税金滞納で差押えや競売に？任意売却で回避する方法をプロが解説

住宅ローンをきちんと払っていても、家が差し押さえられることがあります。

原因の多くは「税金滞納」。税金はローンよりも優先して徴収され、公売により任意売却すらできなくなるケースも少なくありません。

「まさか役所が家を取り上げるなんて」と後悔しないために、税金滞納のリスクを理解しておきましょう。

なお、任意売却の全体像を知りたい方は、「任意売却とは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説」をご覧ください。

税金滞納が任意売却を妨げる理由

任意売却を希望する方の多くは「家だけは守りたい」と考え、住宅ローンを最優先に返済します。

しかし、税金滞納が進むと差押えが入り、任意売却ができなくなることがあります。

特に固定資産税や住民税などの地方税は、自治体の判断で厳しく徴収されます。

税金の納付期限が抵当権設定日より前の場合、それは「優先税」として扱われ、住宅ローンよりも先に配分されます。

そのため、滞納を放置すると、せっかくの任意売却のチャンスを失うことにもつながります。

税金滞納では「公売」になることも。競売との違い

住宅ローン滞納では裁判所が行う「競売」になりますが、税金滞納の場合は役所が主導する「公売」と呼ばれます。

どちらも不動産を強制的に売却する制度ですが、手続きや窓口が異なります。

詳しくは、以下の表で確認しておきましょう。

項目	競売	公売
実施機関	裁判所	国税庁・自治体
原因	住宅ローンなどの債務滞納	税金（所得税・固定資産税など）の滞納
差押えの名義	金融機関などの債権者	国・都道府県・市区町村
債権回収の目的	貸付金など民間債権の回収	滞納税の回収
手続き	地方裁判所で行われる	国税徴収法・地方税法に基づき役所が実施

簡単に言うと、「競売＝民間債権（銀行など）」「公売＝税金滞納（行政）」です。

どちらも一度始まると止めにくいため、早めの相談が不可欠です。

特に公売は任意売却よりも処理が早く進む傾向にあり、「気づいたら公告されていた」という事例もあります。

仮差押えがあっても任意売却できるケース

すべての税金滞納が即「公売」に直結するわけではありません。

自治体の対応や滞納額によっては、任意売却が可能な場合もあります。

• 滞納額が30万円以下など比較的軽微な場合
• 一部納付でも解除に応じる自治体である場合
• 複数税目を滞納していない場合

実際には、任意売却代金の一部を税金滞納分に充てて解決できるケースもあり、残額については分納交渉を進めます。

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差押え解除のための交渉ポイント

任意売却を成立させるためには、「交渉の進め方」が重要です。

役所の窓口で感情的に訴えるよりも、書面と根拠を整えて冷静に進めることが成果を左右します。

実際、強硬な態度を取る納税者ほど「無剰余（担保価値なし）」を理由に公売を進められるケースもあります。

私たちは各自治体との交渉経験が豊富で、現実的な落としどころを探りながら、任意売却成立へ導いています。

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税金滞納を放置した場合のリスク

延滞税は高率で、数年放置するだけで元本を上回ることもあります。

さらに差押えが登記されると、住宅ローンの契約自体が破棄され、一括返済を求められるリスクもあります。

つまり、「住宅ローンは払っているから大丈夫」という安心は、税金滞納の前では通用しません。

関連記事：任意売却で住宅ローンと税金・管理費の滞納を整理し再出発した事例

税金滞納でお悩みの方の無料相談

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税金滞納や差押えは、放置するほど選択肢が減っていきます。

早期の段階で任意売却の専門家に相談すれば、公売・競売を回避し、税金問題も整理しながら再出発が可能です。