。それは、住宅ローンが残っていても同じです。住宅ローンを組んだ際に設定された抵当権は、所有者が変わっても効力は変わりません。それは、融資が人に対するものではなく、不動産を担保にしているためです。しかし、手続きとして可能でも、契約上は問題があります。また、名義を書き換えても抵当権には影響しないため、ローンを滞納したり、債務者が自己破産などをすると、ローンを誰かが肩代わりなどしない限り、物件は差押えられることになります。


●安心・安全な方法はどんなものか
1)所有者が住み続ける…これはもう説明するまでもなく、契約通りの状態なので、ローンを支払っていれば何の問題もありません。ただし、連帯保証人が元配偶者の場合は、ローンを返しきるまで支払い義務がありますので、注意が必要です。

2)売却して清算する…所有者のローン滞納や債務整理、共有や連帯債務、連絡がつかなくなるといった、などさまざまなリスクを避けるには、住宅を売却し債務を帳消しにしておくのが最も無難です。ただし、オーバーローンの場合は、足りない差額をどうするのかが課題となります。この件については長くなるため、別に説明します。

3)借り換えて一方が住む…住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを組み、新しく受けた融資で現在のローンを完済し、新しいローンで支払いをしていくものです。主に金利安くするために利用しますが、債務関係を離婚時に解消したい場合にも活用できます。


●売却して夫婦関係と借金の解消を同時にしたい

1)通常売却…売却時にローンが完済する
売却時には、ローン残高と時価(市場価格)が重要ポイントとなります。

・アンダーローン=家の価値が残ローン額より高い状態を指します。売却でローンを完済した余りについては、財産分与などで分けることが可能です。

・オーバーローン=家の価値が残ローン額より低い状態を指します。売却時に差額を一括で補填することで借金を完済することができます。この差額の用意が問題になりがちです。オーバーローン物件の対応を離婚時に解決できないことによって、その後さまざまなトラブルが起きがちです。

2)任意売却…売却時にローンが完済できない+『経済難で払えない』

任意売却とは、本来競売で処分される物件を、貸し手に交渉して競売を避けて市場で売却するものです。離婚後は、共働きの場合は世帯収入が落ちたり、家族別々になることで生活費が増える傾向にあります。子どもがいればその人数分の養育費や進学費用が必要です。「住宅ローンを優先するあまり、子どもの進学費用が準備できなかった。」「年金生活に入っても、住宅ローンが終わっていない」といった相談も多数あります。


●お金の問題には常に時間が必要
任意売却には常に、信用情報の問題がつきまといます。ローンを完済できる状態で売却する通常の売却以外は、任意売却か競売となります。滞納を経る理由は、そのローンが事故債権となっているからこそ、担保割れ(完済できない状態)のまま債権者が売却に同意できるのです。

・信用情報をクリアなままにしておきたいので、現状維持のために支払っていく。
・借金は返すべきものであるので、滞納はしたくない。
・払いきれそうにもないが、ギリギリまで頑張ってみる。

選択肢として、これらの方針ももちろんあるでしょう。
しかし、人生計画から住宅ローン問題を考えたとき、どうしても「資金計画」がついて回ります。お金がすべてではありませんが、解決できることは多いものです。そして時間は平等に流れます。子どもの成長や老後は時期たタイミングを選ぶことはできません。

実際に、任意売却を早い段階で決断し、残債務は債務整理で早期に終わらせ、子どもの教育費や老後に備えることを優先する提案もしています。それは『相談者とその家族にどれだけの選択肢や可能性を残すことができるのか?』という視点から考えるからです。


●連帯保証人がいる場合は要注意
連帯保証人を外すのは容易ではありません。金融機関は、住宅ローンの名義人が返済をしなくなった際、連帯保証人という砦を確保しておきたいからです。連帯保証人は、離婚後も続きます。主債務者のローン不払いにより、法律上他人となった元家族の債務保証人であるために、金融機関から督促を受けたり、連帯保証人が給与や資産の差押えを受けることはよくある例です。

このような事態を避けるために、離婚の際は借金も整理したほうがいいのは言うまでもありません。まずは今の借入先金融機関と交渉をして、別の担保を差し入れる、あるいは繰り上げ返済をして担保力を高めるなどし、連帯保証人や連帯債務を外してもらえないか交渉しましょう。債権者が応じない場合は、別の金融機関で借り換えを打診します。借り換えできる際は、できるだけ保証人のない借入とするか、実の親や兄弟などより近しい血縁関係者を保証人とする、あるいはローンの終わった実家を担保に入れるほかありません。

連帯保証人がいる場合はとくに、関係者の生活を守るための時間や事前の算段が必要な場合が多くあります。事態が差し迫る前に、正確な情報収集をしておきましょう。私たちには多岐にわたる分野の知識と実績で任意売却提案にとどまらない「コンサルティング」を実施しています。