任意売却のトラブルとは?事例について

任意売却のトラブルとは?事例について

ほとんどのケースにおいて任意売却は競売よりメリットが高いと言えますが、近頃、良い面ばかりが強調されすぎているために、後でトラブルになるケースが増えています。
任意売却をする際の重要事項をあらかじめ知っておけば、そういったトラブルは回避できます。

任意売却時によくある誤解

任意売却時によくある誤解

次にあげるのは、任意売却に関する典型的な誤解です。

  • 引越代はほとんどの場合受け取れますが、法律的に「もらう権利」があるのではありません。
  • 多額の引越代をちらつかせるなど、甘い言葉で勧誘する悪質な業者が増えています。
      ※悪徳業者について>>
  • いわゆる「ブラックリスト」には載ります。 ※「ブラックリスト」について>>
  • 不動産を売却しても、残ったローンを棒引きにしてもらえるわけではありません。
  • 最良の対策を行っても「100%、絶対に」任意売却できるとは限りません。
これらの思い込みが原因で、後に「こんなはずではなかった」とトラブルになることが増えています。
任意売却119番では、これらの重要事項を事前にご納得いただけるまで説明し、相談者のリスクを最小限に抑える努力を行っています。

任意売却で起こるトラブルの事例

任意売却で起こるトラブルの事例

上記で、よくある誤解について述べましたが、実際、どのような内容なのか理解しづらいかと思います。

そこで、ここでは、任意売却で起こりやすい3つのトラブルを事例に詳しく説明していきます。最後まで読んで、参考にしてみてください。

引越代をめぐるトラブル

「必ず引越代100万円お渡しします」などの甘い文句で契約を迫り、実際には相談者の不利になる契約を結ぶなど、悪質な業者が一部に存在するようです。

任意売却がそれほど多くなかった時代には100万円程度の引越代が出たこともありますが、現在では住宅の任意売却でそのような高額を受け取れることはまずありません。

さまざまな手口が報告されていますが、ここでその全容を記せば悪徳業者に知恵をつけ、ますますトラブルの種を蒔くことになるのでできません。「引越代」は、買主様が好意で用意してくださるものだと理解してください。

ただ、ほとんどのケースで20万円~50万円程度の引越代を捻出できていますが、「債権者(借入先)が引越代を必ず渡さなければならない」と法律で決まっているわけではありません(これは任意売却でも競売でも同じです)。

ですから、「○○円もらえないなら、出て行きません」などと言って強硬に交渉することはできません。

また、常識の範囲を超える金額を引越代として受け取ることもできませんので注意してください。


任意売却後の残債務についてのトラブル

"うますぎる話"にはご注意ください。
お借り入れの返済について、契約欲しさに不正確な返答をする不動産業者が、残念ながら一部にいるようです。

  • 【誤】「任意売却後は、残債務の請求がなくなります。(払う必要がありません)」
  • 【誤】「滞納しても、連帯保証人にまで追求が及ぶことはありません。」

任意売却を行った後の残債務住宅ローンの残高 - 売却価格 = 残債務)は免責されるわけではありません。この先も、少しずつ返済を続けなければなりません。
もちろん、住宅ローンの返済が難しくなって売却に至ったという経緯は、債権者(お借入先)にも理解してもらえます。ですから、月々1万円とか2万円ずつといった、生活状況に応じてを無理のない範囲で返済を続けることは、話し合えばほとんどのケースで認めてもらえます。
しかし、だからと言って、返済をしなくていいというわけではありません。
今後の生活への不安を少しでも和らげていただく意味で、任意売却相談員が「返済を無理なさらなくていいですよ」と言うことはありますが、安易に「返す必要はありません」と言い切るのは正しくありません。無責任です。

連帯保証人をめぐるトラブル

連帯保証人の立場

連帯保証人は、債務者(ローンの名義人)本人と同等の責任を負っています
債権者(貸し手)は、いつでも連帯保証人に返済を請求することができます。
いつでも」というのは、ローン名義人本人が滞納などをしなくても請求できるということです。極端な話をすれば、滞納があろうとなかろうと、貸し手は今月分のローンの返済を名義人本人に請求しても構わないし、連帯保証人にも請求しても構わないのです。

