競売で売られるのとどっちが得?

Q任意売却の方が競売より高く売れると聞きましたが、本当ですか?
どちらにしても家を売却しなければならないのであれば、競売を待って、退去までの残り1年間をこのまま住み続けた方が得だと思うのですが、どうでしょうか?

任意売却と競売の違いを教えてください。

aまず、売却価格についてご説明します。
通常、競売になった物件は相場の約60~70%程度の価格で落札されます。
これは、競売物件が普通の物件と違って、落札者にとって以下のようなリスクがあるからです。

  • 明け渡されるまで内部を見ることができない
  • 不法占有者がいるなど、立退きのきをめぐってトラブルになる可能性がある
  • 購入にあたって、銀行のローンが付きにくい
しかし、任意売却ではこのようなことはありません。
買いたい人は、仲介する不動産屋さんからゆっくり説明を受けたり、内覧をしたり、普通の物件とほぼ同じ条件で買うことができます。
だから、競売のように極端に安い価格で売り出す必要がないのです。
※但し、早く買い手を見つけるためには、相場より少し安めに売り出さなければなりません。

たとえば、ローン残高:2,000万円 時価(相場の価格):1,500万円の場合、

[任意売却なら] 1,300万円~1,400万円程度で売却。
残債600~700万円は、今後月々1~2万円ずつ無理なく支払っていくことになります。

[競売なら] 900万円~1,050万円程度での売却となる可能性が大。
残債950万円~1,100万円はそのまま残り、今後どのように返済していくのか、ご自身で借入先と交渉しなければなりません。
上記は一例ですが、競売より任意売却の方が経済的なメリットが高くなるケースがほとんどです。

競売と任意売却の違い。

競 売 任意売却
家が売れる価格

市場価格の50%~60%

市場価格にほぼ近い売却価格で残債を大きく圧縮できる

住み続けられる可能性

ほぼなし

あり

プライバシーへの配慮

競売物件としてチラシや新聞で近隣に知られる

情報が漏れることはない

引っ越し代

なし

交渉次第で引越し代を確保できる
可能性あり
持ち出し費用

ほぼなし

一切なし

残債務の返済交渉

交渉難しい

交渉次第で無理なく少しずつ返済できる

退去日

強制的、先方が決める

相談で決められる

銀行との交渉
(主に売却価格)

全て自分で交渉

任意売却事業者が行う

滞納した管理費

払わなければならない

任意売却時に処理される

滞納した税金

債務として残る

任意売却時に処理される
可能性あり
裁判所の関与

強制立ち入り調査あり、公告あり(情報開示)、出頭要請あり

なし

解決までに要する期間

長い

短い(調整可能)

気分やイメージ

家を奪われ、追い出される、先行きが見えない不安

前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができる


退去までの期間について。

競売では、競売開始通知書が届いてから退去までに、通常1年間ほど時間があります。
一方、任意売却の場合は数ヶ月で退去となるのが普通です。
「たとえ任意売却の方が高く売れるとしても、引越先で家賃を支払うことを考えれば、半年間でも今の住まいにタダで住んだ方が得ではないのか?」と考えるのも当然のことでしょう。
しかし現在、競売開始決定から実際に競売が行われるまでの期間が短くなってきているので、必ずしも半年間住めるとは限りません。
競売開始後に住み続けていても、たくさんの不動産業者が隣近所に聞き込みをしたりチラシを撒いたりするため、競売になったことが周囲に知られてしまいます。
そして引越代など、さしあたって必要なお金を自分で用意しなければなりません。
特に精神的な苦痛は想像以上で、任意売却119番に相談いただく中でも、 「近所の家が競売になったのを見たことがあり、あんな思いだけはしたくないのでどうか任意売却をさせて欲しい」とおっしゃる方が大勢いらっしゃいます。

住宅ローンの滞納から競売が始まるまで。

住宅ローンの返済が滞る

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通常は3ケ月滞納で、次項目へ移動します。

個人信用情報へ事故記録掲載

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住宅ローン滞納→金融事故として記録されます。

ローンの一括支払い請求

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「期限の利益の喪失」という名目にて請求されます。

これらの期間は最も早いと思われる期間を元に
ご案内しております。

金融機関によっては
1〜3年の場合があります。

住宅金融支援機構からのお知らせ

保証会社により残りのローンが返済される

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保証会社が代位弁済(代わりに支払い)をします。

保証会社(債権回収会社)に債権が移行する

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交渉相手が金融機関から保証会社に移行します。

保証会社が不動産競売の申立をする

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裁判所へ競売の申立(申請)をされます。

競売開始決定

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裁判所から競売開始決定通知が届きます。

CHECK!

相談する時期が
早ければ早いほど
解決される可能性が
高くなる

この競売開始決定時点でご相談頂く件数が一番多いのですが、
残りの期間が少ない中
買い手を見つけなければ競売として売却されてしまいます。

執行官による現場調査

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裁判所から写真撮影や売却価格の調査がきます。

配当要求終期の広告

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保証会社や他の債権者による債務額提示の締切日。

競売入札開始

入札が始まると任意売却の解決は難しくなります。

任意売却でのご解決は
競売開始日前日まで(開札日前日=入札最終日)が可能な期間となります。

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