2025/11/10（公開: 2020/05/13）

所有者が行方不明の家を売却できる？手続きをわかりやすく解説

「家の持ち主（所有者）が行方不明になってしまった…。この家を売ることはできるのだろうか？」

実は、家の持ち主がいなければ、原則として勝手に家を売ることはできません。

ですが、法律に基づいた手続きを踏めば、売却（処分）が可能になります。

この記事では、持ち主が行方不明の家を売るために必要な、たった2つの方法と、具体的な手続きの流れを解説します。

運営元：任意売却支援機構株式会社会社概要：運営事業者情報経験年数：創業20年 / 年間相談件数3,000～5,000件メディア実績：日本経済新聞、テレビ朝日羽鳥慎一モーニングショー、NHKクローズアップ現代＋など 8割以上の方が相場に近い価格で売却に成功｜売却後の残りの返済額：月10,000円前後の方が多数｜くわしい経歴→富永順三のプロフィール

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はじめに：委任状は万能ではない

「実は、昔書いてもらった委任状があるのですが…」とご相談いただくことがあります。

結論から申し上げますと、たとえ所有者本人が書いた委任状や、権利証（登記済証）があったとしても、本人が行方不明で意思確認ができない状態では、その家を売却できません。

不動産取引では、売買契約のときに「本当に本人が自分の意思で売ろうとしているか」を金融機関や不動産会社が必ず確認します。

法律上の問題：法律には「無権代理（むけん代理）」という考え方があります。これは、売る権利がない人が、権利者（行方不明の持ち主）のふりをして勝手に契約を結ぶことです。
リスク：もし後に本人が戻ってきた場合、その契約は「無効だ！」と主張されてしまいます。売買を信じて家を買った人（買主）に大きな損害を与えてしまうリスクがあるため、不動産取引では本人の意思確認が必須なのです。

だからこそ、本人の代わりとして売買の許可を得るために、裁判所の手続き（不在者財産管理人や失踪宣告）が必要になるのです。

行方不明の所有者の不動産を売却するには、裁判所を通じて「法律上の代理人」を立てる必要があります。主な方法は以下の2つです。

これは、行方不明の状態が長く続いたときに、家庭裁判所に「その人は死亡したことにする」と宣言してもらう手続きです。

これは、家庭裁判所に「行方不明の持ち主に代わって財産を管理する人」（管理人）を選んでもらう手続きです。

役割：管理人は、行方不明者の財産を減らさないように守り、家賃収入などがあれば管理する。
売却：家を売る行為は、財産を処分する行為なので、管理人が勝手にできない。裁判所から「家を売ってもいい」という許可（権限外行為許可）をもらって初めて売却できる。
手続きを行う人：家の売却に利害関係がある人（例：相続人、家の共有者、お金を貸している人＝債権者など）が裁判所に申し立てる。

行方不明の所有者が借りた住宅ローンが残っている場合、手続きは少し複雑になります。

「任意売却」とは、住宅ローンを貸した銀行などの了解を得て、裁判所の競売（きょうばい・オークション）になる前に家を売る方法です。

これにより、持ち主の借金を減らし、家が高く売れる可能性があります。

管理人の役割：不在者財産管理人を選任し、その管理人が銀行と交渉し、裁判所の許可を得て家を売却します。
難しさ：銀行は、競売の方が手続きが確実で早いと考える場合もあります。また、管理人は「行方不明者の利益」のために売却するので、借金（債務）の解決が優先される競売が選ばれるケースが多いのが現実です。

→ 競売を避けたい場合は、不在者財産管理人の選任申立てと同時に、銀行としっかり話し合いを進めることが重要です。

どちらの手続きも、家庭裁判所での手続きが必要です。時間がかかるため、早めに準備を始める必要があります。

	かかる期間の目安	主な費用（実費・専門家費用を除く）
失踪宣告	1年～1年半程度	収入印紙、官報公告費用など
不在者財産管理人	申立てから選任まで1～3ヶ月程度	収入印紙、予納郵券、予納金（数十万円～）

※「予納金」は、管理人の報酬などに充てられる費用で、申立人がいったん裁判所に預けます。金額は財産の状況によって大きく変わります。

所有者が行方不明でも家を売却する方法はありますが、どちらも家庭裁判所での複雑な手続きが必要です。

特に、「不在者財産管理人」を選任して売却する場合は、その後の税金や費用もかかります。

まずは、法律の専門家である弁護士や司法書士に現状を詳しく相談し、どの方法が最も良いかをアドバイスしてもらうようにしましょう。

任意売却の基本的な仕組みなどは、こちらをご覧ください。