もちろん、これは法的・論理的に可能だというだけで、現実にこのような請求が行われることはほとんどありませんが、覚えておいていただきたいのは、連帯保証人の責任は本人と同じであり、いつ請求をされても文句は言えない(催告の抗弁権がない)立場だということです。

したがって、ローンを滞納すれば、必ず連帯保証人に迷惑はかかります。
一度連帯保証人を請け負った場合、債権者の許可を得るまで返済義務は、一生付き纏います。
仮に、離婚をしていても、連帯保証人の立場は変わりません。
それほど、連帯保証人という立場は、責任が重いということを忘れないでください。

「ブラックリスト」についてのトラブル

任意売却をすると、数ヶ月間住宅ローンの支払いを滞納することになるので、いわゆる「ブラックリスト」の状態になります
俗に「ブラックリストに載る」という言い方をしますが、実は、「ブラックリスト」というリストは存在しません。
「個人信用情報」と呼ばれるローンやクレジットの利用履歴の記録があり、滞納を続けると、「事故情報」として登録されてしまうのです。一般的に「ブラックリストに載ると言われているのは、この状態のことです。

個人信用情報に事故が登録されると、その後、5~7年間くらいは新たなローンを借りられなくなります。

「任意売却専門」を名乗る悪質な業者のトラブル

ローンの返済に困っている人の焦る気持ちに付け込んで、不動産を転売目的で不当に安く買い叩こうとする悪質な業者が増えています。
このような業者は、「親切な専門家」の顔をしてやってきます。本当に親身になってくれる相談員と見分けがつきにくいかも知れませんが、「話がうますぎる」と思ったらお気をつけください。そして、わからないことを納得いくまでとことん質問してみてください。

申請費やコンサルティング料を請求する

まず、よくあるトラブルの中で多いのが「申請費やコンサルティング料を請求する」というケースです。

任意売却は、不動産取引の一種です。そのため、報酬は「仲介手数料」のみ認められており、上限が設定されています。

上限は、「取引価格の3%+60,000円(税抜)」と決められているため、それ以外の費用(申請費やコンサルティング料)を請求するのは違法です。

ただし、一部例外があり、コンサルティング料を請求できるのは、「不動産コンサルティング技能士」という資格を保有している者が、不動産の仲介業務以外で特別な業務を行う場合のみになります。

しかし、資格を保有しているからといって、「任意売却は特別な業務に当たらない」ため、請求することはできません。

もし万が一、資格を保有していることを理由に、費用を請求された場合、悪質業者だと疑うようにしてください。

このような状況になった場合、すぐに「任意売却専門会社の協会」や「その業者の免許権者(都道府県知事や国土交通大臣など)」に連絡してください。

違法行為とみなされ、宅建建物取引の免許取消や罰金などの処分を受けることになります。

参考:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
https://www.963281.or.jp/what/troubles/

