リストラで住宅ローンを払えない状況を任意売却で解決した江戸川区の事例

「リストラで収入が減った。住宅ローンどころか税金も払えない」

そんな状況では、金融機関と自治体の両方に滞納が生じるため、通常の売却が難しくなります。

本記事では、税金差押えがある中でも任意売却を成立させた事例を通じて、実務上の流れと解決のポイントをわかりやすく紹介します。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

リストラで住宅ローンを払えない状況を任意売却で解決した江戸川区の事例

背景と資金繰りの悪化

永年勤めた会社からのリストラで収入が急減。再就職は年齢要因で難航。

退職前年分の住民税30万円と固定資産税14万円、国保保険料の一部が滞納し、自宅へ差押え通知。

住宅ローンはボーナス払いで一時対応したものの、資金は底をつきました。

税金差押えが任意売却の障壁に

税金による差押えは、抹消（解除）条件が厳格な自治体もあり、任意売却の難易度が上がります。

本件自治体は協議の結果、売却時に滞納額の2割を納付＋以降は月2万円の分納で差押え解除に合意。

方針

• 税金差押え：売却代金から一部納付＋分納誓約で解除
• 住宅ローン：相場レンジ内で早期売却を優先し、残債は将来利息停止の分割和解を目指す

任意売却による解決の流れ

• 成約価格：2,580万円
• 諸費用（概算）：
• 仲介手数料：約92万円
• 契約書印紙・抹消登記・司法書士等：約20万円
• 税金差押え解除の一時納付（滞納50万円の20%）：約10万円
• 計：約122万円
• 金融機関へ充当：2,580万 − 122万 ＝ 約2,458万円
• 売却後残債：2,800万 − 2,458万 ＝ 約342万円
• 残債処理（合意例）：将来利息停止のうえ月1万円×4.3年＝51万円返済、残額約290万円は債権放棄で完済扱い
• 税金：残額は月2万円分納で停止・解消へ。

※数値は実務レンジに基づく再現例。物件条件・債権者方針・自治体運用で増減します。
※税金差押え解除の条件は自治体により全額前納要求の例もある

関連記事：任意売却の流れが図解でわかる！相談から引き渡しまでの手順をやさしく解説 

売却活動の進め方

• 査定・価格戦略：近隣成約・築年数・リフォーム履歴を反映し想定2,500〜2,600万円で設計。
• 見せ方整備：生活感の排除（不要家具の撤去・簡易清掃）。外観・玄関・水回りを重点クリンナップ。
• 販路：地場仲介3社へ情報連携＋ポータル（SUUMO／アットホーム）同時掲載。
• 反響〜内覧：1週目から問い合わせ。2組目で購入意思表明。
• 交渉：価格・引渡し時期・差押え解除条件を整理して合意形成。
• 契約〜決済：契約後、金融機関・自治体と同時進行で書類・抹消手続き。約3か月で決済完了。

結果

• 任意売却成立（2,580万円）／差押え解除・決済まで3か月。
• 残債は分割和解（1万円×8年）で生活再建ラインを確保。
• 税金は分納合意（月2万円）で延滞拡大を停止。
• H様は決済前後で再就職を確保（給与見込みを示して合意を後押し）。

任意売却を終えたK様のご感想

差押えの紙を見た時は頭が真っ白でした。月1万円の返済で良いなら続けられる、と具体的に道筋を示されて心が軽くなりました。

担当コンサルタントの所感

税金差押え・住宅ローン・再就職という三点同時進行が鍵でした。

差押え解除の最低条件（この案件では「売却時2割納付＋分納2万円」）を先に確定し、売出価格と決済スケジュールをそこへ合わせ込むのが実務上の最短ルートです。

残債は将来利息停止＋現実的な月額返済を提示し、給与見込みと家計表で継続可能性を数値化することで合意に至りました。

差押え・住宅ローン滞納は同時並行で整理できます

取材実績:テレビ朝日スーパーＪチャンネルで当社の任意売却支援が紹介

税金・住宅ローン・生活費。どれか一つでも放置すると雪だるま式に悪化します。

差押え解除の条件確認 → 売却・決済の設計 → 残債の分割和解を「同時並行」で進めれば、再就職・転居と矛盾しない現実的な解を作れます。

状況をお聞きできれば、あなたの家計前提に合わせた最短ルートをご提案します。