任意売却の手続きを進めない

よくあるトラブルの1つに、「いつまで経っても任意売却の手続きを進めてくれない」といったケースがあります。

任意売却には、期日が設けられているので、これは大問題です。 どの時期から開始したとしても、「競売の入札日前日」までに任意売却を完了させなければなりません。

そのため、一刻も早く手続きを進め、住宅(不動産)の購入者を見つけなければならないのです。

しかし、専門知識がない業者や段取りが悪い業者などは、いつまで経っても手続きを進めようとしません。

故意で進めない場合もありますが、ほとんどは知識不足が原因でスムーズに進めることができないのです。

手続きに時間を取られると、債務者であるあなたがどんどん不利な立場になってしまいます。

あまりにも、時間がかかりすぎると感じた場合、早急に見切りをつけて違う業者に依頼をしてください。

その際の不動産業者との契約解除に、違約金は発生しないはずです。 そのため、安心して他の業者に切り替えることができます。

媒介(仲介)契約の解除について

この任意売却に進まないという問題に対して、よく頂く質問として、「他社と媒介契約を締結したが、そちらにも任せられますか?」というものがあります。

この場合も、大丈夫です。
媒介契約の途中解約も可能です。

不動産業者の中には媒介契約を解約されたくないので、「解約できない」「違約金や損害賠償金がいる」などと悪意のあることを言うところもあります。

しかし実際には、解約はできますし、余程のことがない限り違約金や損害賠償金を支払う必要はありません。

この場合の余程のことというのは、売主の希望で売却に際して高額な広告宣伝費をかけたなどですが、新聞折込み用のチラシを刷ったぐらいでは、違約金などの請求にはあたりませんのでご安心下さい。

参考URL:全日本任意売却支援協会
https://ninbai-japan.or.jp/faq/tashani-iraishiteiru-soudan

任意売却のトラブルに巻き込まれないようにするには

 

任意売却のトラブルに巻き込まれないようにするには

ここまでの説明で、任意売却のトラブルや悪失業者についてご理解いただけたかと思います。

では、どのようにすればトラブルに巻き込まれず、スムーズに任意売却を行えるのでしょうか?

ここでは、任意売却を行なううえで、「トラブルに巻き込まれない方法」について詳しく説明していきます。

最後まで読んで、参考にしてみてください。

任意売却を専門的に行う業者に相談する

先ほども述べましたが、任意売却は、「任意売却の専門知識が必要」です。

ですから、通常の不動産業者では難しく、任意売却を専門としている業者でなくては、売却することができません。

実際、相談される方の中には、「不動産業者に依頼したが、不手際が多くて競売にかかりそう」といった相談が数多く寄せられています。

任意売却という売買方法は、特殊な取引でまだまだ一般には根付いていない取引方法です。

そのため、任意売却を専門に取り組んでいない不動産会社では経験や知識が不足しているため不手際になりがちです。

このような不手際な会社には、債務者(所有者)だけでなく債権者(金融機関)も不安を感じるようで、手際良く手続きと販売ができる会社に依頼するように債権者が債務者へアドバイスする場合もあるようです。

特に、任意売却の場合は債権者へ査定書だけでなく後順位債権者の調整など販売行為以外にもたくさんの業務があります。

残念ながら慣れていない会社はどうしても不手際が目立ってしまっているのだと思います。

参考URL:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会 https://www.963281.or.jp/blog/column/24754/

悪徳業者の手口を把握しておく

悪質業者を見分けるには、事前にどのような手口を使ってくるのか把握しておく必要があります。

ここまでの説明で述べた通り、悪質業者を見分けるのは至難の技です。

最近の悪徳業者は、マナーが良く、あなたに親身になって対応してくるので、悪質業者だと疑う余地がないのです。

しかし、ほとんどの悪質業者は同じ手口を利用してあなたに近寄ってきます。
主に、説明で以下の4つの謳い文句が出たら疑うようにしてください。

  • 債権者が引越し代を全額保証する
  • 申請費やコンサルティング料を請求
  • 媒介(仲介)契約を結ぶだけでお金がもらえる
  • 任意売却の方が高く売れると断言する

上記の内容は、通常であればあり得ません。
例えば、引越し代金についてですが、債権者から保証してもらえる確証はどこにもないのです。

交渉のうえ、債権者の好意で引越し費用を捻出してくれるものなので、必ずもらえると断言できるはずがありません。

トラブルに巻き込まれないために、最低でも上記の内容を覚えておいてください。

最初からお金をたくさんくれる業者は要注意

悪質業者の中には、「媒介契約をするだけで、お金を渡す」と言って、契約を締結する会社があります。

本来、任意売却専門業者は、報酬として受け取る側であって、支払う側ではありません。
そのため、依頼者であるあなたにお金を支払うのは道理から外れているのです。

しかし、こういった話を持ちかけられて、お金を受け取ってしまう人がいます。 このような不可解なお金を受け取ると、後々トラブルの元凶になりかねないのにです。

では、なぜこういったお金を渡すのでしょうか?
理由は、債務者に安心感を与え、後々売却した代金から法外のお金を騙し取るためです。

事前にお金を渡しておいて、後々何か不手際があった際に、債務者に契約解除をさせない狙いもあります。

どんな名目であれ、専門業者からお金を受け取ってはいけません。 受け取ったことにより、あなたが不利な状況に追い込まれる可能性があります。

参考U R L:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会 https://www.963281.or.jp/what/troubles/

家族に相談する

トラブルなく、任意売却を完了させるには、家族の協力は絶対に必要不可欠です。

例えば、あなたが配偶者に内緒で滞納をしていて、任意売却の手続きを進めるとします。

多くの場合は、自宅が任意売却や競売にかけられている事実を知らされずに、手続きが進んでいるのを知ると、家族間でトラブルが起こるはずです。

そうなると、スムーズに手続きを進めることが難しくなります。

配偶者としては、普通に暮らしていたにも関わらず、いきなり引っ越さなければならない事実をすんなり受け入れることはできません。

こういったトラブルにより、任意売却をすることが不可能になったケースは珍しくないのです。

実際に、交渉をして引越し代捻出まで話が進んでも、配偶者からの了承を得られず、結果的に競売になったケースもあります。

大事なことなので、もう一度言いますが、任意売却を行ううえで、家族の協力は必要不可欠です。

家族にバレたくない気持ちは分かります。 しかし、あなたや家族にとって少しでも有利に運ぶために、必ず相談をしたうえで任意売却をするようにしてください。

任意売却と競売の違いを理解しておく

任意売却と競売は、不動産を売却することが共通している以外、全く異なる売却方法です。

任意売却は、債権者の意志で売却することが可能ですが、競売は違います。

債権者から裁判所へ「競売の申立て」を行なうことにより、強力な法的効力によって売却が行われます。

そのため、あなたの意思が反映されることなく、全ての決定に従わなくてはなりません。

また、競売の場合、売却額は市場相場よりも安く設定されるため、債務(借金)の残債が残ってしまうことも珍しくありません。

反対に、任意売却の場合は、債務者の希望の沿って進めることができるので、競売よりも売却価格が高くなることがほとんどです。

そのため、残債が少なければ、完済できる可能性も高くなります。

このように、任意売却と競売の違いを理解したうえで、あなたの状況に適している売却方法を行えば、トラブルを回避しやすくなるのです。

参考:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会 https://www.963281.or.jp/blog/column/24754/?gclid=CjwKCAjwzIH7BRAbEiwAoDxxTmTJuTQgGjjUq9R0OV-Y0hlkuRyq4q0XPRr9xUyvuro3emiPsolv2xoCjbEQAvD_BwE

任意売却を成功させたいなら

任意売却を成功させたいなら

もし、あなたが任意売却を希望しているのであれば、トラブルを回避してスムーズに売却を完了させる必要があります。

任意売却をすれば、「必ず高く売れる」、「引越し代を捻出できる」と思われがちですが、ここまでの説明で、必ずしもそうではないことをご理解いただけたと思います。

100%あなたの希望に沿うことは難しいですが、交渉次第では、比較的あなたの有利に運ぶことが可能なはずです。

しかし、そのような状況にするには、任意売却の専門知識や経験を豊富に揃えている業者を選ぶ必要があります。

もし、あなたが専門業者を探しているのであれば、悪質な業者に騙されないよう注意してください。

さまざまなトラブルに巻き込まれる恐れがあり、最悪の場合、任意売却できずに競売になってしまう可能性が高まります。

任意売却119番では、専門知識や経験を積んだ相談員が数多く在籍しています。

そのため、あなたの状況に合わせて、迅速に任意売却を進めることが可能です。

業者選びでお悩みの際は、一度当社までご相談ください。